나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경111522 [7] 부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트 2층205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화 · 평가일 2024.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 "해운대초등학교" 남동측 인근에 소재하는 럭키골든
스위트 2층 202호 외 9개호로서, 부근은 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로
형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 "중동역" 소재
하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물내 2층 202호 외 9개호로서,

외벽 : 화강석 붙임 및 몰탈위페인팅마감 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 샷시창구조임.

이용상태

일련번호(1-4,6-8,10): 공히 집합건축물대장상 "업무시설(오피스텔)" 임.
일련번호(5): 공동주택(아파트)로 이용중임.
일련번호(9): 집합건축물대장상 "공동주택(아파트)" 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 난방
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약25미터 내외, 서측으로 폭 약8미터 내외 및 남서측으로 폭 약4미터
내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구
역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 150m, 최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 온천지구(해운대온천)<온천법>.

공부와의 차이

건축물현황도 각층 평면도와 각호 평면도 상의 호 표기가 상이하나, 현황은 각호 평면도와
일치함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임,
2) 기 타: 본건 일부는 현장조사시 이해관계인 폐문 및 부재 등으로 내부확인이 불가능
하여, 관련공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므
로 경매진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확
인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경111522 (7)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 무OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트 2층 205호

용도: 오피스텔

감정가: 164,000,000원

토지면적: 4.81㎡ (약 1.45평)

토지지분: 4.8054㎡ (약 1.45평)

건물면적: 27.83㎡ (약 8.42평)

건물지분: 27.8308㎡ (약 8.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

대항력있는 임차인, 선순위 임차권, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 "해운대초등학교" 남동측 인근에 위치한 럭키골든스위트 2층 205호입니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 2호선 "중동역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 내 2층 205호입니다.

외벽: 화강석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등

내벽: 벽지 마감 등

창호: 샷시 창 구조

2.4. 이용상태

집합건축물대장상 "업무시설(오피스텔)"로 이용 중입니다. (건축물대장상 일부 호실은 공동주택(아파트)으로 이용 중이나, 본건 205호는 업무시설로 기재되어 있습니다.)

2.5. 토지 이용상태 및 도로

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

본건 북서측으로 폭 약 25미터, 서측으로 폭 약 8미터, 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 온천지구(해운대온천)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 7번 근저당권 (무동1차지역주택조합, 2023.04.14. 접수)

3.2. 인수되는 권리

을구 8번 주택임차권 (이창현, 2024.04.17. 접수 / 전입 2021.04.05, 확정 2021.03.15)

본 임차권은 말소기준권리보다 선순위 전입/확정일자를 가지고 있어, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. (채권금액: 140,000,000원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이 (주택도시보증공사)

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-05

확정일자: 2021-03-15

배당신고일자: 2024-04-17

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계: 0원 (단, 등기부상 '말소: 인수'로 명시되어 있으며, 물건명세서에 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수할 수 있다고 명시되어 있어 인수 위험 존재)

3.4. 등기부 요약

말소되는 권리: 근저당권(을7), 가압류(갑7), 강제경매(갑8), 압류(갑9, 갑10, 갑11) 등

인수되는 권리: 주택임차권(을8)

3.5. 총 채권액 (등기부상)

약 2,953,697,000원 (주요 권리 합계)

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건이 위치한 해운대구 중동은 부산의 대표적인 관광 및 주거 지역으로, 해운대 해수욕장과 인접하여 뛰어난 입지를 자랑합니다.

주변에 해운대초등학교, 동백중학교, 신도고등학교 등 교육시설이 있으며, 부산도시철도 2호선 중동역이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

또한, 이마트, 각종 병원, 은행, 관공서, 상업시설, 외식 거리 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다. 엘시티더샵의 상업시설 완공 시 편의성이 더욱 증대될 것으로 예상됩니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 상업 및 주거 지역으로 개발이 잘 이루어져 있으며, 검색 결과 상 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 이마트, 각종 병원, 금융기관, 관공서, 식당가, 쇼핑몰 등이 밀집해 있어 생활 인프라가 풍부합니다. 해운대 해수욕장과 인접하여 레저 및 여가 활동에도 용이합니다.

5.2. 교육시설

해운대초등학교가 남동측 인근에 위치하며, 동백중학교, 신도고등학교 등도 가까이 있어 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 상당한 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다. (인수 예상 금액: 140,000,000원)

6.2. 내부 확인 제한

현장 조사 시 이해관계인 부재 등으로 인해 내부 확인이 불가능한 부분이 있어, 정확한 이용 상황 및 관리 상태를 파악하기 어렵습니다. 이는 응찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

6.3. 공부와의 차이

건축물현황도와 각 호별 평면도 상 호 표기가 상이한 부분이 있으나, 현황은 각 호별 평면도와 일치하는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구의 우수한 입지에 위치한 오피스텔로, 풍부한 생활 편의시설과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 최근 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보이며, 부동산 가치 상승 잠재력이 높다고 판단됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 4천만원이 인수될 가능성이 매우 높아, 이 부분에 대한 철저한 검토와 추가 비용 발생 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부산 해운대구 중동의 핵심 입지

* 우수한 교통망 (중동역 역세권) 및 풍부한 생활 인프라

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가 (시세 차익 기대)

* 다양한 근린생활시설 및 공동주택이 혼재된 지역으로 배후 수요 풍부

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 164,000,000원이나, 주변 시세 및 최근 실거래가(약 270,000,000원 ~ 280,000,000원 수준)를 고려할 때, 적정 시세는 약 263,000,000원 내외로 추정됩니다.

다만, 140,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 위험이 존재합니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙을 적용하여, 부동산 자체의 가치에 기반한 입찰가를 산정합니다.

인수 보증금 위험을 감안하여 신중한 접근이 필요하나, 최적의 낙찰가 산정을 위해 다음과 같이 제안합니다.

제안 입찰가: 200,000,000원

(주의: 위 입찰가는 임차인 보증금 인수 위험이 없을 경우를 가정하여 산정된 가격이며, 실제 인수 시 총 매수 비용은 입찰가 + 인수 보증금 잔액이 될 수 있습니다. 낙찰자는 인수 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 해당 잔액을 반드시 인수해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.