나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경111522 [5] 부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트 8층804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화 · 평가일 2024.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 "해운대초등학교" 남동측 인근에 소재하는 럭키골든
스위트 2층 202호 외 9개호로서, 부근은 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로
형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 "중동역" 소재
하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물내 2층 202호 외 9개호로서,

외벽 : 화강석 붙임 및 몰탈위페인팅마감 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 샷시창구조임.

이용상태

일련번호(1-4,6-8,10): 공히 집합건축물대장상 "업무시설(오피스텔)" 임.
일련번호(5): 공동주택(아파트)로 이용중임.
일련번호(9): 집합건축물대장상 "공동주택(아파트)" 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 난방
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약25미터 내외, 서측으로 폭 약8미터 내외 및 남서측으로 폭 약4미터
내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구
역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 150m, 최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 온천지구(해운대온천)<온천법>.

공부와의 차이

건축물현황도 각층 평면도와 각호 평면도 상의 호 표기가 상이하나, 현황은 각호 평면도와
일치함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임,
2) 기 타: 본건 일부는 현장조사시 이해관계인 폐문 및 부재 등으로 내부확인이 불가능
하여, 관련공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므
로 경매진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확
인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

부산동부지원 2024타경111522 (5) 사건번호로 진행되는 본 물건은 부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트 8층 804호에 소재하고 있습니다.

건물의 용도는 아파트로 명시되어 있으나, 건물 전체는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 복합된 건물입니다.

건물 사용승인일은 2019년 12월 6일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

감정가는 490,000,000원(4억 9천만원)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

본 경매는 부동산강제경매로 채권자는 무OOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 공동담보 물건으로 분류되어 있습니다.

1.1. 소재지및주위환경

본 건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 "해운대초등학교"에서 남동측 인근에 위치한 럭키골든스위트 건물 내 8층 804호입니다.

주변은 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

1.2. 교통상황

차량으로 본 건까지 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

또한, 부산도시철도 2호선 "중동역"이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

1.3. 건축물구조및이용상태

본 건물은 철근콘크리트 구조(철근)콘크리트 지붕의 23층 건물이며, 본 건은 8층 804호입니다.

외벽은 화강석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등이며, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창 구조입니다.

감정평가서상 이용상태에 따르면, 건물 전체 호실 중 일부는 집합건축물대장상 "업무시설(오피스텔)"로, 일부는 "공동주택(아파트)"로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 본 건 804호의 정확한 이용 용도는 건축물대장상 업무시설일 가능성이 있습니다.

전용면적 약 74.44㎡(약 22.5평)입니다.

1.4. 설비내역

건물에는 위생 및 급·배수 설비, 소화전 설비, 화재 경보 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 토지이용계획및제한상태

본 건이 속한 토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형으로, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

관련 법규상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 150m, 최고높이 180m), 상대보호구역, 온천지구(해운대온천)로 지정되어 있습니다.

1.6. 공부와의차이

건축물 현황도 상의 각 층 평면도와 각 호 평면도상의 호 표기가 상이하나, 현황은 각 호 평면도와 일치하는 것으로 기재되어 있습니다.

1.7. 기타참고사항

임대 관계는 미상입니다.

현장 조사 시 이해관계인 폐문 및 부재 등으로 일부 내부 확인이 불가능하여, 관련 공부 및 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가되었습니다. 따라서 경매 진행 및 응찰 시 본 건 내부의 이용 상황 및 관리 상태 등에 대하여 재확인이 필요합니다.

2. 입지조건

본 물건은 부산의 대표적인 관광지인 해운대구 중동에 위치하여 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

해운대초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있으며, 중동역(부산2호선) 역세권으로 교통이 매우 편리합니다.

주변에 공동주택, 오피스텔, 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2020년 7월 6일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을1)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 늦은 모든 권리(근저당권, 가압류, 강제경매, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 4,659,846,100원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.1. 임차인현황

* 임차인: 박

보증금: 20,000,000원

차임: 1,200,000원

전입일자: 2022-12-26

확정일자: 2025-01-03

배당신고일자: 2025-01-03

대항력: 없음

비고:

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 및 월차임에 대한 낙찰자의 인수 부담은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 건물은 상업지역에 위치하며, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 복합된 형태로 운영되고 있습니다.

이는 주거 기능 외에 오피스텔 및 상가로서의 잠재적 가치도 지니고 있음을 시사합니다.

해운대 해변과 인접한 지역적 이점으로 인해 관광객 및 유동인구의 유입이 있을 수 있으며, 이는 상업시설 운영에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 2호선 중동역 도보 이용 가능, 다양한 버스 노선 운행.

* 교육: 해운대초등학교가 인근에 위치.

* 편의시설: 주변 상업지역에 병원, 마트, 은행, 식당 등 다양한 편의시설 이용 가능.

* 자연환경: 해운대 해변과의 접근성이 우수하여 여가 및 휴식 활동 용이.

* 혐오시설: 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

* 용도 불확실성: 공급된 정보상 용도는 아파트이나, 감정평가서상 건물 내 일부 호실은 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 본 건(804호) 또한 그러할 가능성이 있습니다. 이는 주거 목적 외의 활용 가능성을 내포하며, 실제 거주 시 규제나 세금 문제 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 내부 확인 미흡: 현장 조사 시 일부 내부 확인이 어려웠던 점은 물건의 정확한 관리 상태, 수리 필요 여부 등을 파악하는 데 제약을 줄 수 있습니다. 입찰 전 철저한 사전 조사가 필요합니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 경매에 나왔으므로, 특정 물건의 가치 외에 전체 담보물의 가치와 채무 규모가 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산 해운대구 중동에 위치한 럭키골든스위트 8층 804호는 해운대 해변 및 중동역과 인접한 뛰어난 입지 조건을 갖춘 물건입니다.

2019년 신축된 건물로 시설 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

주변 상업 및 주거 시설 밀집 지역으로 생활 편의성이 높으며, 투자 및 실거주 모두 고려할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

다만, 건물 내 복합 용도(아파트, 오피스텔, 상가)로 인한 실제 용도 확인 및 내부 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없으므로, 내부 상태 및 시장 시세 등을 면밀히 검토하여 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 해운대 지역의 우수한 입지, 관광 및 생활 인프라 접근성.

* 중동역 역세권으로 탁월한 교통 편의성.

* 2019년 준공된 신축 건물로 자산 가치 상승 기대.

* 다양한 용도로 활용 가능한 건물 특성.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 건물 내 유사 면적(약 74.44㎡)의 매물 시세는 2026년 6월 기준 365,000,000원에서 400,000,000원 수준입니다.

본 건은 8층으로 중간층에 해당하며, 감정가는 490,000,000원입니다.

최근 시세가 감정가보다 낮은 점을 감안할 때, 시세 수준에서의 입찰이 합리적일 것으로 판단됩니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없으므로, 최근 매매가 범위와 경매 경쟁률을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

이에, 본 건의 예상 입찰가는 380,000,000원 ~ 410,000,000원 범위로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.