나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경111522 [6] 부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트 3층311호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화 · 평가일 2024.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 "해운대초등학교" 남동측 인근에 소재하는 럭키골든
스위트 2층 202호 외 9개호로서, 부근은 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로
형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 "중동역" 소재
하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물내 2층 202호 외 9개호로서,

외벽 : 화강석 붙임 및 몰탈위페인팅마감 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 샷시창구조임.

이용상태

일련번호(1-4,6-8,10): 공히 집합건축물대장상 "업무시설(오피스텔)" 임.
일련번호(5): 공동주택(아파트)로 이용중임.
일련번호(9): 집합건축물대장상 "공동주택(아파트)" 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 난방
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약25미터 내외, 서측으로 폭 약8미터 내외 및 남서측으로 폭 약4미터
내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구
역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 150m, 최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 온천지구(해운대온천)<온천법>.

공부와의 차이

건축물현황도 각층 평면도와 각호 평면도 상의 호 표기가 상이하나, 현황은 각호 평면도와
일치함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임,
2) 기 타: 본건 일부는 현장조사시 이해관계인 폐문 및 부재 등으로 내부확인이 불가능
하여, 관련공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므
로 경매진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확
인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산동부지원 2024타경111522 (6)

1.2. 소재지

부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트 3층 311호

1.3. 물건종별

오피스텔

1.4. 감정평가액

155,000,000원

1.5. 토지 정보

토지면적: 4.81㎡ (약 1.45평)

토지지분: 4.8054㎡ (약 1.45평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 건물 정보

건물면적: 26.31㎡ (약 7.96평)

건물지분: 26.3066㎡ (약 7.96평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.7. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산강제경매

1.9. 채권자

무OOOOOOOOOO

1.10. 특이사항

대항력있는임차인, 공동담보

1.11. 주의사항

내부확인 불가로 인한 실사 재확인 필요

1.12. 특수물건정보

대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 "해운대초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 2호선 "중동역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 건물 및 토지 정보

3.1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 내 3층 311호입니다.

외벽은 화강석 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시 구조입니다.

3.2. 건물 이용 상태

집합건축물대장상 "업무시설(오피스텔)"로 등재되어 있으나, 건축물대장 상에는 공동주택, 업무시설, 제1종근린생활시설(소매점) 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다.

3.3. 토지 이용 및 계획

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 온천지구에 해당합니다.

3.4. 공부와의 차이

건축물현황도 상의 호 표기가 공부와 상이하나, 현황은 각 호 평면도와 일치하는 것으로 확인되었습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 4월 14일 접수된 근저당권(무동1차지역주택조합, 금98,670,000원)입니다.

이 근저당권보다 선순위에 있는 권리는 모두 말소될 예정입니다.

4.2. 인수되는 권리

해당 없음.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다.

4.3. 임차인 현황

임차인: 이지영

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 12월 10일

확정일자: 2020년 10월 26일

배당신고일자: 2024년 11월 7일

대항력: 있음

4.4. 권리분석 요약

말소기준권리보다 임차인의 전입일자 및 확정일자가 선순위이므로, 임차인 이지영은 대항력 있는 임차인입니다.

이는 경매 낙찰자가 해당 임차인의 보증금 130,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있음을 의미합니다.

다만, 제공된 정보에 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 이 부분은 법원의 배당 및 처리 과정에 따라 달라질 수 있으므로 반드시 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함됩니다.

신탁등기 말소, 근저당권, 가압류, 강제경매, 압류 등이 등기되어 있었으나, 모두 말소될 예정입니다.

5. 상권분석

5.1. 최근 매매 사례

최근 2024년 5월, 인근 동일 건물(럭키 골든스위트) 3층에서 전용면적 약 29.43㎡ ~ 29.99㎡의 오피스텔이 27,719만원 ~ 28,355만원에 거래되었습니다.

이를 바탕으로 추정컨대, 본 물건(건물면적 26.31㎡)의 현 시세는 약 24,800만원 ~ 25,500만원 수준으로 판단됩니다.

5.2. 시세 대비 감정가

감정평가액 155,000,000원은 최근 매매 사례 시세보다 상당히 낮은 수준입니다. 이는 대항력 있는 임차인의 존재 및 기타 요인이 반영된 것으로 추정됩니다.

6. 생활정보

6.1. 교육시설

해운대초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

6.2. 편의시설

다양한 근린생활시설이 주변에 있어 생활 편의성이 양호합니다.

6.3. 주변 시설 (혐오시설 검색)

별도 조사 결과, 본 물건지 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력 있는 임차인

가장 큰 리스크 요인으로, 임차인 이지영 씨가 대항력이 있어 보증금 130,000,000원 전액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 인수 보증금 합계가 0원이라는 정보와 상충되므로, 법원 매각물건명세서 및 관련 서류를 통해 반드시 명확한 확인이 필요합니다.

7.2. 내부 확인 불가

현장 조사 당시 이해관계인 부재 등으로 내부 확인이 불가능하여, 평가 시 통상적인 상태를 가정하였으므로 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다. 입찰 전 반드시 내부 상태를 재확인해야 합니다.

7.3. 공동담보 물건

공동담보로 묶여 있다는 점은 채권 총액이 높아 경매가 진행될 수 있는 요인이 되지만, 해당 물건 자체의 권리관계 정리에는 직접적인 영향이 적을 수 있습니다. 다만, 연체 등 다른 물건의 상황이 영향을 줄 가능성도 배제할 수 없습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 저평가된 감정가

최근 실거래가 대비 감정가가 현저히 낮아, 향후 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

8.2. 우수한 입지

해운대구 중동이라는 인기 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

8.3. 소형 면적

적은 면적으로 투자 부담이 상대적으로 낮고, 임대 수익률 측면에서도 유리할 수 있습니다.

9. 종합 의견

본 물건은 해운대구의 우수한 입지에 위치한 소형 오피스텔로, 최근 실거래가 대비 감정가가 낮아 투자 메리트가 있어 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제, 내부 확인 불가 등 여러 잠재적 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히 임차인 보증금 인수 여부는 본 건의 실질적인 낙찰가격을 결정하는 매우 중요한 요소이므로, 입찰 전 반드시 관련 내용을 법원을 통해 명확히 확인하고 신중하게 접근해야 합니다.

10. 예상 입찰가

예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 160,000,000원

산정 근거:

본 물건의 감정가는 155,000,000원입니다. 최근 실거래가 기준 예상 시세는 약 248,000,000원 이상으로 추정되나, 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원 인수 가능성이 매우 높다는 점을 고려해야 합니다. 만약 보증금 130,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다면, 실제 투자 비용은 '입찰가 + 130,000,000원'이 됩니다.

제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점은 임차인의 보증금이 다른 채권자나 절차에 의해 처리되거나, 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 특별한 사정이 있음을 시사할 수 있으나, 대항력 있는 임차인 정보와는 상반되는 부분으로 면밀한 추가 확인이 필수적입니다.

따라서, 보증금 인수 리스크를 최대한 보수적으로 고려하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 만약 법원의 명확한 '인수 보증금 0원' 확인이 가능하다면, 감정가 이상으로도 고려해볼 수 있으나, 현재 정보로는 보증금 130,000,000원 인수 가능성을 전제로 보수적인 접근이 권장됩니다.

따라서, 법원의 최종적인 권리관계 확정 및 인수 보증금 여부에 대한 명확한 확인 후에 입찰가를 결정하시는 것을 강력히 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.