나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경111522 [10] 부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트 3층310호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화 · 평가일 2024.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 "해운대초등학교" 남동측 인근에 소재하는 럭키골든
스위트 2층 202호 외 9개호로서, 부근은 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로
형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 "중동역" 소재
하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물내 2층 202호 외 9개호로서,

외벽 : 화강석 붙임 및 몰탈위페인팅마감 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 샷시창구조임.

이용상태

일련번호(1-4,6-8,10): 공히 집합건축물대장상 "업무시설(오피스텔)" 임.
일련번호(5): 공동주택(아파트)로 이용중임.
일련번호(9): 집합건축물대장상 "공동주택(아파트)" 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 난방
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약25미터 내외, 서측으로 폭 약8미터 내외 및 남서측으로 폭 약4미터
내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구
역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 150m, 최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 온천지구(해운대온천)<온천법>.

공부와의 차이

건축물현황도 각층 평면도와 각호 평면도 상의 호 표기가 상이하나, 현황은 각호 평면도와
일치함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임,
2) 기 타: 본건 일부는 현장조사시 이해관계인 폐문 및 부재 등으로 내부확인이 불가능
하여, 관련공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므
로 경매진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확
인이 요망됨.

AI 물건분석

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 "해운대초등학교" 남동측 인근에 소재하는 럭키 골든스위트 3층 310호입니다.

부근은 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 "중동역"이 소재하여 제반 교통 사정은 보통입니다.

인접 도로상태:

본건은 북서측으로 폭 약 25미터 내외, 서측으로 폭 약 8미터 내외 및 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

말소기준권리는 한국자산관리공사의 근저당권(접수일자: 2020-07-06, 권리금액: 95,000,000원)입니다.

인수되는 권리:

본 건 경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

소멸되는 권리 (간략히):

- 소유권이전1번신탁등기말소 (럭키개발주식회사)

- 소유권이전3번신탁등기말소 (럭키개발주식회사)

- 근저당권 (한국자산관리공사, 95,000,000원) - 말소기준

- 근저당권공동담보목록 (무동1차지역주택조합, 148,330,000원)

- 가압류 (강문수, 52,669,700원)

- 강제경매 (무동1차지역주택조합, 3,237,966,026원)

- 임의경매 (한국자산관리공사, 2025타경4218)

- 압류 (해운대구, 2025.12.12)

- 압류 (부산지방검찰청동부지청, 2026.06.26)

총 등기부채권액:

본 물건의 총 등기부 채권액은 295,997,000원입니다.

임차인 현황:

- 임차인: 이승욱

보증금: 25,000,000원

차임: 400,000원

전입일자(사업일자)/확정일자: 2024-07-19

배당신고일자: 2024-11-11

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력은 없으나, 보증금 2,500만원을 지급하였으며, 배당 신고를 하였습니다. 전액 배당받지 못할 경우 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

- 임차인: 주식회사 으뜸주택건설

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-03-11

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 없는 임차인입니다.

인수 보증금 합계:

본 물건에 대하여 인수되는 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

주위 상권 특성:

본건 부근은 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 복합 상권입니다. 해운대초등학교 남동측 인근에 위치하여 주거 및 상업 기능이 혼재되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 물건은 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 150m, 최고높이 180m), 상대보호구역, 온천지구(해운대온천)로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

주요 교육시설:

해운대초등학교가 본건 남동측 인근에 소재합니다.

대중교통 시설:

인근에 시내버스정류장이 있으며, 부산도시철도 2호선 "중동역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 편의시설:

해운대해수욕장, 동백섬, 누리마루 APEC 하우스, 벡스코, 영화의 전당 등 주요 관광 및 문화 시설과 접근성이 좋습니다. 또한, 주변 상업지역에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 혐오시설:

현재 검색 결과에서 본건 인근에 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 부산환경공단 해운대사업단 소각처리시설이 해운대구에 위치하고 있으나, 본건과의 직접적인 인접성 및 영향 여부는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

내부 확인 불가:

현장 조사 시 폐문 및 부재로 인해 내부 확인이 불가능하여, 공부 및 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가되었으므로, 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 반드시 요망됩니다.

공동담보 물건:

본 물건은 공동담보로 묶여 있어, 다른 공동담보 물건의 낙찰 결과에 따라 본건의 매각에 영향을 줄 수 있습니다.

임차인 관련:

임차인 이승욱은 대항력은 없으나, 보증금 2,500만원을 지급하였습니다. 전액 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 하는지 여부를 신중히 검토해야 합니다.

공부와의 차이:

건축물현황도 각층 평면도와 각 호 평면도 상의 호 표기가 상이하나, 현황은 각 호 평면도와 일치하는 것으로 파악되었습니다. 이는 사소한 차이로 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

지역 지구 제한:

본 건 토지는 온천지구(해운대온천)로 지정되어 있어, 향후 개발이나 이용에 있어 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 해운대구 중동의 역세권에 위치한 럭키골든스위트 오피스텔로, 주변에 상업시설 및 주거시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다. 2019년에 준공된 비교적 신축 건물임에도 불구하고, 감정가가 최근 시세 대비 약 62.3% 수준으로 매우 낮게 평가되어 투자 가치가 높아 보입니다. 권리상 인수되는 부담이 없으며, 임차인의 대항력 또한 없는 상태입니다. 다만, 내부 확인 불가 및 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

해운대구 중동이라는 우수한 입지에 소재하며, 중동역 역세권 오피스텔로 유동인구 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

2019년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하여 관리 상태나 시설 면에서 강점을 가집니다.

감정가가 최근 실거래가 대비 현저히 낮아, 시세차익을 통한 수익 창출 가능성이 높습니다.

권리관계가 명확하며, 매각으로 소멸되는 권리가 대부분이므로 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 면적(29.07㎡)과 최근 매매 사례(2024년 5월, 29.9959㎡ 2억 8355만원, 29.4278㎡ 2억 7719만원)를 바탕으로 산정한 현 시세는 약 2억 7436만원입니다.

감정가는 1억 7100만원으로, 현 시세 대비 약 62.3% 수준입니다.

이러한 시세 대비 낮은 감정가는 본건의 주요 투자 포인트가 될 수 있습니다.

임차인 이승욱의 보증금 2,500만원에 대한 인수 여부는 배당 결과에 따라 달라질 수 있으나, 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다. (단, 전액 배당받지 못할 경우 상황이 달라질 수 있으므로, 법원 배당표 확인은 필수입니다.)

인수 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰가는 감정가 이상으로 입찰해도 무방할 것으로 보입니다.

최근 시세와 감정가의 격차, 그리고 해운대라는 입지를 고려했을 때, 감정가 대비 100% ~ 117% 수준인 1억 7,100만원 ~ 2억 100만원 사이에서 경쟁률 및 현장 조사를 통한 내부 상태 확인 후 신중하게 결정하는 것을 추천합니다.

보수적으로 접근한다면 감정가인 1억 7,100만원 이상, 적극적으로는 시세의 70% 수준인 약 1억 9,200만원까지도 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.