나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경111522 [9] 부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화 · 평가일 2024.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 "해운대초등학교" 남동측 인근에 소재하는 럭키골든
스위트 2층 202호 외 9개호로서, 부근은 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로
형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 "중동역" 소재
하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물내 2층 202호 외 9개호로서,

외벽 : 화강석 붙임 및 몰탈위페인팅마감 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 샷시창구조임.

이용상태

일련번호(1-4,6-8,10): 공히 집합건축물대장상 "업무시설(오피스텔)" 임.
일련번호(5): 공동주택(아파트)로 이용중임.
일련번호(9): 집합건축물대장상 "공동주택(아파트)" 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 난방
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약25미터 내외, 서측으로 폭 약8미터 내외 및 남서측으로 폭 약4미터
내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구
역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 150m, 최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 온천지구(해운대온천)<온천법>.

공부와의 차이

건축물현황도 각층 평면도와 각호 평면도 상의 호 표기가 상이하나, 현황은 각호 평면도와
일치함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임,
2) 기 타: 본건 일부는 현장조사시 이해관계인 폐문 및 부재 등으로 내부확인이 불가능
하여, 관련공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므
로 경매진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확
인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경111522 (9)

소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트 13층 1301호

용도: 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 복합 건물 내 아파트

감정가: 570,000,000원

토지면적: 4.81㎡ (약 1.45평)

건물면적: 84.85㎡ (약 25.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 무OOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 "해운대초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 2호선 "중동역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 주변 도로

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지 위에 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 복합적으로 이용 중입니다. 북서측 약 25미터, 서측 약 8미터, 남서측 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 150m, 최고높이 180m), 상대보호구역, 온천지구(해운대온천)입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리는 2020년 7월 6일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을1)이며, 채권금액은 392,000,000원입니다.

등기부상의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 총 등기부채권액

총 등기부채권액은 4,734,634,900원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 신유경

보증금: 20,000,000원

차임: 115,0000원

전입일자/확정일자: 2020-10-07

배당신고일자: 2024-11-06

대항력: 없음

비고: -

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

해운대구 중동이라는 위치적 이점을 가지며, 해운대초등학교 인근에 위치하여 주거 및 상업시설이 발달한 지역입니다.

4.2. 상업시설 현황

본건이 속한 럭키골든스위트 건물 내 근린생활시설이 있으며, 주변으로 다양한 상업시설이 분포하여 기본적인 상업 활동 및 편의시설 이용이 용이합니다.

4.3. 혐오시설 유무

제공된 자료 및 일반적인 지역 정보에 따르면, 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 럭키골든스위트

주소: 부산광역시 해운대구 중동 1199-4

사용승인일: 2019년 12월 6일

총 세대수: 100세대

건물 구성: 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설

최고층: 23층

총 주차대수: 8대 (지상 2대, 지하 3대, 지하 전기차충전기 3대)

5.2. 주변 편의시설

해운대초등학교, 중동역, 시내버스정류장 등 교통 및 교육시설이 인접해 있습니다. 해운대 해변과도 가까워 주거 생활 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

현장 조사 시 폐문 및 부재로 인해 내부 이용 상황 및 관리 상태 확인이 불가능했습니다. 통상적인 상태를 상정하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태를 반드시 재확인해야 합니다.

6.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 담보물건의 경매 진행 또는 채무 변제 여부에 따라 상황이 변동될 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

본건의 임대 관계는 파악되지 않아, 명도 진행 시 추가적인 변수가 발생할 수 있습니다.

6.4. 공부와의 차이

건축물 현황도와 각 호 평면도 상 호 표기 차이가 있으나, 현황은 각호 평면도와 일치한다고 명시되어 있습니다.

7. 종합 의견

해운대 해변 인근의 우수한 입지에 위치한 비교적 신축 건물(2019년 사용승인) 내 아파트 물건입니다. 교통이 편리하고 주변 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 가치가 높습니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없으나, 공동담보 물건이라는 점과 내부 미확인 상태는 주의가 필요합니다. 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있는 점을 감안할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 해운대 중심지 인근의 우수한 입지: 해운대 해변, 중동역 등 접근성이 뛰어납니다.

* 비교적 신축 건물: 2019년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 용이성이 높습니다.

* 편리한 교통 환경: 도시철도 2호선 중동역 역세권으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 미래 가치: 해운대 지역의 지속적인 개발 및 관광 수요 증가는 잠재적 시세 상승 요인입니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(84.85㎡)의 22층 물건이 43,000만원에 거래되었으며, 13층의 소형 평형(약 74㎡) 물건들은 36,500만원에서 40,000만원 사이에서 거래되었습니다. 본건은 84.85㎡ 면적에 13층이라는 점을 고려할 때, 최근 거래된 13층 물건들의 시세를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 advisable합니다.

감정가 57,000만원과 비교했을 때, 현 시세는 상당한 차이를 보입니다.

이에 따라, 현 시세 수준을 반영한 예상 입찰가는 39,000만원에서 41,000만원 사이로 판단됩니다.

입찰 시에는 인수되는 권리가 없음을 확인하였고, 제시된 임차인의 대항력이 없음을 고려하여 보증금 인수분은 없으나, 실제 명도 과정 및 내부 상태 확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.