나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경111522 [8] 부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트 3층308호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화 · 평가일 2024.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 "해운대초등학교" 남동측 인근에 소재하는 럭키골든
스위트 2층 202호 외 9개호로서, 부근은 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로
형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 "중동역" 소재
하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물내 2층 202호 외 9개호로서,

외벽 : 화강석 붙임 및 몰탈위페인팅마감 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 샷시창구조임.

이용상태

일련번호(1-4,6-8,10): 공히 집합건축물대장상 "업무시설(오피스텔)" 임.
일련번호(5): 공동주택(아파트)로 이용중임.
일련번호(9): 집합건축물대장상 "공동주택(아파트)" 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 난방
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약25미터 내외, 서측으로 폭 약8미터 내외 및 남서측으로 폭 약4미터
내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구
역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 150m, 최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 온천지구(해운대온천)<온천법>.

공부와의 차이

건축물현황도 각층 평면도와 각호 평면도 상의 호 표기가 상이하나, 현황은 각호 평면도와
일치함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임,
2) 기 타: 본건 일부는 현장조사시 이해관계인 폐문 및 부재 등으로 내부확인이 불가능
하여, 관련공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므
로 경매진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확
인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경111522 (8)

소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트 3층 308호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

감정가: 173,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 무OOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.81㎡ (약 1.46평)

토지 지분: 4.8054㎡ (약 1.45평)

건물면적 (전용면적): 29.39㎡ (약 8.90평)

건물 지분: 29.3919㎡ (약 8.90평)

1.3. 건물 정보

건축년도: 2019년

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 내 3층 308호

주요 용도: 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설(소매점)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동에 소재하며, "해운대초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 2호선 "중동역"을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 온천지구(해운대온천)로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 4월 14일 접수된 무동1차지역주택조합의 근저당권 (채권금액 109,200,000원)입니다.

본건 경매개시결정(2024타경111522) 및 기타 가압류, 압류 등 후순위 권리들은 말소기준권리 이하 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 161,869,700원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 소

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021년 5월 26일

대항력: 있음

비고: 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원이므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, 임차인의 거주로 인한 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재, 공동담보 물건.

* 주의사항: 현장 조사 시 폐문 및 부재로 인해 내부 확인이 불가했던 점을 감안하여, 공부 및 외부 관찰에 의한 평가가 이루어졌습니다. 실제 내부 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 필요합니다.

* 공부와의 차이: 건축물현황도 각 층 평면도와 각 호 평면도 상의 호 표기가 상이하나, 현황은 각 호 평면도와 일치하는 것으로 파악되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 입지 특성

럭키 골든스위트는 2019년 준공된 오피스텔 및 공동주택 복합 건물로, 해운대 중심 상업/주거 지역에 위치합니다.

4.2. 주변 상권

다양한 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 밀집하여 배후 수요가 풍부합니다. 해운대 해변과 인접하여 관광객 수요 및 관련 상권의 영향도 있습니다.

4.3. 잠재적 혐오시설

본건 소재지 인근에서 일반적으로 인지되는 대규모 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 단지 등)은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 교육

부산 도시철도 2호선 중동역 도보 이용 가능 거리이며, 다수의 시내버스 노선이 운행됩니다. 해운대초등학교가 남동측 인근에 위치합니다.

5.2. 편의 및 여가 시설

단지 주변으로 기본적인 편의시설(마트, 식당, 병원 등)이 잘 갖추어져 있으며, 해운대 해수욕장, 동백섬 등과 인접하여 쾌적한 생활 및 여가 활동이 가능합니다.

5.3. 지역 개발 가능성

온천지구(해운대온천)로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 관광 활성화에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 명도

대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원이므로 금전적 인수는 없습니다. 다만, 점유자에 대한 명도 절차가 필요합니다.

6.2. 내부 상태 미확인

현장 조사 시 내부 확인이 어려워 공부와 실제 현황이 다를 가능성이 있습니다. 명도 후 내부 상태를 반드시 확인해야 하며, 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 해운대구의 주요 도심에 위치하며, 역세권 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 오피스텔입니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 금전적 부담은 없으며, 다수의 권리 관계가 매각으로 소멸되는 권리 낙찰 물건입니다. 감정가는 최근 실거래가 대비 낮게 형성되어 있어 투자 가치가 높아 보입니다. 다만, 내부 상태 미확인 및 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 철저한 현장 확인 및 권리 분석이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 해운대라는 입지적 장점 및 역세권 프리미엄.

* 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 수요층 확보 용이.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 0원으로 명도 부담 최소화.

* 감정가가 시세 대비 현저히 낮아 투자 수익률 확보 가능성 높음.

9. 예상 입찰가

현 시세기준으로 분석 시, 최근 실거래가는 29.4278㎡ (약 8.90평) 기준 277,190,000원에서 29.9959㎡ (약 9.08평) 기준 283,550,000원 범위입니다. 평균 시세는 약 280,000,000원 수준입니다.

본건의 감정가는 173,000,000원으로, 시세 대비 약 60% 수준으로 매우 낮게 책정되었습니다. 인수 보증금은 0원입니다.

시세 대비 높은 투자 수익률을 고려할 때, 현재 시세의 80~85% 수준인 약 220,000,000원 ~ 240,000,000원을 목표 입찰가로 설정하는 것이 합리적입니다.

다만, 첫 경매 개시 가격은 감정가인 173,000,000원이므로, 입찰 시에는 경매 진행 상황 및 현장 조사를 통한 건물 상태를 면밀히 파악하여 전략적으로 입찰가를 결정해야 합니다. 본건은 시세보다 낮은 감정가로 인해 경쟁이 치열할 수 있으므로, 최초 입찰 시에는 감정가 이상으로 입찰하는 것을 고려해야 하며, 만약 유찰될 경우 하락한 가격을 기준으로 입찰가를 재산정하는 것이 유리할 수 있습니다.

투자 관점에서, 시세의 80% 수준인 약 224,000,000원을 목표로 입찰 전략을 수립할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.