나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경111522 [2] 부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트 2층209호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화 · 평가일 2024.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 "해운대초등학교" 남동측 인근에 소재하는 럭키골든
스위트 2층 202호 외 9개호로서, 부근은 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로
형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 "중동역" 소재
하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물내 2층 202호 외 9개호로서,

외벽 : 화강석 붙임 및 몰탈위페인팅마감 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 샷시창구조임.

이용상태

일련번호(1-4,6-8,10): 공히 집합건축물대장상 "업무시설(오피스텔)" 임.
일련번호(5): 공동주택(아파트)로 이용중임.
일련번호(9): 집합건축물대장상 "공동주택(아파트)" 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 난방
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약25미터 내외, 서측으로 폭 약8미터 내외 및 남서측으로 폭 약4미터
내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구
역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 150m, 최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 온천지구(해운대온천)<온천법>.

공부와의 차이

건축물현황도 각층 평면도와 각호 평면도 상의 호 표기가 상이하나, 현황은 각호 평면도와
일치함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임,
2) 기 타: 본건 일부는 현장조사시 이해관계인 폐문 및 부재 등으로 내부확인이 불가능
하여, 관련공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므
로 경매진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확
인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

물건 소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트 2층 209호

사건번호: 부산동부지원 2024타경111522 (2)

용도: 오피스텔

감정가: 176,000,000원

건축년도: 2019년

토지면적: 4.96㎡ (약 1.5평)

토지지분: 4.9584㎡ (약 1.5평)

건물면적: 30.00㎡ (약 9.1평)

건물지분: 29.9959㎡ (약 9.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 무동1차지역주택조합

전유부분의 건물 및 대지권의 목적이 된 토지의 각 건물의 면적은 집합건축물대장상 현황과 공부상 현황이 일치합니다.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 "해운대초등학교" 남동측 인근에 소재하는 럭키골든스위트 2층 202호 외 9개호로서, 부근은 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 "중동역"이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 온천지구(해운대온천)입니다.

1.3. 건물 구조 및 이용상태

* 건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 내 2층 202호 외 9개호로서, 외벽은 화강석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽은 벽지 마감 등, 창호는 샷시창 구조입니다.

* 이용상태

일련번호(1-4,6-8,10): 집합건축물대장상 "업무시설(오피스텔)"로 이용 중입니다.

일련번호(5): 공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

일련번호(9): 집합건축물대장상 "공동주택(아파트)"입니다.

본건 209호는 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

* 설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

2. 권리분석

2.1. 권리관계

* 말소기준권리: 을8 근저당권 (2023.04.14. 110,500,000원, 무동1차지역주택조합)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명시된 권리 없음)

* 인수되는 권리: 을3 전세권 (2020.10.27. 150,000,000원, 홍수정). (비고: 인수)

* 기타 권리:

* 갑2 소유권이전1번신탁등기말소 (2019.12.12.)

* 갑4 소유권이전3번신탁등기말소 (2020.07.06.)

* 갑7 가압류 (2023.11.29. 52,669,700원, 강문수) - 말소

* 갑8 강제경매 (2024.10.23. 3,237,966,026원, 무동1차지역주택조합) - 말소 (본건 경매 사건)

* 갑9 압류 (2025.07.15., 해운대세무서장) - 말소

* 갑10 압류 (2025.12.12., 해운대구) - 말소

* 갑11 압류 (2026.06.26., 부산지방검찰청동부지청) - 말소

* 등기부채권 총액: 313,169,700원

2.2. 임차인 현황

* 임차인: 홍수정

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 150,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-12-14

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2024-11-13

* 대항력: 있음

* 권리분석상 '인수'로 기재된 전세권(150,000,000원)과 동일인으로 보이며, 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 배당신고일자(2024.11.13.)가 있으나, 확정일자 정보가 없어 배당 순위 및 실제 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. (주의: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 보증금/차임이 미상인 경우에 해당하므로, 본 건은 해당되지 않으나, 확정일자 부재로 인한 리스크는 존재합니다.)

3. 상권분석

3.1. 주변 환경

* 본건이 위치한 해운대구 중동은 해운대 해변과 인접하여 관광 및 상업 기능이 발달된 지역입니다.

* 주변에 다양한 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하여 상업 활동이 활발한 편입니다.

* 해운대초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

3.2. 교통 및 접근성

* 부산 도시철도 2호선 중동역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 북서측 약 25미터, 서측 약 8미터, 남서측 약 4미터의 도로와 접하고 있어 차량 접근성도 양호합니다.

4. 생활정보

4.1. 편의 및 문화 시설

* 해운대 해변이 가까워 레저 및 휴식을 즐기기 용이합니다.

* 주변에 다양한 상점, 식당, 병원 등 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 해운대초등학교가 근거리에 있어 자녀 교육에 편리합니다.

4.2. 주거 환경

* 오피스텔 및 공동주택이 혼재하는 지역으로, 주거 편의와 상업 활동이 조화롭게 이루어집니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 인수되는 권리 및 임차인 리스크

* 대항력 있는 임차인(홍수정)의 전세권 150,000,000원이 등기부상 '인수'로 명시되어 있습니다.

* 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있고 배당신고가 되어 있으나, 확정일자 정보 부재로 인해 배당 순위에 따른 보증금 회수 여부 및 추가 인수 가능성에 대한 법적 검토가 필수적입니다.

* 내부 확인 불가: 현장조사 시 폐문, 부재 등으로 인해 내부 이용상황 및 관리상태 확인이 어려웠으므로, 응찰 시 재확인이 필요합니다.

5.2. 기타 리스크

* 건축물대장상 복합 용도: 본 건은 오피스텔이지만, 건물 전체적으로 공동주택(아파트) 및 근린생활시설이 혼재하고 있어, 이에 따른 관리상 혼선 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지 이용 계획상 제한: 온천지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등이 지정되어 있어 향후 건물 이용이나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 해운대 해변 및 중동역 인근의 우수한 입지를 가진 럭키골든스위트 오피스텔로, 2019년에 신축되어 비교적 최신 건물이라는 장점이 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나 주거 및 투자 가치가 높을 것으로 판단됩니다.

그러나 권리분석 상 인수되는 전세권 1억 5천만원과 대항력 있는 임차인의 존재는 본 건의 주요 리스크 요인입니다. 배당 결과에 따라 낙찰자가 추가적으로 부담해야 할 금액이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 해당 임차인의 권리 소멸 여부 및 배당 내역을 철저히 확인해야 합니다. 또한, 내부 상태 미확인으로 인한 잠재적 하자 발생 가능성도 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지적 강점

* 해운대 핵심 상업지역 내 위치: 해운대 해변 및 중동역 역세권으로 유동인구 및 접근성이 뛰어납니다.

* 잘 갖춰진 생활 인프라: 주변 상업시설, 편의시설, 교육시설 등으로 생활이 편리합니다.

7.2. 건물 및 시장 특성

* 비교적 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 상태 양호 예상.

* 해운대 지역의 지속적인 개발 및 관광 수요 증가로 인한 시세 상승 잠재력 보유.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

* 최근 매매 사례 (2024년 5월 1일):

* 29.9959㎡: 28,355만원 (약 2억 8,355만원)

* 29.4278㎡: 27,719만원 (약 2억 7,719만원)

* 본 건의 감정가는 176,000,000원 (1억 7,600만원)으로, 최근 실거래가 대비 약 35% 이상 낮은 수준입니다.

* 주변 오피스텔 시세는 해당 면적 기준으로 2억 7천만원 ~ 2억 8천만원 수준으로 형성되어 있습니다.

8.2. 입찰가 산정 고려사항

* 감정가가 시세 대비 현저히 낮으므로 치열한 경쟁이 예상됩니다.

* 대항력 있는 임차인의 전세권 150,000,000원이 '인수'로 되어 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어 낙찰자가 직접 추가 부담하지 않을 가능성도 있으나, 배당 순위 및 결과에 따라 실제 인수 여부가 결정되므로 주의가 필요합니다.

* 본 건은 감정가 1억 7,600만원 대비, 최저매각가격으로 입찰 시 시세 차익을 기대할 수 있으나, 인수되는 권리 및 내부 상태 미확인 리스크를 고려해야 합니다.

8.3. 예상 입찰가 범위

리스크 요인을 고려하여 보수적으로 접근 시, 시세의 80~90% 수준, 또는 감정가 대비 110~125% 수준에서 입찰가가 형성될 수 있습니다.

* 시세 80%: 약 2억 2,000만원

* 시세 90%: 약 2억 5,000만원

* 감정가 110%: 약 1억 9,360만원

* 감정가 125%: 약 2억 2,000만원

잠재적 리스크(특히 전세권 인수 여부)와 치열한 경쟁을 감안할 때,

본 건의 예상 입찰가 범위는 1억 9,500만원 ~ 2억 2,500만원 으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 임차인 권리 분석 결과, 배당 현황, 경쟁 참여자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.