나이스옥션 법원경매 군산 2025타경447 [2] 전북특별자치도 군산시 나운동 107-8 나운프라자 4층403호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 “진포초등학교” 남서측 인근에
위치하는 구분건물[나운프라자 제4층 제402호 외 1개호]로서, 주위는 중·소규모의
아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통
사정은 보통임.

건물의 구조

1,2) 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 중 4층 402호(1), 403호(2)로서,
외벽 : 돌붙임 및 드라이비트 등 마감,
내벽 : 페인트 등 마감,
창호 : 새시 및 강화유리창임.

이용상태

1) 근린생활시설(사무실, 일부 ""공실"")임.
2) 근린생활시설(현황 ""공실"")임.

설비내역

공동위생설비 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서 조사일 현재 ""상업용 건물부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 20미터와 북측으로 폭 약 10미터의 아스팔트포장도로에 접하며,
지하주차장시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(2012-
04-02)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축
종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(유치원)<
교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 군산지원 2025타경447 (2) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 전북특별자치도 군산시 나운동 107-8 나운프라자 4층 403호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정평가액은 417,000,000원이며, 토지면적은 90.03㎡ (약 27.23평), 건물면적은 208.71㎡ (약 63.13평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 채권자는 전OOOOOO (등기부상 전북은행으로 확인됨)입니다.

특이사항으로는 중복사건 및 공동담보로 진행되고 있습니다.

건축물 현황에 따르면, 본 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 건물 중 4층 403호이며, 제1종근린생활시설로 이용 중입니다 (현황 일부 공실).

건축물대장상 나운프라자는 1997년 2월 4일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 집합건물로, 총 7층, 지하 2층이며, 연면적 8,951.94㎡ (약 2,707.91평) 규모입니다.

건물 용도는 근린생활시설, 판매시설, 교육연구시설, 운동시설 등 복합 용도로 사용되고 있습니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 "진포초등학교" 남서측 인근에 위치하는 구분건물(나운프라자 4층 403호)입니다.

주변은 중·소규모의 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

건물의 구조 및 이용상태:

철근콘크리트조로 건축되었으며, 외벽은 돌붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 페인트, 창호는 새시 및 강화유리창으로 되어 있습니다.

403호는 근린생활시설(사무실, 일부 공실)로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역(모든 축종 사육제한) 및 교육환경보호구역(유치원)에 해당합니다.

인접 도로상태:

서측으로 폭 약 20미터, 북측으로 폭 약 10미터의 아스팔트 포장도로에 접하며, 지하주차장 시설이 되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

말소기준권리는 을12, 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권 (접수일자: 2015-08-11, 권리금액: 189,780,000원)입니다.

등기부채권 총액:

총 채권 금액은 513,780,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

해당사항 없습니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

주의사항:

임대관계가 미상인 점을 감안하여, 실제 점유 및 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다. 명도 저항이나 예상치 못한 명도 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

나운동 지역은 군산시의 주요 주거 지역 중 하나로, 아파트 단지 밀집으로 인한 배후 수요가 풍부한 편입니다. 본 물건이 위치한 나운프라자는 근린생활시설로서 주변 아파트 단지와 주택가, 그리고 다른 상가들이 밀집한 지역에 자리하고 있어, 소매업, 서비스업 등 다양한 업종에 적합한 입지입니다. 진포초등학교가 인근에 위치해 있어 학생 및 학부모 유동인구도 기대할 수 있습니다. 다만, 최근 군산의 상권 분석 자료에 따르면 신규 상권 형성 및 기존 상권의 변화가 있어, 경쟁 상권 및 업종별 특성을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

본 물건은 군산시 나운동의 생활 편의시설에 접근성이 양호한 편입니다.

인근에는 진포초등학교 등 교육시설이 위치하고 있습니다.

주변에 중·소규모 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

다만, 대규모 쇼핑몰이나 병원 등의 주요 편의시설은 차량 이동을 통해 이용해야 할 수 있습니다.

최근 군산시는 나운동 지역에 시니어 신활력 제작소 및 생활 SOC 복합시설 조성을 추진하고 있어, 향후 지역 생활 환경 개선이 기대됩니다.

현재까지 검색된 정보상으로는 특정 혐오시설이 본 물건과 직접적으로 인접해 있다는 내용은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보:

본 건은 중복사건 및 공동담보로 진행되어, 채권 관계가 복잡할 수 있습니다.

임대관계 미상:

가장 큰 리스크 요인으로, 현재 건물 내 점유자의 임대차 관계 및 보증금, 차임 등이 명확하게 확인되지 않았습니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 계산되나, 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

감정가 대비 채권 총액:

감정가(417,000,000원) 대비 총 채권액(513,780,000원)이 높은 편입니다. 이는 경매 낙찰가에 영향을 미칠 수 있으며, 채권 회수에 대한 불확실성을 내포합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 군산시 나운동의 중심 상업지역에 위치한 근린상가로, 아파트 단지 등의 배후 수요가 확보된 입지입니다. 건물 상태 및 주변 환경은 양호한 편이며, 교통 접근성도 무난합니다. 하지만, 중복사건, 공동담보, 그리고 가장 중요한 임대관계 미상이라는 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히 임차인 현황에서 인수 보증금이 0원이라 하더라도, 실제 점유자에 대한 철저한 현장 조사를 통해 명도 리스크를 최소화하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 군산시 나운동의 중심 상권에 위치하여 배후 수요가 예상됩니다.

복합 용도 건물: 근린생활시설 외 다양한 업종으로 활용 가능성이 있습니다.

향후 지역 개발 기대: 생활 SOC 복합시설 조성 등 지역 개발 호재가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 417,000,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크, 특히 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이라는 점은 명도 비용 발생 가능성을 줄이지는 않으므로, 현장 조사를 통한 정확한 권리관계 및 점유 관계 파악이 선행되어야 합니다. 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 신중한 접근을 권장하며, 구체적인 입찰가는 해당 물건의 권리분석 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.