나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20411 [3] 전북특별자치도 익산시 송학동 138-34 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.02.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 “송학초등학교” 서측 인근(일련번호
1~3) 및 익산시 여산면 원수리 소재 ""연명마을"" 남동측 인근(일련번호5)에 위치하며,
일련번호1~3) 주위는 중·소규모의 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재
하고 일련번호5) 주위는 전,답의 농경지 및 임야, 단독주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스승강장이 소재하는
등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호1,2) 조사일 현재 ""도로""로 이용중임.
일련번호3) 부정형 평지의 토지로서 조사일 현재 ""주상용 건물부지""로 이용중임.
일련번호5) 부정형 완경사의 토지로서 조사일 현재 ""묘지""로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호1,2) 대상물건이 도로임.
일련번호3) 북측으로 왕복 4차선 및 서측으로 폭 약 4미터의 아스팔트포장도로와
접함.
일련번호5) 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1) 도시지역, 생산녹지지역(2024-06-21), 성장관리계획구역(관리형(복합형
)), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.
일련번호2,3) 도시지역, 생산녹지지역(2024-06-21), 성장관리계획구역(관리형(복합
형)), 대로3류(폭 25m~30m)(2024-08-30)(접합), 가축사육제한구역(20
24-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상
대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.
일련번호5) 보전관리지역, 가축사육제한구역(2024-08-16)(모든축종 제한(500m))<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

일련번호5) 지상에 연고자 미상의 제시외분묘 및 분묘관련시설(석물 및 조경수 등)이
소재함.

공부와의 차이

* 귀 제시목록상 일련번호1,2) 토지의 지목은 ""답""이나 현황 ""도로""임.
* 귀 제시목록상 일련번호5) 토지의 지목은 ""임야""이나 현황 ""묘지""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 일련번호3) 지상에 이동이 용이한 철재컨테이너 및 저온창고 등이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

4) - 철근콘크리트구조 일반철골구조 철근콘크리트(슬래브)지붕 3층으로서,
외벽 : 돌붙임 및 페인트, 판넬 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일, 페인트 등 마감,
창호 : 새시창임.

이용상태

4) - 1층 : 근린생활시설(일반음식점, 소매점, 일반목욕탕 등),
2층 : 근린생활시설(일반목욕탕, 사무소 등),
3층 : 근린생활시설(일반목욕탕), 단독주택,
지하층 : 근린생활시설[일반음식점, 일반목욕탕(기계실)],
옥탑1층 : 물탱크실로 이용중임.

설비내역

대상물건에 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조(기호㉠) 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

물건 비고

-일괄매각
-지상에 제시외 수목 및 구축물(수영장) 매각 포함
-목록3 지상에 수변전설비의 작동여부는 확인불가 상태임
-지상에 이동이 용이한 철재콘테이너 및 저온창고 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경20411 (3)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 138-34

용도: 근린생활시설 (건축물표제부 기준: 제1종근린생활시설, 제1.2종근린생활시설)

감정가: 6,374,006,860원

토지면적: 5997.00㎡ (약 1814.10평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 3049.27㎡ (약 922.46평)

건물 제시외면적: 700.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조, 일반철골구조, 철근콘크리트(슬래브)지붕 3층 + 지하층 + 옥탑1층

건물 이용현황: 1층(일반음식점, 소매점, 일반목욕탕 등), 2층(일반목욕탕, 사무소 등), 3층(일반목욕탕, 단독주택), 지하층(일반음식점, 일반목욕탕-기계실), 옥탑1층(물탱크실)

특이사항: 중복사건, 분묘기지권

주의사항: 일괄매각, 지상 제시외 수목 및 구축물(수영장) 매각 포함, 수변전설비 작동여부 확인 불가, 이동 가능한 철재콘테이너 및 저온창고 매각 제외

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 138-34번지에 위치하며, "송학초등학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 중소규모 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. (별도 일련번호 5번 토지는 익산시 여산면 원수리 "연명마을" 남동측 인근에 위치하며, 전, 답, 임야, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 확인됩니다.)

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

대상 물건(일련번호 3)은 북측으로 왕복 4차선, 서측으로 폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다. 일부 토지(일련번호 1, 2)는 현황 '도로'로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 도시지역, 생산녹지지역, 성장관리계획구역(관리형-복합형), 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있으며, 일부 토지는 대로3류(폭 25m~30m)에 접해 있습니다. 또한, 일련번호 5번 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 2014-04-15자 근저당권(농업협동조합자산관리회사, 3,060,000,000원)보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

소멸 예정 권리: 근저당권, 지상권, 압류, 강제경매, 임의경매 등.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 유한회사타임: 보증금 10,000,000원, 차임 1,500,000원. 사업자 등록일 2017-11-23. 대항력 없음.

* 최 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2015-02-04. 대항력 없음.

상기 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 인수 보증금

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

물건지 인근에는 중소규모 아파트 단지 및 단독 주택지가 배후 수요로 존재하며, 다양한 근린생활시설이 입점해 있습니다.

건물의 용도가 근린생활시설(목욕탕, 음식점, 사무실 등)으로 되어 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 적합한 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

* 교육: 송학초등학교가 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 간선도로 및 버스 승강장 접근성이 양호합니다.

* 생활: 주변 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

동일 물건에 대한 복수의 경매 사건이 진행 중이거나 경합될 수 있어, 사건 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 분묘기지권

일련번호 5번 토지(현황 '묘지') 지상에 연고 미상의 분묘가 소재하고 있어, 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 이는 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

6.3. 공부와의 차이

일부 토지(일련번호 1, 2)의 지목은 '답'이나 현황 '도로'로 이용 중입니다. 또한, 일련번호 5번 토지의 지목은 '임야'이나 현황 '묘지'로 이용 중입니다. 이러한 공부와 현황의 차이는 추후 토지 이용 및 처분에 있어 문제가 될 수 있습니다.

6.4. 제시외 물건 관련

지상 수목 및 구축물(수영장)은 매각에 포함되나, 이동이 용이한 철재 콘테이너 및 저온 창고는 매각에서 제외되므로, 명확한 구분이 필요합니다.

6.5. 설비 관련 불확인 사항

목록 3 지상 수변전설비의 작동 여부를 확인할 수 없어, 설비 관련 유지보수 또는 교체 비용이 발생할 수 있습니다.

6.6. 토지 이용 제한

생산녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 보전관리지역, 준보전산지 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여, 사업 계획 수립 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

6.7. 혐오시설

주변 지역에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 물건지 자체에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 상세한 현장 조사 및 인허가 관련 추가적인 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 종합 의견

본 물건은 익산시 송학동의 근린생활시설로, 주거 단지와 학교를 배후로 하고 있어 지역 상권 내에서의 활용 가치가 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리나 부담해야 할 임차인 보증금이 없어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

하지만 분묘기지권, 공부와의 차이, 수변전설비의 작동 불확인 등은 반드시 명확히 처리하고 넘어가야 할 잠재적 리스크 요인입니다. 이러한 특수 물건 정보와 현장 상태를 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 및 보증금이 없어 낙찰 후 깨끗한 소유권 확보가 가능합니다.

* 입지적 장점: 초등학교 인근에 위치하며, 배후 주거단지와 간선도로 접근성이 양호합니다.

* 다용도 활용: 근린생활시설로서 다양한 업종으로 활용 가능하며, 건물 및 토지 자체의 개발 잠재력도 보유하고 있습니다.

* 제시외 포함: 수영장 등 제시외 구축물이 포함되어 있어 별도의 투자 없이 활용 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 예상 입찰가 산정

본 경매 물건의 인수 보증금 합계는 0원이므로, 낙찰 시 추가 인수되는 보증금은 없습니다.

예상 입찰가는 감정가, 최근 경매 시장 동향, 물건의 현황, 그리고 앞서 언급된 분묘기지권, 공부와의 차이, 수변전설비 작동 불확인 등 제반 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 상세한 시장 조사와 현장 답사를 통해 물건의 실제 가치를 평가한 후, 합리적인 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.