나이스옥션 법원경매 통영 2025타경629 [2] 경상남도 고성군 삼산면 두포리 1095-2 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대광 · 평가일 2025.10.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 고성군 삼산면 두포리 소재 '포교마을" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

공히, 위치 및 대중교통의 이용상황 등을 고려할 때 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1,9~12: 완경사지대 내 부정형 토지로서, 대체로 휴경지 상태임. 일련번호 2,6,8: 완경사지대 내 부정형 토지로서, 도로 상태임. 일련번호 3: 완경사지대 내 부정형 토지로서, 토지임야 및 휴경지 등 상태임 일련번호 4: 완경사지대 내 부정형 토지로서, 주상용 부지로 이용중임 일련번호 7: 완경사지대 내 부정형 토지로서, 휴경지 및 토지임야 등 상태임 일련번호 13: 완경사지대 내 사다리형 토지로서, 현황 분묘가 소재함.

인접 도로상태

일련번호 1,11,12,13: 맹지임 일련번호 2,6,8: 현황 '도로'임 일련번호 3: 본건 서측으로 왕복2차로 및 북측으로 포장도로(일련번호 6)가 소재함 일련번호 4,7,9,10: 포장도로(일련번호 2,6,8)를 통해 접근하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2,4,6,8~12: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호 3: 계획관리지역, 자연환경보전지역, 자연취락지구, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법> 일련번호 7,13: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

일련번호 (9) 위지상에 제시외건물(폐문 등으로 내부확인이 불가하였는바 이용상황 등은 재확인 바람) 및 제시외분묘가 소재하며, 일련번호 (3),(13) 위지상에 제시외분묘가 소재하는바 업무진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상임. (2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(5) 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로서, 외벽: 석재붙임 및 페인팅 마감 등, 내벽: 페인팅, 타일, 벽지 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

1~3층: 전시실 등으로 이용중임 4층: 주택으로 이용중임

설비내역

위생 및 급·배수설비, 냉난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조바람.

공부와의 차이

일련번호(5) 2층은 귀제시목록 및 등기사항전부증명서상 면적이 191.8㎡으로 제시되어 있으나 건축물대장상 191.28㎡로 등재되어 있는바 건축물대장 면적을 기준으로 평가하였으며, 본건 1~3층은 공부상 근린생활시설(소매점(1,2층), 휴게음식점(3층))으로 등재되어 있으나 현황 '전시실 등'으로 이용중인바 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

물건 비고

- 일괄매각.
- [목록9,10] 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환).
- [목록9] 제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각 제외. 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 영향받는 가격임. 지상에 이동이 용이한 컨테이너박스 1동 매각 제외.
- [목록3,9,13] 지상에 분묘 소재하며, 최저매각가격은 분묘소재로 인하여 영향받는 가격임. 육안으로 식별이 어려운 추가 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 추가 분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음.
- [목록5] 2층은 등기사항전부증명서상 면적이 191.8㎡로 기재되어 있으나, 건축물대장상 191.28㎡로 등재되어 있는바 건축물대장 면적을 기준으로 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경629 (2)

소재지: 경상남도 고성군 삼산면 두포리 1095-2

용도: 근린주택

감정가: 1,970,021,800원

토지 면적: 19,969.00㎡ (약 6,040.7평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 748.86㎡ (약 226.5평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 고성농업협동조합 (등기부요약 참조)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 경상남도 고성군 삼산면 두포리 소재 '포교마을' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 위치 및 대중교통 이용 상황 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용 상태: 토지는 완경사지대 내 부정형으로, 대체로 휴경지 상태이며 일부는 도로, 일부는 주상용 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 일부 토지는 맹지이나, 다른 토지들은 현황 '도로'로 이용되거나 포장도로를 통해 접근이 가능합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 일부 토지는 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한)에 해당합니다.

* 다른 일부 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 공익용산지, 준보전산지에 해당합니다. 이러한 지역 지구 지정은 건축 및 개발 행위에 제한을 줄 수 있습니다.

2. 권리분석

2.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

* 갑구에는 소유권 이전 기록 및 임의경매(고성농업협동조합, 2025타경629), 강제경매(최진석, 2025타경672) 개시 결정이 기재되어 있습니다.

* 을구에는 다수의 근저당권(고성농업협동조합)이 설정되었으나 모두 말소되었습니다. 말소기준권리는 2020년 7월 23일 접수된 고성농업협동조합의 근저당권입니다.

* 건물 등기부 요약:

* 갑구에는 소유권 보존, 압류(고성군), 임의경매(고성농업협동조합, 2025타경629), 강제경매(최진석, 2025타경672) 개시 결정이 기재되어 있습니다.

* 을구에는 다수의 근저당권(고성농업협동조합)이 설정되었으나 모두 말소되었습니다. 말소기준권리는 2021년 4월 30일 접수된 고성농업협동조합의 근저당권입니다.

2.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 분묘기지권: 토지 지상에 분묘가 소재하며, 육안으로 식별 어려운 추가 분묘 존재 가능성이 있습니다. 이에 따라 분묘기지권이 성립될 여지가 있으며, 이는 소유권 행사 및 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다. (감정가에 반영되어 있음)

* 법정지상권: 제시외 건물(감정서상 'ㄱ') 및 이동 가능한 컨테이너 1동이 매각에서 제외됨에 따라 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다.

2.3. 임차인 현황

* 임차인: PARKYOUNGSHIM

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-11-09

* 대항력: 없음

* 임차인: 정영록

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): (정보 없음)

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

3. 상권 분석

본 물건은 농경지, 임야, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치합니다. '포교마을' 인근에 자리하여 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권의 형성이 예상됩니다. 건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점, 휴게음식점, 단독주택)로 등재되어 있어 근린생활시설로서의 활용 가능성은 있습니다. 다만, 주변 환경이 전반적으로 농촌 지역의 특성을 띠고 있어 대규모 상권의 활성화는 어려울 것으로 보입니다. 인근 지역의 부동산 시세는 평당 10만원에서 20만원 내외의 토지 거래 사례가 확인되었으나, 이는 개발 가능성이 있는 택지 조성 부지 또는 농지로서, 본 물건의 입지와는 차이가 있을 수 있습니다.

4. 생활 정보

* 주변 환경: 농경지, 임야, 단독주택 등이 어우러진 전원적인 환경입니다.

* 편의시설: '포교마을' 및 주변 지역의 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 대중교통 이용은 보통 수준이며, 자가용 이용 시 접근이 용이할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 혐오시설(폐기물 처리 시설, 하수 처리장 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 삼산면 판곡리 지역에 혐오시설 유치 관련 주민 민원이 있었던 사례가 있으나, 본 물건 소재지와 직접적인 관련성은 낮습니다.

5. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 동일 물건에 대해 2025타경629와 2025타경672 두 건의 경매가 진행 중입니다.

* 분묘기지권: 토지 지상에 분묘가 다수 소재하며, 추가 분묘 존재 가능성으로 인해 분묘기지권 성립 여지가 있습니다. 이는 토지 이용에 대한 제약과 추가적인 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 농지취득자격증명: 일부 토지(목록 9, 10)에 대해 농지취득자격증명원 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

* 제시외 건물 매각 제외: 감정서상 'ㄱ' 건물 및 이동 가능한 컨테이너 1동은 매각에서 제외되므로, 해당 부분에 대한 법정지상권 성립 가능성을 검토해야 합니다.

* 건축물 면적 차이: 건물 2층의 면적이 등기부등본과 건축물대장상 상이(191.8㎡ vs 191.28㎡)하며, 건축물대장 면적을 기준으로 평가되었습니다.

* 토지 이용계획 제한: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역 등에 해당하여 개발 행위가 제한될 수 있습니다.

* 이용 현황 상이: 건물 1~3층은 공부상 근린생활시설이나 현황 '전시실 등'으로 이용 중입니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 고성군 삼산면 두포리에 위치한 근린주택으로, 약 19.7억원의 감정가에 경매가 진행 중입니다. 19,969㎡(약 6,040.7평)의 넓은 토지와 748.86㎡(약 226.5평)의 건물 면적을 보유하고 있습니다. 권리 분석상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 그러나 토지 지상에 다수의 분묘가 소재하여 분묘기지권 성립 가능성이 높고, 제시외 건물이 매각에서 제외됨에 따라 법정지상권 성립 가능성도 존재합니다. 또한, 일부 토지는 농지취득자격증명이 필요하며, 자연환경보전지역 등 개발 제한 구역에 해당되는 점도 고려해야 합니다. 중복 사건이 진행 중이라는 점은 향후 절차 진행 시 변수로 작용할 수 있습니다. 전반적으로 전원생활 또는 지역 주민 대상의 근린생활시설 용도로 활용될 수 있으나, 토지 이용의 제약 및 추가적인 비용 발생 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 19,969.00㎡ (약 6,040.7평)의 광대한 토지 확보가 가능합니다.

* 다용도 활용 가능성: 근린생활시설 및 주택 용도로 활용 가능하며, 현재 '전시실 등'으로 이용 중인 점을 고려하면 특정 업종의 사업장으로도 잠재력이 있습니다.

* 권리 관계의 명확성: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 말소될 예정으로, 권리 분석상의 복잡성은 적은 편입니다.

8. 예상 입찰가

감정가: 1,970,021,800원

본 물건의 현 시세 및 예상 입찰가를 정확히 산정하기 위해서는 인근 부동산 시장 조사, 유사 물건의 최근 거래 사례 분석, 전문가의 감정평가 등이 필수적으로 요구됩니다. 제공된 정보만으로는 상세한 시세 분석에 한계가 있습니다.

과거 유사 지역의 토지 거래 사례를 살펴보면 평당 10만원에서 20만원 내외의 거래가 있었으나, 이는 본 물건의 대규모 토지 면적, 용도, 개발 제한 구역 지정 여부 등 특성을 직접적으로 반영하기 어려운 시세입니다.

특히, 본 물건은 분묘기지권, 법정지상권 성립 가능성, 농지취득자격증명 제출 필요성, 자연환경보전지역 지정 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있어, 이러한 요소들이 실제 가치 및 입찰가에 미치는 영향을 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서, 본 물건의 매력도를 판단하고 적정 입찰가를 결정하기 위해서는 현장 조사, 관련 법규 검토, 전문가 상담을 통해 추가적인 심층 분석을 수행하시기를 권고드립니다.

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