나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21670 [2] 경상남도 거제시 옥포동 550-7, 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '옥포초등학교' 남동측 및 남측 인근에 위치하며 주위는 위락시설 및 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 4층 건중 3층,4층 건으로서,
외 벽:몰탈위페인트 및 적벽돌 등 미감.
내 벽:몰탈위페인트 및 벽지등 마감.
창 호:샷시 및 목재창호.

아르시콩크리트조 슬래브지붕 3층건중 제2층 제202호로서,
외 벽:콘크리트위 페인트등 마감.
내 벽:벽지 및 타일 등 마감.
창 호:샷시창호임

이용상태

일련번호 1,2:제2종근린생활시설(안마시술소)현:공실 상태임.
일련번호 3,4:연립주택으로 이용중임.

설비내역

개별난방설비, 위생 및 급·배수설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 1,2: 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 토지로서 지면은 인근지와 등고평탄하며 상업용 건부지로 이용중임.
일련번호 3,4:대지권의 목적인 토지는 세장형의 토지로서 지면은 다소 완경사 지세이며 연립주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호 1,2:서측으로 노폭 약14미터 및 북측으로 노폭 약8미터 도로와 각각 접함.
일련번호 3,4:북서측으로 노폭 약 6미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 토지:일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-03-06)(옥포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(옥포초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2019-08-22)(옥포항항만시가지구역).
3 토지:일반상업지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(옥포성지중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(애서튼국제외국인학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2019-08-22)(옥포항항만시가지구역).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각.
- [목록3] 지분매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 통영지원 2025타경21670 (2)

소재지: 경상남도 거제시 옥포동 550-7, 2층202호

용도: 연립주택

감정평가액: 53,000,000원

토지 면적: 1019.80㎡ (약 308.48평)

토지 지분: 56.70㎡ (약 17.15평)

건물 면적: 65.52㎡ (약 19.82평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 대지권 미등기

주의사항: 일괄 매각, [목록3] 지분 매각

건물 명칭: 광성맨션

사용승인일: 1986년 1월 4일

1.1. 입지조건

* 위치

본 물건은 경상남도 거제시 옥포동에 위치하며, '옥포초등학교' 남동측 및 남측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위 환경

주변은 위락시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황

대상 물건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 경매 종류 및 채권자

본 경매는 채권자 농OOOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매입니다.

* 권리 관계

말소기준권리: 집합건물 등기부상 을3 (농업협동조합자산관리회사 근저당, 42,000,000원, 2016.01.13. 접수) 및 토지 등기부상 을50 (농업협동조합자산관리회사 근저당, 42,000,000원, 2016.01.13. 접수)입니다.

이들 권리보다 선순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸하며, 후순위 권리 역시 소멸됩니다. 따라서 통상적인 경매 절차대로 진행될 경우, 매수인에게 인수되는 부담은 없습니다.

* 특이사항

- 대지권 미등기: 건물은 등기되었으나 대지권이 아직 등기되지 않은 상태입니다. 이는 추후 등기 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

- 중복병합사건: 동일 물건에 대한 여러 경매 사건이 병합되어 진행되는 건으로, 절차 진행에 있어 면밀한 확인이 요구됩니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 최

- 보증금: 2,000,000원

- 차임: 240,000원

- 전입/사업일자: 2024-02-16

- 확정일자: 2024-02-16

- 배당신고일자: 2025-08-07

- 대항력: 없음

* 인수되는 임차인 보증금

명시된 임차인(최 )은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 0원으로 확인됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 배당 절차를 통해 우선 변제받을 것으로 예상되어 매수인의 추가 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 보증금 및 차임이 명시되어 있음에도 불구하고 변제받지 못하는 금액이 발생할 경우에 대한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성

본 물건이 소재한 옥포동은 상업 시설과 공동주택이 공존하는 지역으로, 다양한 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 토지이용계획

해당 토지는 일반상업지역에 속해 있으며, 소로2류, 중로2류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 옥포초등학교 및 옥포초등학교병설유치원 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설 및 교육환경

인근에 '옥포초등학교'가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주위의 근린생활시설 및 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 건물 상태

본 물건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 제2층 제202호로, 1986년에 준공되어 다소 노후된 편입니다. 외벽은 콘크리트 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다.

* 이용 현황

물건은 현재 연립주택으로 이용 중입니다. 다만, 동일 건물 내 다른 일련번호(1,2)에 해당하는 구역은 제2종근린생활시설(안마시술소)로 사용되었으며, 현재는 공실 상태입니다.

* 설비 현황

개별난방 설비, 위생 및 급·배수 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기

대지권 미등기 상태는 토지 소유권과 건물 소유권 간의 복잡한 관계를 시사할 수 있습니다. 이는 향후 소유권 행사나 재산권 처리에 있어 추가적인 법률적 검토 및 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 건물 노후화

1986년 준공된 건물로서, 장기적인 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 존재합니다.

* 동일 건물 내 유해시설 존재 가능성

해당 물건과 같은 건물 내에 제2종근린생활시설(안마시술소)이 소재하는 점은 주거 환경의 질에 영향을 미칠 수 있습니다. 비록 현재는 공실 상태이나, 향후 해당 용도로 재활용될 경우 잠재적 민원 발생 요인이 될 수 있습니다.

* 중복병합사건

여러 경매 사건이 병합되어 진행되는 건으로, 절차 진행 과정에서 예상치 못한 변수 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 옥포동에 위치한 연립주택으로, 감정가는 53,000,000원이나 최근 거래된 유사 물건들의 시세 분석 결과, 현 시세는 감정가보다 현저히 낮은 수준으로 파악됩니다. 대항력 있는 임차인이 없어 매수인에게 인수되는 권리 부담은 없으나, 대지권 미등기, 건물 노후화, 동일 건물 내 근린생활시설 존재 등의 잠재적 리스크를 고려해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 판단하여 신중한 입찰 전략 수립이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 저평가 가능성

최근 유사 물건들의 거래가가 감정가 대비 낮은 수준으로 형성되어 있어, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 입지 조건

교통이 편리하고 생활 편의 시설 이용이 용이한 입지에 자리하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 시세 분석을 진행한 결과, 본 물건과 유사한 조건의 연립주택 거래가는 다음과 같습니다.

- 48.61㎡ (약 14.7평) 규모의 연립주택이 2026년 5월 2,300만 원에 거래되었으며, 평당 약 156.5만 원 수준입니다.

- 38.50㎡ (약 11.6평) 규모의 연립주택이 2026년 7월 1,700만 원에 거래되었으며, 평당 약 146.5만 원 수준입니다.

- 84.55㎡ (약 25.6평) 규모의 연립주택이 2026년 7월 3,500만 원에 거래되었으며, 평당 약 136.7만 원 수준입니다.

본건 물건은 65.52㎡ (약 19.82평)의 전용면적을 가진 1986년 준공된 연립주택임을 고려할 때, 최근 거래된 시세 및 건물 노후도, 그리고 동일 건물 내 유해 시설 존재 가능성 등의 제반 사항을 종합적으로 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에 따라, 유사 물건들의 평균 평당가를 산정하고 이를 본건 면적에 적용하여 예상 입찰가를 산출하였습니다.

본 건 물건의 면적(19.82평)에 대하여 평당 140만 원 ~ 150만 원 선으로 적용 시, 예상 시세는 약 2,775만 원 ~ 2,973만 원 수준으로 산정됩니다.

잠재적 리스크와 감정가(5,300만 원)와의 괴리를 고려할 때, 경매 물건의 특성상 추가적인 가치 상승 가능성 및 낙찰 후 발생할 수 있는 명도 비용, 수리 비용 등을 감안하여 신중한 입찰을 권장합니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 3,000만 원 ~ 3,500만 원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다.

이 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보와 시세 동향을 바탕으로 한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 추가적인 권리 분석, 그리고 경매 당시의 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.