나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21774 [2] 경상남도 통영시 광도면 우동리 354-1 단독주택 경매

경상남도 통영시 광도면 전두1길 168-11 (단독주택) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경21774(통영지원 경매8계). 감정가 87,429,180원, 최저가 87,429,180원. 매각기일은 2026-08-24입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 21774 [2]
소재지	경상남도 통영시 광도면 우동리 354-1
도로명주소	경상남도 통영시 광도면 전두1길 168-11
용도	단독주택
매각기일	2026.08.24
관할법원	통영지원 경매8계 (055-640-8519)

면적

토지면적	99㎡ (29.95평)
건물면적	65.03㎡ (19.67평)

금액

감정가	87,429,180원
최저가	87,429,180원 (감정가 대비 100%)
입찰보증금	8,742,918원 (10%)
유찰횟수	신건

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.08.24	87,429,180원	변경

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.12.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 통영시 광도면 우동리에 소재하는 ""전두마을"" 내에 위치하며, 부근은 일반주택 및 농경지, 임야 등이 혼재된 농촌지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.
교통상황: 관련차량 출입가능하며, 관내 일반적 교통사정은 보통시됨.
형태 및 이용상태: 기호 1,3) : 공히 부정형의 토지로서, 지면은 인접노면과 등고 평탄하고 지반은 견고시되며 건부지로 이용중임.
인접 도로상태: 기호 1,3) : 공히 남측으로 폭 약4m 내외의 포장도로 소재함.
토지이용계획 및 제한상태: 기호 1) : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호 3) : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>..
제시목록 외의 물건: 별지"" 감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견, 지적 및 건물 개황도, 사진용지"" 참조.
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 별지"" 감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견"" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조: 기호 2) : 블록구조 슬래브지붕 3층 건으로서,
(사용승인일자 : 2014.04.16)

외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 적벽돌 치장 등 외장재 마감.
내 벽 : 내장 타일 및 벽지 등 내장재 마감.
창 호 : 샷시창호 임.
이용상태: 기호 2) : 단독주택으로 이용중임.
설비내역: 단독주택으로서, 제반 급,배수 및 위생설비, 난방시설 등 되어 있음.
부합물 및 종물: 별지 ""지적 및 건물 개황도, 사진용지 등"" 참조.
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 별지 ""감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견"" 참조.

물건 비고

- 일괄매각.
- [목록4]와 2025타경21774호 사건의 감정서상 '제시외 건물 ㄷ'은 동일한 건물임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

2.1. 사건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경21774 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 새OOOO

2.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 통영시 광도면 우동리 354-1

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 87,429,180 원

2.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 99.00㎡ (약 30평)

토지지분: 99㎡

건물면적: 65.03㎡ (약 19.7평)

건물지분: 65.03㎡

사용승인일자: 2014년 04월 16일

건물구조: 블록구조 슬래브지붕 3층 건물

2.4. 특이사항

중복병합사건

[목록4]와 2025타경21774호 사건의 감정서상 '제시외 건물 ㄷ'은 동일한 건물임.

2.5. 주의사항

일괄매각.

금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 명도 협의가 필요할 수 있음.

1.1. 입지조건

2.1. 1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 통영시 광도면 우동리에 소재하는 "전두마을" 내에 위치하고 있습니다. 주변은 일반주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 농촌 지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 과거 우동상수원보호구역이었으나, 2025년 3월 5일부로 해제되었습니다.

2.1. 2. 교통상황

관련 차량의 출입이 가능하며, 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 광도면은 국도 제14호선과 북통영IC가 인접하여 통영시의 관문 역할을 하고 있습니다.

2.1. 3. 토지 이용 및 주변 환경

토지는 기호 1,3)이 공히 부정형의 토지이며, 지면은 인접 노면과 등고 평탄하고 지반은 견고한 상태로 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로가 접해 있습니다. 토지이용계획상 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(2019-07-24)에 해당합니다.

2.1. 4. 주변 시설 및 혐오시설

통영시는 안정국가산업단지가 위치하고 있으며, 광도면 지역은 통영시의 주요 관문 역할을 합니다. 주변에 대규모 상업 시설보다는 농촌 주거 지역 및 농경지가 혼재되어 있습니다. 검색 결과, 해당 지역(광도면 우동리)에 특정 혐오시설에 대한 언급은 발견되지 않았습니다. 다만, 과거 2008년 채석허가 후 복구되지 않은 임야가 흉물로 방치된 사례가 있었다는 보도가 있습니다.

1.2. 권리분석

2.2. 1. 토지 등기부 요약

* 소유권 이전: 이중동 (2010-08-10, 매매)

* 근저당권: 새통영농업협동조합 (2010-08-10, 39,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권 설정: 새통영농업협동조합 (2010-08-10, 말소)

* 임의경매: 새통영농업협동조합 (2025-08-07, 26,997,833원) - 사건번호 2025타경21774

2.2. 2. 건물 등기부 요약

* 소유권 보존: 이창분 (2022-12-26)

* 소유권 이전: 김정옥 (2022-12-26, 증여)

* 근저당권: 새통영농업협동조합 (2025-10-28, 39,000,000원) - 말소기준권리 (※ 등기부상 말소기준권리가 경매개시결정일보다 늦은 날짜로 되어 있어 확인 필요)

* 임의경매: 새통영농업협동조합 (2025-11-05, 27,491,411원) - 사건번호 2025타경22151

2.2. 3. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2010년 8월 10일 설정된 새통영농업협동조합의 근저당권입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸됩니다.

* 토지: 말소기준권리(을1)보다 후순위인 임의경매(갑6)는 소멸됩니다.

* 건물: 건물 등기부상 말소기준권리(을1)가 경매개시결정일(2025-08-07)보다 늦은 2025년 10월 28일자로 등기되어 있어, 해당 근저당권 및 그 후순위 권리들이 소멸되는지 여부는 추가 확인이 필요합니다. 그러나 일괄매각으로 진행되므로 건물에 대한 권리 역시 경매 절차에 따라 정리될 가능성이 높습니다.

2.2. 4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 제공된 토지 등기부 요약상 해당 지상권(을2)은 말소된 것으로 확인됩니다. 따라서, 실제 인수되는 권리가 있는지 여부는 다시 한번 확인이 필요합니다.

2.2. 5. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으며, 별도의 임차인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, '기타참고사항'에 '임대관계: 미상임'으로 기재되어 있어, 현재 거주 중이거나 임대차 관계가 있는 사람이 없을지 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

2.3. 1. 지역적 특성

본 물건은 통영시 광도면 우동리 "전두마을"에 위치한 단독주택입니다. 주변은 일반 주택 및 농경지, 임야 등이 혼재된 농촌 지역의 특성을 보입니다. 통영시 광도면은 행정적으로 발전하면서 죽림리 동부 지역은 신도시 기능을 하고 있으나, 본 물건의 소재지인 우동리는 상대적으로 농촌 지역의 성격이 강한 것으로 판단됩니다.

2.3. 2. 시장 동향

최근 통영시 광도면 지역의 단독주택 매매 시세는 2026년 8월 4일 기준, 370평(약 122㎡) 단독주택이 1억 3천만 원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 2026년 6월 16일에는 535평(약 177㎡)의 2층 주택이 1억 7천만 원에 매물로 나왔습니다. 본 건의 토지 면적은 99㎡ (약 30평), 건물 면적은 65.03㎡ (약 19.7평)으로, 제시된 감정가(87,429,180원)는 이러한 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

2.4. 1. 교육 및 편의시설

광도면은 광도초등학교 등 교육 시설이 있으며, 통영시 인근에 위치하여 통영 시내의 병원, 마트, 관공서 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 물건지 자체의 직접적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

2.4. 2. 교통 및 접근성

본 건은 차량 진입이 가능하며, 남측으로 폭 4m 내외의 포장도로가 접해 있습니다. 광도면은 국도 14호선 및 북통영IC가 가까워 통영 시내 및 타 지역으로의 접근성이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.5. 1. 권리관계 복잡성

* 중복병합사건으로, 경매 절차가 다소 복잡할 수 있습니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리가 경매개시결정일보다 늦게 등기된 점은 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

* 물건명세서상 '소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 등기부상 해당 권리가 말소된 것으로 확인되어 인수 여부에 대한 불확실성이 존재합니다.

2.5. 2. 임대차 관계 미상

'임대관계: 미상임'으로 기재되어 있어, 보증금이나 월세가 미상이거나 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이러한 경우 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

2.5. 3. 제시외 건물 관련 사항

'제시외 건물 ㄷ'이 다른 사건의 건물과 동일하다는 점은, 해당 제시외 건물의 처리 및 소유권 분쟁 가능성에 대해 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

2.5. 4. 지역 개발 및 환경 변화

과거 상수원보호구역이었으나 해제되어 재산권 행사에는 긍정적일 수 있으나, 해당 지역의 향후 개발 계획이나 환경 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 통영시 광도면 우동리에 위치한 단독주택으로, 감정가는 87,429,180원입니다. 농촌 지역에 위치하고 있으나, 통영시의 관문 역할을 하는 지역 인근으로 기본적인 교통 접근성은 확보되어 있습니다. 건물은 2014년 사용 승인된 블록구조의 2층 단독주택입니다.

권리 분석상 토지 등기부상의 말소기준권리 및 후순위 권리들은 경매를 통해 소멸될 것으로 예상되나, 건물 등기부상의 말소기준권리 설정 시점 및 물건명세서에 언급된 소멸되지 않는 권리에 대한 추가 확인이 필요합니다. 또한, 임대관계 미상으로 인한 잠재적 임차인 리스크와 제시외 건물 관련 사항은 주의해야 할 부분입니다.

전반적으로 농촌 지역의 특성을 가지지만, 통영시의 발전 가능성과 연계될 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 제시된 권리관계 및 임차인 관련 불확실성을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 통영시의 관문 지역인 광도면에 위치하여 향후 발전 가능성 및 교통 접근성이 양호합니다.

* 감정가 대비 주변 시세 정보를 고려했을 때, 적절한 권리분석 및 명도 진행 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 2014년 건축된 단독주택으로, 비교적 현대적인 건축물에 해당합니다.

* 상수원보호구역이 해제되어 재산권 행사 제약이 완화되었습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 87,429,180원입니다. 제공된 주변 단독주택 매매 사례를 종합적으로 고려할 때, 토지 99㎡, 건물 65.03㎡의 면적과 2014년 준공된 건물의 상태, 그리고 농촌 지역의 특성을 감안하였습니다.

주변 단독주택 매매 사례를 볼 때, 1억 3천만 원에서 1억 7천만 원 사이의 시세가 형성되어 있습니다. 또한, 2009년 유사한 면적의 단독주택이 1억 400만 원에 거래된 사례가 있으며, 현재 경매 물건의 감정가는 이에 비해 다소 낮은 수준입니다.

잠재적 리스크(권리관계 불확실성, 임대차 미상 등)를 고려하여, 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 적정 예상 입찰가 범위는 다음과 같습니다.

* 1차 입찰 시: 감정가의 80% ~ 90% 수준 (약 70,000,000원 ~ 78,000,000원)

* 2차 또는 3차 입찰 시: 감정가의 70% ~ 80% 수준 (약 61,000,000원 ~ 70,000,000원)

최종 입찰가는 권리관계 추가 확인, 현장 조사 결과, 그리고 본인의 투자 성향 및 자금 계획에 따라 신중하게 결정하시기를 권장합니다. 인수되는 권리나 명도 관련 추가 비용이 발생할 경우, 예상 입찰가를 조정해야 합니다.1. 물건 기본정보