나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10013 [2] 경상남도 거제시 고현동 81-3 영진오피스텔 5층 511호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 '계룡중학교' 서측 및 남서측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

공히 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

일련번호(1)은 철근콘크리트구조 기타지붕 15층 건물 중 14층,15층 1403호로서, 외 벽 : 몰탈위페인트 등 마감, 창 호 : 하이샷시창호임. 일련번호(2)는 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물 중 5층 511호로서, 외 벽 : 드라이비트, 화강석 등 마감, 창 호 : 샛시창호임.

이용상태

일련번호(1)은 공동주택(14층, 15층 복층구조임.) 일련번호(2)는 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

공히 제반 위생설비, 급,배수설비, 소화전, 승강기, 난방설비 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지 일련번호(1)은 부정형 평지의 토지로서, '공동주택 건부지'로 이용 중입니다. 일련번호(2)는 사다리형 평지의 토지로서, '상업용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 일련번호(1)은 북측 및 동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호(2)는 남측 및 서측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 토지 일련번호(1)은 제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(계룡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>. 일련번호(2)는 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(계룡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건 구분건물은 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준하여 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

소재지: 경상남도 거제시 고현동 81-3 영진오피스텔 5층 511호

건물명: 영진오피스텔

용도: 오피스텔

건축년도: 2000년

1.2. 면적 및 건물 구성

토지면적: 19.54㎡ (약 5.91평)

건물면적: 46.37㎡ (약 14.03평)

건물 구조: 철근콘크리트조

층수: 6층 건물 중 5층 511호

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 74,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

사건번호: 통영지원 2026타경10013 (2)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 '계룡중학교' 서측 및 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 및 차량을 이용한 외부 지역으로의 이동이 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준 권리 및 기타 권리

말소기준권리는 2014년 6월 26일 접수된 거창농업협동조합의 근저당권입니다.

이 외에도 임의경매개시결정(거창농업협동조합, 2026-01-20) 및 압류(통영세무서장, 2026-03-05; 청주시, 2026-03-13) 등 다수의 권리 사항이 등기부등본에 기재되어 있으나, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리 및 임차인 현황

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황을 분석한 결과, (주)신용건설, 이승재, 최일근 등 3명의 임차인이 등재되어 있으나, 모두 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

해당 물건이 위치한 거제시 고현동은 지역의 중심 상업 및 행정 기능이 집중된 지역으로, 풍부한 근린생활시설과 상업 시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 주변 편의시설

단지 인근에 다양한 편의시설(상점, 식당, 은행 등)이 위치하고 있어 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 생활 편의

오피스텔로서 주거 및 업무 겸용이 가능하며, 주변의 다양한 상업시설과 편의시설을 통해 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

본건 인근에 계룡중학교가 위치하고 있으며, 통학 가능한 범위 내에 다수의 교육 시설이 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

등기부등본상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 경매 절차 진행 과정에서 예상치 못한 권리 관계가 발견될 가능성에 대비해야 합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 분석되었으며, 인수 보증금 또한 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대차 계약의 상세 내용 및 명도 과정에서의 협의 필요성을 사전에 점검하는 것이 좋습니다.

6.3. 물건 상태 및 기타

감정평가서 요약에 따르면, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 조사가 불가하여 통상적인 상태를 기준으로 평가되었습니다. 실제 물건의 내부 상태나 하자 여부는 입찰 전 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 고현동에 위치한 영진오피스텔로서, 중심 상업 지구에 자리하여 입지 조건이 우수합니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 뛰어나며, 권리 분석상 인수할 부담이 없어 비교적 안전하게 경매에 참여할 수 있습니다. 다만, 감정가 대비 최근 거래 사례의 가격이 낮게 형성되어 있는 점과, 내부 상태 확인의 제약 등은 입찰 시 신중한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 거제시 고현동 중심 상권에 위치하여 우수한 입지 및 접근성 확보.

* 다수의 상업 및 편의시설 인접으로 생활 편의성 높음.

* 권리 분석상 인수할 임차인 보증금 및 기타 부담이 없어 명도 용이.

* 인근 계룡중학교 등 교육 시설 접근성 양호.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 오피스텔이 2024년 3월에는 약 21,000,000원(26.63㎡ 기준, ㎡당 약 788,584원), 2026년 4월에는 약 14,000,000원(34.5㎡ 기준, ㎡당 약 405,797원)에 거래된 것으로 나타납니다. 제공된 면적(46.37㎡)을 기준으로 할 때, 2024년 거래가액을 적용하면 약 36,540,000원, 2026년 거래가액을 적용하면 약 18,790,000원 수준으로 산출됩니다.

이는 감정가 74,000,000원과 상당한 차이를 보이며, 감정가 대비 시장 가격이 낮게 형성되었을 가능성을 시사합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 최근 시장 거래 사례를 종합적으로 고려하여 감정가 대비 합리적인 수준에서 접근하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가 범위: 29,000,000원 ~ 35,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.