나이스옥션 법원경매 전주 2025타경1092 [4] 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동2가 681-1 주건축물제1동 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동2가 소재 "전주덕진휴먼빌 2차 아파트" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 상가지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호 (1-가~9-자) 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상6층 건물 내 제1층 제101호 외 8개호로서, (사용승인일 : 2017.01.11일) · 외 벽 : 미장스톤 및 현무암 판재 마감 등, · 내 벽 : 벽지, 타일, 무늬코트, 내부인테리어 마감 등, · 창 호 : 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(1-가) : 소매점(상호 : Green Market) 기호(2-나) : 음식점(상호 : 장어세상) 및 일부 창고(상호 : Green Market에서 이용) 기호(3-다, 4-라) : 음식점(상호 : 장어세상) 기호(5-마) : 공실 및 일부 사무실(상호 : 황금한방스파에서 이용) 기호(6-바, 7-사) : 공실 기호(8-아, 9-자) : 목욕장(상호 : 황금한방스파)으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 지하주차장 설비 등을 갖추고 있으며, 본건 건물 6층에는 기호(8-아 및 9-자) 목욕장의 부대설비인 물탱크 및 도시가스 및 전기에 의한 보일러설비, 제시외건물 ㉠에는 전기설비(연료전지) 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 상업용 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 필지 북서측으로 폭 약8m, 남동측으로 폭 약35m 정도의 아스팔트 포장도로에 각각 접하며, 동측으로 폭 약8m 정도의 인도와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 시가지경관지구(일반)(2017-06-30), 제1종지구단위계획구역(하가택지), 대로1류(폭 35m~40m)(2025-09-10)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

기호(2-나, 3-다, 4-라)는 공부상 세부용도가 "학원"이나 현황 "음식점"으로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다. - 기 타 : 기호(2-나~4-라), 기호(5-마~7-사)는 현황 호별 경계구분없이 이용중입니다.

물건 비고

1.일괄매각
1.목욕장(상호: 황금한방스파)으로 이용중임
1.6층 소재 기계실 및 물탱크실에 목욕장 설비(물탱크, 도시가스 및 전기에 의한 보일러 시설 등) 및 제시외 건물㉠ 전기설비(연료전지)가 소재하고 있는 바, 가격산정시 목욕장 부대설비 등을 고려하여 감정평가함
1.제시외 건물 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

본건은 전주지방법원 2025타경1092 (4) 사건으로, 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동2가 681-1 주건축물제1동 4층401호에 소재한 근린상가입니다.

감정가는 1,974,374,540원이며, 토지면적은 346.61㎡ (약 104.85평)이고 건물면적은 881.64㎡ (약 266.70평)입니다.

매각대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 경매구분은 부동산 임의경매입니다.

건물은 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상6층 건물 중 4층 401호이며, 2017년 1월 11일에 사용승인되었습니다.

건물 제시외면적 38.85㎡ (약 11.75평)도 매각에 포함됩니다.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동2가 소재 "전주덕진휴먼빌 2차 아파트" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 상가지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건 필지는 북서측으로 폭 약 8m, 남동측으로 폭 약 35m 정도의 아스팔트 포장도로에 각각 접하며, 동측으로 폭 약 8m 정도의 인도와 접합니다.

* 토지이용계획: 준주거지역, 시가지경관지구(일반)(2017-06-30), 제1종지구단위계획구역(하가택지), 대로1류(폭 35m~40m)(2025-09-10)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 제OOOOO

* 말소기준권리: 을16 근저당권 (제천단양축산업협동조합, 2024-05-28)

* 등기부채권 총액: 6,816,147,413원

* 권리 분석 요약: 본건 등기부등본상의 모든 근저당권, 압류, 가압류 등은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음'으로 기재되어 있으나, '대항력있는 임차인'이 존재하므로 주의가 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 박기만: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2020-05-13, 대항력 있음.

* 석선화: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2026-03-23, 확정/배당 2026-03-23, 대항력 없음.

* 윤규상: 보증금 200,000,000원, 차임 1,100,000원, 배당 2026-03-23, 대항력 없음 (전입/사업일자 미상).

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인 박기만의 보증금 50,000,000원은 인수 여부 최종 확인 필요)

1.4. 상권분석

* 건물 현황: 본건은 '하가지구 벧엘 빌딩' 내 제1종근린생활시설 및 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.

* 이용 상태: 현재 소매점(상호: Green Market), 음식점(상호: 장어세상), 공실 및 사무실(상호: 황금한방스파에서 이용), 목욕장(상호: 황금한방스파) 등으로 복합적으로 이용 중입니다.

* 공부와의 차이: 일부 호실(2-나, 3-다, 4-라)은 공부상 '학원'이나 현황 '음식점'으로 이용 중입니다.

* 현황 이용: 일부 호실(2-나~4-라, 5-마~7-사)은 경계 구분 없이 이용 중인 것으로 파악됩니다.

* 주변 환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 상가지대입니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 주변 편의시설: 상가지대이므로 통상적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주거 및 상업 혼합 지역으로 안정적인 수요층 확보가 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 박기만(보증금 50,000,000원)은 전입일자(2020-05-13)상 대항력이 있는 것으로 판단됩니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음'으로 기재되어 있으나, 실제 명도 시 명도 저항 또는 보증금 인수 문제가 발생할 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물: 6층에 목욕장 설비 및 전기설비(연료전지) 등 제시외 건물 38.85㎡가 매각에 포함되어 있습니다.

* 현황과 공부의 차이: 일부 호실의 용도가 공부상 내용과 다르게 이용 중이므로, 향후 용도 변경 또는 행정 제재 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 복합 이용: 건물 내 여러 업종이 혼재하고 있으며, 일부 호실은 경계 구분 없이 사용 중이어서 운영 및 관리에 복잡성이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구에 위치한 근린상가 건물로, 아파트 단지와 상가, 주택이 혼재된 입지에 있습니다. 2017년 신축으로 비교적 최신 건물이며, 다양한 업종으로 활용 가능한 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 제시외 건물 포함, 공부와의 차이 등은 잠재적 리스크 요인으로 철저한 사전 조사가 필요합니다. 감정가는 19억 7천여만 원으로, 현장 조사 및 권리 분석을 통해 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 인근 대규모 아파트 단지로 인한 고정 수요 확보 가능성이 높습니다.

* 다양한 업종 활용 가능성: 소매, 음식, 사무실, 목욕장 등 다양한 업종으로의 운영이 가능하여 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 최신 건물: 2017년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 초기 투자 후 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로 통합적인 개발 또는 운영 전략 수립에 용이합니다.

* 편리한 접근성: 대로 및 소로에 접해 있어 차량 접근 및 가시성이 우수합니다.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 1,974,374,540원을 기준으로, 물건의 현황, 시장 상황, 경쟁 입찰 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 대항력 있는 임차인 박기만의 보증금 50,000,000원의 인수 여부를 최종적으로 확인하고, 명도 비용 및 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 산정하는 것이 중요합니다. (인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실무상 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 가능성이 있으므로 반드시 추가 확인이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.