나이스옥션 법원경매 전주 2025타경1092 [3] 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동2가 681-1 주건축물제1동 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동2가 소재 "전주덕진휴먼빌 2차 아파트" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 상가지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호 (1-가~9-자) 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상6층 건물 내 제1층 제101호 외 8개호로서, (사용승인일 : 2017.01.11일) · 외 벽 : 미장스톤 및 현무암 판재 마감 등, · 내 벽 : 벽지, 타일, 무늬코트, 내부인테리어 마감 등, · 창 호 : 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(1-가) : 소매점(상호 : Green Market) 기호(2-나) : 음식점(상호 : 장어세상) 및 일부 창고(상호 : Green Market에서 이용) 기호(3-다, 4-라) : 음식점(상호 : 장어세상) 기호(5-마) : 공실 및 일부 사무실(상호 : 황금한방스파에서 이용) 기호(6-바, 7-사) : 공실 기호(8-아, 9-자) : 목욕장(상호 : 황금한방스파)으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 지하주차장 설비 등을 갖추고 있으며, 본건 건물 6층에는 기호(8-아 및 9-자) 목욕장의 부대설비인 물탱크 및 도시가스 및 전기에 의한 보일러설비, 제시외건물 ㉠에는 전기설비(연료전지) 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 상업용 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 필지 북서측으로 폭 약8m, 남동측으로 폭 약35m 정도의 아스팔트 포장도로에 각각 접하며, 동측으로 폭 약8m 정도의 인도와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 시가지경관지구(일반)(2017-06-30), 제1종지구단위계획구역(하가택지), 대로1류(폭 35m~40m)(2025-09-10)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

기호(2-나, 3-다, 4-라)는 공부상 세부용도가 "학원"이나 현황 "음식점"으로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다. - 기 타 : 기호(2-나~4-라), 기호(5-마~7-사)는 현황 호별 경계구분없이 이용중입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
1. 상호간 벽체를 제거하여 일괄로 이용중인 구분건물로 일명 ‘튼상가’임
1. 각 전유부분의 위치와 면적이 도면 등에 의하여 특정 가능하며, 구획시설이 철거된 것이 일시적인 것으로 인정되며 경계벽 복원이 용이하며 복원에 과다한 비용이 소요되지 않을 것으로 판단되며, 각 호별로 도면에 의한 통로가 확보되며, 경계벽 복원시 통로확보에 문제가 없음
1.301호는 일부를 벽체로 구분하여 ‘사무실’ 이용이며, 302호, 303호는 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경1092 (3)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동2가 681-1 주건축물제1동 3층301호

용도: 근린상가

감정가: 752,000,000원

토지면적: 161.14㎡ (약 48.74평)

건물면적: 409.83㎡ (약 123.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 제OOOOO

건축물 구조: 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상6층 건물 (사용승인일: 2017.01.11)

토지이용계획: 준주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역, 대로1류, 소로1류, 소로2류, 가축사육제한구역

2. 입지조건

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동2가에 소재하며, 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 상가지대입니다.

"전주덕진휴먼빌 2차 아파트" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 필지는 북서측으로 폭 약 8m, 남동측으로 폭 약 35m의 아스팔트 포장도로에 접하고 있으며, 동측으로 폭 약 8m의 인도와 접하고 있습니다.

인근에 덕진공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

등기부채권 총액: 6,792,018,501원

말소기준권리: 을16 근저당권 (제천단양축산업협동조합)

주요 임차인 현황:

* 임차인: 박

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2020-05-13

대항력: 있음

비고: 차임이 없는 점이 특이사항이며, 보증금 전액에 대한 대항력이 있을 수 있습니다.

* 임차인: 윤

보증금: 10,000,000원

차임: 600,000원

전입(사업)일자: 2024-05-10

배당신고일자: 2026-03-23

대항력: 있음

비고: 명도 시 고려 대상입니다.

인수 보증금 합계: 0원

*주의: '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, '대항력 있음'으로 표시된 임차인들의 존재는 명도 과정에서 추가적인 협상이나 법적 절차가 필요할 수 있는 잠재적 위험 요소입니다.

4. 상권분석

현재 본건 건물은 '하가지구 벧엘 빌딩'으로, 기호(1-가)는 소매점(Green Market), 기호(2-나)는 음식점/창고(장어세상/Green Market), 기호(3-다, 4-라)는 음식점(장어세상), 기호(5-마)는 공실/사무실(황금한방스파), 기호(6-바, 7-사)는 공실, 기호(8-아, 9-자)는 목욕장(황금한방스파)으로 이용 중입니다.

현재 301호는 일부를 벽체로 구분하여 '사무실'로 이용 중이며, 302호와 303호는 공실 상태입니다.

본 건물은 상호 간 벽체를 제거하여 일괄로 이용 중인 구분건물로 '튼상가'로 불리고 있습니다. 각 전유부분의 위치와 면적은 특정 가능하며, 경계벽 복원이 용이할 것으로 판단됩니다.

등기부상 용도가 '학원'으로 기재된 호실(2-나, 3-다, 4-라)이 현황 '음식점'으로 이용 중인 공부와의 차이가 존재합니다.

인근에 주거단지 및 상업시설이 혼재되어 있어 유동인구가 있는 지역입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스 승강장 소재, 주요 도로 인접.

* 편의시설: 아파트 단지 및 근린상가 밀집 지역으로 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 공공시설: 덕진공원 등 휴식 공간이 인근에 위치합니다.

* 교육시설: 전북대학교가 인근에 있어 젊은 유동인구의 유입이 기대됩니다.

* 주변 혐오시설: 현 정보로는 특정 혐오시설에 대한 정보는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: '대항력 있음'으로 표시된 임차인(박 , 윤 )이 존재하며, 특히 박 임차인은 보증금이 5천만원이고 차임이 없는 상태로, 명도 시 권리관계 확인 및 협상이 필수적입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 법적 절차 진행 시 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* '튼상가' 및 일괄매각: 내부 벽체 철거로 일괄 이용 중인 '튼상가' 형태이므로, 각 호별 분리 및 원상 복구 시 별도의 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공실 발생: 302호, 303호가 현재 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익 발생에 부정적인 영향을 미칩니다.

* 공부와의 차이: 일부 호실의 현황 용도와 공부상 용도(학원 vs 음식점)가 상이하여 행정적인 문제가 발생할 소지가 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액(약 67.9억원)이 감정가(약 7.5억원) 대비 매우 높아, 경매 진행 시 치열한 경쟁이 예상되거나 채무 부담이 과도한 상태입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물(2017년 사용승인)로 입지 조건은 양호한 편이나, '대항력 있는 임차인'의 존재, '튼상가'로서의 구조적 특징, 현재의 공실, 그리고 공부와의 용도 불일치 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히, 등기부상 채무 총액이 감정가 대비 매우 높은 점은 투자를 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 임차인과의 명도 협상 및 건물 구조 변경에 따른 비용을 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 도심 상권 내 위치: 전주시 덕진구의 상업 및 주거 밀집 지역에 위치하여 잠재적 가치가 있습니다.

* 신축 건물: 2017년에 준공되어 건물의 물리적 상태는 양호한 편입니다.

* 향후 개발 가능성: 상업 지역 내 위치하여 향후 지역 개발 또는 상권 변화에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 '대항력 있는 임차인'의 존재, '튼상가' 구조로 인한 복원 비용 발생 가능성, 현재 공실 상태, 공부와의 용도 불일치, 그리고 감정가를 크게 초과하는 총 채무액 등 다수의 위험 요인을 내포하고 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 이러한 위험 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. '인수 보증금'은 0원으로 명시되어 있으나, 임차인과의 명도 협상 비용 및 기간, 내부 복원 비용 등을 감안할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

보수적인 관점에서 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 향후 임차인과의 협상 결과 및 건물 상태에 대한 정밀 실사를 통해 조정될 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 권리 관계 분석 전문가 또는 경매 컨설턴트와의 심층 상담을 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.