나이스옥션 법원경매 전주 2025타경1092 [2] 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동2가 681-1 주건축물제1동 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동2가 소재 "전주덕진휴먼빌 2차 아파트" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 상가지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호 (1-가~9-자) 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상6층 건물 내 제1층 제101호 외 8개호로서, (사용승인일 : 2017.01.11일) · 외 벽 : 미장스톤 및 현무암 판재 마감 등, · 내 벽 : 벽지, 타일, 무늬코트, 내부인테리어 마감 등, · 창 호 : 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(1-가) : 소매점(상호 : Green Market) 기호(2-나) : 음식점(상호 : 장어세상) 및 일부 창고(상호 : Green Market에서 이용) 기호(3-다, 4-라) : 음식점(상호 : 장어세상) 기호(5-마) : 공실 및 일부 사무실(상호 : 황금한방스파에서 이용) 기호(6-바, 7-사) : 공실 기호(8-아, 9-자) : 목욕장(상호 : 황금한방스파)으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 지하주차장 설비 등을 갖추고 있으며, 본건 건물 6층에는 기호(8-아 및 9-자) 목욕장의 부대설비인 물탱크 및 도시가스 및 전기에 의한 보일러설비, 제시외건물 ㉠에는 전기설비(연료전지) 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 상업용 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 필지 북서측으로 폭 약8m, 남동측으로 폭 약35m 정도의 아스팔트 포장도로에 각각 접하며, 동측으로 폭 약8m 정도의 인도와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 시가지경관지구(일반)(2017-06-30), 제1종지구단위계획구역(하가택지), 대로1류(폭 35m~40m)(2025-09-10)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

기호(2-나, 3-다, 4-라)는 공부상 세부용도가 "학원"이나 현황 "음식점"으로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다. - 기 타 : 기호(2-나~4-라), 기호(5-마~7-사)는 현황 호별 경계구분없이 이용중입니다.

물건 비고

1.일괄매각
1.상호간 벽체를 제거하여 일괄로 이용중인 구분건물로 일명 ‘튼상가’임
1.각 전유부분의 위치와 면적이 도면 등에 의하여 특정 가능하며, 구획시서이 철거된 것이 일시적인 것으로 인정되며 경계벽 복원이 용이하며 복원에 과다한 비용이 소요되지 않을 것으로 판단되며, 각 호별로 도면에 의한 통로가 확보되며, 경계벽 복원시 통로확보에 문제가 없음
1.2층 201호(나) 일부를 벽체로 구분하여 1층 소매점 Green Market의 ‘창고’로 이용중임
1.음식점(상호: 장어세상)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경1092 (2)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동2가 681-1 주건축물제1동 2층201호

건물명: 하가지구 벧엘 빌딩

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설)

감정가: 827,000,000원

토지면적: 161.14㎡ (약 48.74평)

토지지분: 161.14㎡ (약 48.74평)

건물면적: 409.83㎡ (약 123.97평)

건물지분: 409.83㎡ (약 123.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 제OOOOO

사용승인일: 2017년 1월 11일

건물구조: 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하1층, 지상6층

총 연면적: 3350.5㎡ (약 1014.01평)

대지면적: 837.9㎡ (약 253.80평)

건축면적: 497.47㎡ (약 150.56평)

2. 입지조건

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동2가에 소재하며, "전주덕진휴먼빌 2차 아파트" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 아파트 단지, 단독주택 등이 혼재하는 상가지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

본 필지는 북서측으로 폭 약 8m, 남동측으로 폭 약 35m의 아스팔트 포장도로에 접하고 있으며, 동측으로 폭 약 8m의 인도와 접합니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 다양한 도로 조건 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 물건으로, 말소기준권리는 2024년 5월 28일 접수된 제천단양축산업협동조합의 근저당권(을16)입니다.

말소기준권리 이후의 모든 등기된 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

임차인 현황:

* 김 (임차인): 보증금 50,000,000원, 차임 3,000,000원. 전입일자 및 확정일자 2025년 7월 1일, 배당신고일자 2026년 3월 23일. 대항력 없음.

* 박 (임차인): 보증금 50,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2020년 5월 13일. 대항력 있음.

주의: 위 박 임차인은 대항력이 있으므로, 보증금 50,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있으나, 이 부분은 반드시 추가 확인이 필요합니다.

* 유한회사금반 (임차인, 대표: 김 ): 보증금 10,000,000원, 차임 250,000원. 전입/사업일자 2025년 6월 13일. 대항력 없음.

* 유한회사베스트유통 (임차인, 대표: 천 ): 보증금 10,000,000원, 차임 100,000원. 전입/사업일자 2025년 3월 14일. 대항력 없음.

집합건물 등기부 요약:

소유권 보존 등기(2017년), 소유권 이전 등기(2020년), 공유자전원지분전부이전(2024년) 등이 확인됩니다.

다수의 근저당권, 압류, 가압류 등기가 존재하였으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것입니다.

총 등기부채권액은 6,792,018,501원입니다.

4. 상권분석

본 건물은 '전주덕진휴먼빌 2차 아파트' 인근의 상가지대로, 주변으로 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다.

현재 건물 내에서는 소매점(Green Market), 음식점(장어세상), 목욕장(황금한방스파) 등 다양한 업종이 운영 중입니다.

특히, 상호 간 벽체를 제거하여 일괄로 이용 중인 '튼상가' 형태로, 여러 호실이 통합되어 사용되고 있습니다. 이러한 구조는 복원 시 개별적인 공간 활용이 가능하여 유연성이 있습니다.

일부 호실(2층 201호(나))은 1층 소매점의 창고로 사용되고 있으며, 2층 201호(나), 3층 202호(다), 4층 203호(라)는 공부상 용도가 '학원'이나 현황은 '음식점'으로 이용 중입니다. 이는 추후 용도 변경 또는 원상복구 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

건물은 2017년 사용승인을 받아 비교적 신축급에 속하며, 철골철근콘크리트 구조로 안정성을 갖추고 있습니다.

6층에는 목욕장 관련 부대 설비가 있으며, 제시외 건물에는 전기설비(연료전지)가 설치되어 있습니다.

5. 생활정보

본건 소재지 주변은 주거단지 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교통 측면에서는 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 편의성도 보통 수준입니다.

지도 검색 결과, 주변에 혐오시설이나 특별히 민원이 발생할 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 박 이 존재한다는 점입니다. 보증금 50,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높아, 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

'튼상가' 형태로 벽체가 제거된 상태이므로, 향후 개별 호실로 분할하여 임대하거나 매각할 경우 경계벽 복원 등에 추가적인 비용이나 협의가 필요할 수 있습니다. 복원은 용이하다고 판단되나, 예상치 못한 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

일부 호실의 공부상 용도(학원)와 현황(음식점)이 일치하지 않아, 추후 행정적인 문제나 원상복구 요구가 발생할 수 있습니다.

본 건과 관련된 총 채권 최고액이 67억원을 상회하여, 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있습니다. 이는 향후 건물 가치에 부정적인 영향을 줄 수도 있습니다.

현재 일부 호실(6-바, 7-사)이 공실 상태로, 공실 리스크도 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구의 아파트 밀집 지역 상권에 위치한 집합상가 건물입니다. 2017년 준공으로 건물 상태는 양호하며, '튼상가' 구조를 통해 다양한 업종 운영이 가능합니다.

다만, 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 50,000,000원 인수 문제는 가장 큰 부담 요인입니다. 또한, '튼상가' 구조로 인한 복원 문제, 일부 호실의 용도 불일치, 높은 채권 총액 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

안정적인 배후 수요와 신축급 건물이라는 장점이 있지만, 인수해야 할 보증금과 기타 리스크 요인을 면밀히 분석하여 신중한 접근이 필요합니다. 철저한 현장 조사와 임차인과의 협의가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

주변 대규모 아파트 단지 및 상가 이용객을 대상으로 한 안정적인 고객 확보가 가능합니다.

현재 다양한 업종이 운영 중이며, 향후 시장 수요에 맞춰 업종 변경을 통한 수익 증대 기회를 모색할 수 있습니다.

'튼상가' 구조를 활용하여 필요에 따라 개별 호실 분할 또는 통합 운영을 통해 자산 가치를 극대화할 수 있습니다.

2017년 준공 건물로, 노후화가 적어 즉각적인 영업 또는 임대가 가능하며 추가적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 827,000,000원입니다.

하지만, 권리분석 결과 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 50,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높으므로, 이 금액을 제외하고 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서 실질적인 투자금액은 감정가에서 인수 보증금을 차감한 금액을 기준으로 고려해야 합니다.

또한, '튼상가' 구조 복원 비용, 잠재적 공실 리스크, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 본 건의 특수성 등을 감안할 때, 보수적으로 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 검토해볼 수 있습니다.

* 70% 기준: 827,000,000원 * 0.70 = 578,900,000원

* 80% 기준: 827,000,000원 * 0.80 = 661,600,000원

이를 바탕으로, 인수 보증금 50,000,000원을 고려한 실질적인 예상 입찰 가능 금액은 대략 5억 3천만원에서 6억 1천만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다. 이는 초기 제안이며, 실제 현장 조사 및 추가 정보 확인 후 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.