나이스옥션 법원경매 전주 2025타경32098 [2] 전북특별자치도 전주시 덕진구 우아동3가 757-14 우아효성아파트 3층 302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 열린 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 "북일초등학교" 북동측 인근에 위치하는 『우아효성아파트 제5층 제506호 및 제3층 제302호』로서 부근은 아파트단지, 단독주택, 공원 등이 형성되어 있으며 주거지대로서의 제반 입지조건은 무난합니다.

교통상황

본건까지 제반차량출입 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트 옹벽조 슬래브지붕 9층 건물 중 제5층 제506호 및 제3층 제302호로서 외 벽 : 시멘몰탈위 페인팅 등, 내 벽 : 벽지도배 및 타일마감 등, 창 호 : 알미늄샷시 2중창의 구조로 1999.03.06. 사용승인된 건물로서 현상 및 관리상태 등은 보통인 편입니다.

이용상태

각각 아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 지반은 등고 평탄하며, 아파트부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

주진입로인 남측으로 폭 약 10M의 포장된 도로에 접하고 서측으로도 각각 도로에 접하나, 고저차로 인하여 진입은 곤란합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역(주거밀집지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호지구(북일초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상입니다. -기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

본 물건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 우아동3가에 위치한 우아효성아파트 3층 302호로서, 총 9층 건물 중 3층에 해당합니다. 본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

1.2. 물건 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경32098 (2)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 우아동3가 757-14, 우아효성아파트 3층 302호

용도: 아파트

토지 면적: 13.85㎡ (약 4.19평)

건물 면적: 30.49㎡ (약 9.22평) - 전용 면적 기준

건물 준공일: 1999년 03월 06일

총 세대수: 102세대

총 주차대수: 72대

1.3. 매각 정보

감정가: 40,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 근로복지공단 (추정)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 우아동3가에 소재하며, 북일초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 단독 주택, 공원 등이 형성된 주거 지역으로, 주거지로서의 입지 조건은 양호합니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

토지는 사다리형으로 지반은 등고 평탄하며 아파트 부지로 이용 중입니다. 주 진입로는 남측으로 폭 약 10m의 포장 도로에 접해 있으며, 서측으로도 도로에 접하나 고저차로 인해 진입이 다소 곤란할 수 있습니다.

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m미만) 접합.

제한사항: 가축사육제한구역(주거밀집지역), 상대보호지구(북일초등학교).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 등기부상 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리: 2012년 12월 28일 접수된 전주파티마신용협동조합의 근저당권입니다.

총 등기부채권 금액: 307,361,162원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 지상권도 존재하지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

* 임차인 관련 주의사항:

임대차 관계가 미상으로 확인되므로, 실제 점유자가 있을 경우 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다. 보증금액이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임대차 내역에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 환경 평가

본 물건은 전형적인 아파트 밀집 지역에 속해 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 주변에 공원 및 학교가 있어 생활 편의성이 높은 편입니다. 별도의 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건축 구조: 철근콘크리트 옹벽조 슬래브지붕 9층 건물 (1999년 3월 6일 사용승인)

해당 호실: 3층 302호 (전용 면적 30.49㎡)

전용 면적 외 분양 면적에 대한 구체적인 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

5.2. 내부 상태 및 설비

외벽: 시멘몰탈 위 페인팅 등

내벽: 벽지도배 및 타일 마감 등

창호: 알미늄 샷시 2중창

건물 현황 및 관리 상태는 보통 수준으로 평가됩니다.

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 등이 설치되어 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

* 북일초등학교 인접 (상대보호지구)

* 인근 시내버스 정류장 (대중교통 이용 용이)

* 아파트 단지 내 상가 및 주변 편의시설 이용 가능 (추정)

* 공원 등 녹지 공간 인접

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

공동담보 물건으로, 채무 및 담보 설정이 복잡할 수 있습니다. 다만, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

6.2. 명도 리스크

임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자가 임차인일 경우 보증금 관련 분쟁이나 명도 지연 가능성이 있습니다. (인수 보증금 0원으로 표기되어 있으나 주의 필요)

6.3. 기타 리스크

건물 사용승인일로부터 약 27년 경과로 인해 노후화에 따른 수리비 발생 가능성이 있습니다.

남측 도로 외 서측 도로의 고저차로 인한 진입 불편 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주지방법원에서 진행되는 아파트 강제 경매 사건으로, 비교적 낮은 감정가 대비 넓은 토지 지분을 가지고 있습니다. 주거 환경 및 교통 여건은 양호하나, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크와 건물 노후화 등을 고려해야 합니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 북일초등학교 인접으로 인한 학군 수요 기대.

* 주거지로서 안정적인 입지.

* 토지 지분 비율이 높은 편.

* 낮은 감정가 대비 시세 비교를 통한 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 40,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 고려하여 산정해야 합니다.

* 인수되는 보증금이 0원이라 명도 관련 직접적인 금전 부담은 없습니다.

* 하지만 임대차 관계 미상으로 인한 명도 비용 및 소요 기간을 충분히 감안해야 합니다.

* 건물 노후화로 인한 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 주변 시세 조사를 통해 정확한 적정 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

* 해당 물건의 경우, 법원 감정가 40,000,000원 자체는 낮은 편이며, 적극적인 명도 절차 진행을 전제로 감정가의 80% ~ 90% 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 단, 이는 현장 조사를 통한 정확한 시세 및 점유 관계 확인 후에 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.