나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31461 [2] 경상남도 진주시 주약동 407-1 금호석류마을 상가동 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남부 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 주약동 소재 경상국립대학교병원 남측 인근에 위치함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

1. 철근콘크리트조 경사스라브지붕 2층 건으로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 창호 : 새시 창호.

이용상태

공부상 생활편익시설임.

설비내역

위생설비등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 아파트단지 내 상가부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트 단지 남서측 및 북동측으로 왕복 4차선도로, 북서측으로 왕복2차선 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1), 2) - ①제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반) , 특화경관지구 , 대로3류(폭 25m~30m)(2020-06-25)(대로3-1)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2020-06-25)(중로1-25)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2020-11-26)(중로2-3)(접합).가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2023-11-09)(경상국립대학교병원 육상헬기장)<공항시설법>, 상대보호구역(2019-01-28)(주약초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-01-28)(한국방송통신대학교 경남지역대학)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-09-28)(경상국립대학교 칠암캠퍼스)<교육환경 보호에 관한 법률>, ②제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반),가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경상국립대학교 칠암캠퍼스)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한국방송통신대학교 경남지역대학)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 진주지원 2025타경31461 (2)

소재지: 경상남도 진주시 주약동 407-1 금호석류마을 상가동 2층 203호

용도: 근린상가 (공부상 생활편익시설)

건물 구조: 철근콘크리트조 경사스라브 지붕 2층 건물

건물 설비: 위생설비 등

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 50,000,000원

토지 면적: 50.75㎡ (약 15.35평)

건물 면적: 22.50㎡ (약 6.81평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 경매 정보

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 진주시 주약동 소재 경상국립대학교병원 남측 인근에 위치합니다.

2.2. 교통 및 도로

본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 양호합니다. 아파트 단지 남서측 및 북동측으로는 왕복 4차선 도로, 북서측으로는 왕복 2차선 도로에 각각 접해 있습니다.

2.3. 주변 시설

경상국립대학교병원, 경상국립대학교 칠암캠퍼스, 주약초등학교 등 교육 및 의료 시설이 인접해 있습니다. 또한, 주변에 마트, 카페, 병원 등 다양한 편의시설이 있어 일상 생활이 편리한 환경입니다. 강변과 산이 가까워 산책 및 운동을 즐기기에도 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 말소기준권리는 2019년 12월 9일자 엠지리테일주식회사의 4번 조수민 지분 가압류 (금 107,361,905원)입니다. 본 경매개시결정은 2025년 12월 8일자 이창석의 임의경매 (공유물분할을 위한 경매개시결정)입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

등기부상 가압류, 지분가압류, 임의경매 등이 존재하며, 이들은 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

제시된 정보 상 임차인 현황에 대한 구체적인 내용은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 주변 상권

본건은 아파트 단지 내 상가로, 공부상 용도는 근린상가(생활편익시설)입니다. 주변 아파트 단지와 경상국립대학교병원 등의 이용객을 배후로 하는 상권으로 판단됩니다.

4.2. 토지 이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 특화경관지구, 대로3류, 중로1류, 중로2류 등의 용도지역 및 지구에 해당됩니다. 또한 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(경상국립대학교병원 육상헬기장), 상대보호구역(주약초등학교, 한국방송통신대학교 경남지역대학, 경상국립대학교 칠암캠퍼스) 등 각종 제한사항이 적용됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트조 경사스라브 지붕 구조로, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다. 내부에는 위생 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/물리적 리스크

공유물분할을 위한 경매이므로, 분할 관련 절차 및 이해관계 조율에 유의해야 합니다.

토지이용계획상 다수의 법적 제한사항이 존재합니다.

주변 환경 조사 시, 진주시 내 폐기물 처리 시설(매립장, 소각장 등) 건립 관련 논의가 있으며, 이러한 시설들은 일반적으로 혐오시설로 인식될 수 있습니다. 다만, 본건 소재지에서 직접적으로 인접한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

2024년 9월 호우 시 주약동 일대 침수 피해가 발생한 기록이 있어, 집중 호우 시 침수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상국립대학교병원 인근의 아파트 단지 내 상가 건물로, 생활편익시설로서의 가치를 지닙니다. 교통이 편리하고 주변 편의시설이 잘 갖추어져 있어 일상생활 및 상업 활동에 유리한 입지입니다. 공유물분할을 위한 경매로서 법적 절차 및 이해관계 조율에 주의가 필요합니다. 다수의 토지이용계획상 제한사항과 잠재적 침수 위험을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 경상국립대학교병원 및 대학교 캠퍼스를 배후로 하는 안정적인 유동인구 확보 가능성.

* 아파트 단지 내 상가로, 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 유리.

* 감정가 5천만원 대비 비교적 낮은 진입 장벽.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건의 감정가는 50,000,000원입니다. 등기부채권 총액은 107,361,905원이지만, 이는 말소기준권리 이하 권리들의 채권 총액으로, 경매 특성상 낙찰가와 직접적인 연관은 적습니다. 임차인 관련 인수 보증금이 없으며, 권리분석상 특별히 인수해야 할 부담은 없어 보입니다. 주변 시세, 물건의 현황, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 제시된 정보를 바탕으로 정확한 시세 파악 및 추가적인 현장 조사가 필요하며, 이를 토대로 예상 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.