나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21759 [4] 경상남도 통영시 인평동 112-2 일성한우리아파트2차 4층401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대광 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

(1): 경상남도 통영시 정량동 소재 '충무초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.
(2): 경상남도 통영시 무전동 소재 '통영초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.
(3~5): 경상남도 통영시 무전동 소재 '통영시청 제2청사' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.
(6): 경상남도 통영시 인평동 소재 '경상국립대학교 통영캠퍼스' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.
(7): 경상남도 거제시 장평동 소재 '양지초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

공히, 단지 내까지 차량진입이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

(1) 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 중 4층 401호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시 창호임.
(2) 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층건 중 4층 405호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시 창호임.
(3~5) 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 15층건 중 2층 상가202호 외 2개호로서,
외벽: 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시 창호임.
(6) 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 5층건 중 4층 401호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시 창호임.
(7) 철근콘크리트조 스라브지붕 13층건 중 4층 407호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

(1),(2),(7): 아파트로 이용중임.
(3): 뷔페, 사무실 등임.
(4): 예식장(홀, 폐백실, 휴게실 등)임
(5): 예식장(홀 등) 및 사무실로 이용중임.
(6): 연립주택으로 이용중임.

설비내역

(1),(2),(7): 제반 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
(3)~(5): 제반 위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있음.
(6): 제반 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

① 대지권의 목적인 토지는 완경사지를 자체지반 평탄화한 대체로 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.
② 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.
③ 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.
④ 대지권의 목적인 토지는 부정형의 평지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.
⑤ 대지권의 목적인 토지는 대체로 사다리형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

(1) 아파트 단지 남측으로 단지 주출입구가 소재함.
(2) 아파트 단지 4면으로 도로와 접하며 동측으로 단지 주출입구가 소재함.
(3~5) 본건 남측, 서측, 동측으로 도로와 접함.
(6) 단지 서측, 남동측으로 도로와 접하며 서측으로 단지 주출입구가 소재함.
(7) 아파트 단지 북측, 동측으로 도로와 접하며 북측으로 단지 주출입구가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

①: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>
②: 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
③: 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
④: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경상국립대학교 통영캠퍼스 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
⑤: 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-07-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동백유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-07-22)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임
2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

물건 비고

-연립주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경21759 (4)

* 소재지: 경상남도 통영시 인평동 112-2 일성한우리아파트2차 4층 401호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 44,000,000원

* 토지면적: 44.78㎡ (약 13.55평)

* 토지 지분: 44.778㎡ (약 13.55평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 46.83㎡ (약 14.17평)

* 건물 지분: 46.832㎡ (약 14.17평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유케이제십일차유동화전문유한회사

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

* 주의사항: 연립주택으로 이용 중임.

1.1. 입지조건

입지조건

* 주위환경

본건은 경상남도 통영시 인평동에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 구체적으로는 경상국립대학교 통영캠퍼스 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통상황

단지 내로 차량 진입이 가능하며, 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태

단지 서측 및 남동측으로 도로와 접하고 있으며, 서측으로 단지 주출입구가 소재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 교육환경 보호구역(상대보호구역, 절대보호구역) 등 다양한 도시계획 및 법적 제한 사항이 적용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

권리분석

* 등기부요약

집합건물 등기부상 최초 소유권 보존은 1998년 4월 14일 주식회사일성건설 앞으로 이루어졌습니다.

말소기준권리는 2015년 10월 26일 국민은행이 설정한 근저당권 공동담보이며, 이보다 이후에 설정된 근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등 모든 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 7,258,885,446원입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 지상권으로 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 기재되어 있지 않아 확인이 필요합니다. 다만, 통상적으로 임의경매 물건에서는 권리 상 권리 분석상 인수되는 권리가 없는 경우가 많습니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 현재 대항력 있는 임차인이 없거나, 임차인이 존재하더라도 보증금이나 차임이 미상인 경우일 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 물건의 시세는 다음과 같습니다.

* 신우그린피아A(1990년식, 연립다세대): 2026년 1월 거래 4,000만원 (전용면적 69.06㎡). 평당 약 57.9만원 수준입니다.

* 다을빌(2015년식, 다세대): 2025년 9월 거래 5,650만원 (전용면적 68.535㎡). 평당 약 82.4만원 수준입니다.

* 다을빌(2015년식, 다세대): 2025년 12월 거래 6,700만원 (전용면적 68.535㎡). 평당 약 97.8만원 수준입니다.

본건 물건은 일성한우리아파트2차로, 건물 사용승인일(1999년 4월 2일)을 고려할 때 연식은 비교적 오래된 편입니다. 전용면적 46.83㎡ (약 14.17평)에 대한 감정가는 4,400만원(평당 약 94만원)으로, 이는 최근 신축 빌라의 고가 거래 사례와 유사한 수준입니다. 다만, 동일 단지 내 또는 유사 연식의 물건과의 직접적인 비교는 추가적인 현장 조사를 통해 정확한 시세를 파악하는 것이 중요합니다. 비교적 오래된 단지임에도 불구하고 감정가가 높게 책정된 점은 특징입니다.

1.4. 생활정보

생활정보

* 주변 교통

단지 내 차량 진입 가능하며, 인근 도로망을 통한 시내외 접근성이 보통 수준입니다.

* 편의시설

주변에 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 학교

'충무초등학교', '통영초등학교' 등이 인근에 위치하고 있으며, '경상국립대학교 통영캠퍼스'도 인근에 소재하여 교육 환경은 비교적 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 건물 노후도

본건은 1999년경 준공된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 유동화물건 및 공동담보

유동화물건 및 공동담보 물건으로, 일반 경매 물건보다 권리관계가 복잡할 수 있으나, 본건에서는 말소기준권리 이후 권리들은 모두 소멸 예정입니다.

* 공부와의 차이

제공된 정보상 공부와의 차이는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황

임차인 현황의 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설

주변에 대규모 공업단지, 폐기물 처리 시설 등과 같은 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 지도상에서 확인되지 않아, 해당 부분에 대한 리스크는 낮을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본건 경상남도 통영시 인평동 소재 일성한우리아파트2차 4층 401호는 연립주택으로 이용 중인 부동산 임의경매 물건입니다. 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 권리상 안전한 물건으로 판단됩니다. 주변의 생활 환경은 보통 수준이며, 교통 및 교육 시설 접근성도 무난한 편입니다. 다만, 건물 연식이 오래되었고 임차인 정보가 불명확한 점은 고려해야 할 사항입니다. 최근 유사 물건의 시세는 연식 및 상태에 따라 편차가 있으나, 본건 감정가는 비교적 높게 책정된 편으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 권리상 안전한 물건: 말소기준권리 이후 모든 후순위 권리가 소멸되어 낙찰 시 권리관계가 깨끗합니다.

* 입지: 통영시 내 주거지역에 위치하며, 학교 및 생활 편의시설 접근성이 있습니다.

* 잠재적 가치: 노후된 건물에 대한 리모델링 또는 재건축 가능성(장기적 관점)을 기대해 볼 수 있습니다.

* 낮은 감정가 대비 면적: 감정가 4,400만원은 46.83㎡ 면적을 고려했을 때, 향후 시세 상승 시 투자 수익을 기대할 수 있는 가격대입니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

본건 물건의 감정가는 4,400만원입니다. 제공된 최근 매매 사례 중 가장 오래된 신우그린피아A(1990년식, 69.06㎡)가 4,000만원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 신축 빌라의 거래 사례가 더 높은 가격대를 형성하고 있어, 본 건의 정확한 시장 가치는 추가적인 현장 조사 및 최근 실거래가 변동 추이를 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

또한, 임차인의 보증금이나 차임이 미상이므로 명도 과정에서 발생할 수 있는 비용 및 시간 소요를 고려해야 합니다.

현 시세 분석 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 40,000,000원 ~ 48,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. 초기 입찰 시에는 감정가 수준인 4,400만원을 기준으로 하되, 현장 조사 결과 및 경쟁 상황에 따라 유연하게 대응하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.