나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21759 [3] 경상남도 통영시 무전동 994-12 일성한솔타운 2층상가202호 문화 및 집회시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대광 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

(1): 경상남도 통영시 정량동 소재 '충무초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.
(2): 경상남도 통영시 무전동 소재 '통영초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.
(3~5): 경상남도 통영시 무전동 소재 '통영시청 제2청사' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.
(6): 경상남도 통영시 인평동 소재 '경상국립대학교 통영캠퍼스' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.
(7): 경상남도 거제시 장평동 소재 '양지초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

공히, 단지 내까지 차량진입이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

(1) 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 중 4층 401호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시 창호임.
(2) 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층건 중 4층 405호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시 창호임.
(3~5) 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 15층건 중 2층 상가202호 외 2개호로서,
외벽: 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시 창호임.
(6) 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 5층건 중 4층 401호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시 창호임.
(7) 철근콘크리트조 스라브지붕 13층건 중 4층 407호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

(1),(2),(7): 아파트로 이용중임.
(3): 뷔페, 사무실 등임.
(4): 예식장(홀, 폐백실, 휴게실 등)임
(5): 예식장(홀 등) 및 사무실로 이용중임.
(6): 연립주택으로 이용중임.

설비내역

(1),(2),(7): 제반 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
(3)~(5): 제반 위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있음.
(6): 제반 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

① 대지권의 목적인 토지는 완경사지를 자체지반 평탄화한 대체로 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.
② 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.
③ 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.
④ 대지권의 목적인 토지는 부정형의 평지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.
⑤ 대지권의 목적인 토지는 대체로 사다리형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

(1) 아파트 단지 남측으로 단지 주출입구가 소재함.
(2) 아파트 단지 4면으로 도로와 접하며 동측으로 단지 주출입구가 소재함.
(3~5) 본건 남측, 서측, 동측으로 도로와 접함.
(6) 단지 서측, 남동측으로 도로와 접하며 서측으로 단지 주출입구가 소재함.
(7) 아파트 단지 북측, 동측으로 도로와 접하며 북측으로 단지 주출입구가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

①: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>
②: 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
③: 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
④: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경상국립대학교 통영캠퍼스 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
⑤: 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-07-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동백유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-07-22)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임
2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

물건 비고

-일괄매각.
-목록[3] 뷔페, 사무실 등으로, 목록[4] 예식장(홀, 폐백실, 휴게실 등)으로, 목록[5] 예식장(홀 등) 및 사무실로 각 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경21759 (3)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 통영시 무전동 994-12, 일성한솔타운 2층상가202호, 3층상가301호, 4층상가401호

용도: 문화 및 집회시설, 근린생활시설 (뷔페, 사무실, 예식장 등)

토지 면적: 603.75㎡ (약 182.67평)

토지 지분: 603.7468㎡

건물 면적: 1651.23㎡ (약 499.52평)

건물 지분: 1651.2259999999999㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

특이사항: 유동화 물건, 공동담보

1.3. 감정가

감정가: 2,031,000,000원

1.4. 채권자 및 권리사항 요약

말소기준권리: 국민은행 근저당 (2015년 02월 06일)

총 등기부채권액: 9,898,885,446원

주요 권리 내역:

* 근저당: 국민은행 (3,600,000,000원)

* 가압류: 신용보증기금 (646,000,000원), 주택도시보증공사 (5,275,800,000원), 경남은행 (377,085,446원)

* 임의경매: 유케이제십일차유동화전문유한회사 (1,424,378,017원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

일성한솔타운은 경상남도 통영시 무전동에 위치하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 특히 통영시청 제2청사 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지 내로 차량 진입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 접면

본건 토지(상가 202호, 301호, 401호 포함)는 남측, 서측, 동측으로 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 다수의 근저당 및 가압류, 임의경매 개시 결정 등 복잡한 권리 관계가 설정되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 권리관계

말소기준권리는 2015년 2월 6일 접수된 국민은행의 근저당권으로, 매각으로 인해 위 근저당권보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 다만, 등기부상 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하고 있어, 매각 이후의 권리 관계는 면밀히 검토해야 합니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 해당 내용이 비어있어 실질적인 영향은 없을 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

본건에 대한 임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원으로 파악되었습니다. 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 혹시 모를 미등재 임차인이나 점유자에 대한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 현황

매각 대상 물건(상가 202호, 301호, 401호)은 현재 뷔페, 사무실, 예식장(홀, 폐백실, 휴게실 등)으로 이용 중에 있습니다. 이는 해당 상가들의 특정 업종에 대한 수요가 있음을 시사합니다.

4.2. 주변 상권 특성

주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 지역 주민 및 방문객을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다. 통영시청 제2청사 인근이라는 지리적 이점도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설 및 공공기관

인근에 통영초등학교, 통영시청 제2청사 등이 위치하고 있어 행정 및 교육 관련 편의시설 접근성이 좋습니다.

5.2. 주거/상업 밀집도

주변 지역은 공동주택과 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 특이사항 (유동화, 공동담보)

유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 채권 양수도 과정이나 공동 담보로 묶인 다른 물건의 처리 상황에 따라 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다. 등기부상 채권 총액이 매우 높아 경매 취하나 이해관계자 간의 합의 가능성도 배제할 수 없습니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로, 현재 점유 중인 임차인이 있을 경우 보증금 및 대항력 유무를 철저히 확인해야 합니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 신고되었으나, 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 잠재 리스크

* 혐오시설: 현재까지 주변에 특별히 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

* 건물 용도 복합성: 건물 자체가 아파트와 상가/집회시설 등으로 복합 구성되어 있어, 상가 운영 시 건물 전체의 관리 규약이나 이웃과의 관계 등을 고려해야 할 수 있습니다.

* 지역 경제 상황: 경매 물건은 지역 경제 상황 및 부동산 시장 변동성에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 통영시 무전동 일성한솔타운 내 상가 3개 호실(202호, 301호, 401호)과 토지를 일괄 매각하는 건입니다. 현재 뷔페, 사무실, 예식장 등 특정 용도로 이용 중이며, 통영시청 제2청사 인근의 상업 및 주거 지역에 위치하여 입지 조건은 양호합니다. 하지만 등기부상 채권 총액이 매우 높고 유동화, 공동담보 등의 복잡한 권리 관계가 얽혀 있어 권리 분석에 각별한 주의가 요구됩니다. 임대 관계가 미상이라는 점 또한 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 활발한 상업 및 주거 지역 내 위치

* 현재 운영 중인 업종(뷔페, 예식장)을 활용한 사업 영위 가능성

* 통영시청 제2청사 인근이라는 지리적 이점

* 일괄 매각을 통한 토지 및 건물 일괄 취득 기회

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,031,000,000원입니다. 예상 입찰가는 위에서 언급된 복잡한 권리 관계, 임대차 현황의 불확실성, 시장 상황, 그리고 향후 투입될 수 있는 명도 비용 및 추가적인 공사비 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 권리 관계가 복잡하므로, 안전한 권리 확보를 위해 감정가 이하 또는 적정 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다. 최종 입찰가는 개별적인 시장 조사와 법률적 검토를 거쳐 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.