나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21759 [5] 경상남도 거제시 장평동 726 일성한빛타운 4층407호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대광 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

(1): 경상남도 통영시 정량동 소재 '충무초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.
(2): 경상남도 통영시 무전동 소재 '통영초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.
(3~5): 경상남도 통영시 무전동 소재 '통영시청 제2청사' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.
(6): 경상남도 통영시 인평동 소재 '경상국립대학교 통영캠퍼스' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.
(7): 경상남도 거제시 장평동 소재 '양지초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

공히, 단지 내까지 차량진입이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

(1) 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 중 4층 401호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시 창호임.
(2) 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층건 중 4층 405호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시 창호임.
(3~5) 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 15층건 중 2층 상가202호 외 2개호로서,
외벽: 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시 창호임.
(6) 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 5층건 중 4층 401호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시 창호임.
(7) 철근콘크리트조 스라브지붕 13층건 중 4층 407호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

(1),(2),(7): 아파트로 이용중임.
(3): 뷔페, 사무실 등임.
(4): 예식장(홀, 폐백실, 휴게실 등)임
(5): 예식장(홀 등) 및 사무실로 이용중임.
(6): 연립주택으로 이용중임.

설비내역

(1),(2),(7): 제반 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
(3)~(5): 제반 위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있음.
(6): 제반 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

① 대지권의 목적인 토지는 완경사지를 자체지반 평탄화한 대체로 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.
② 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.
③ 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.
④ 대지권의 목적인 토지는 부정형의 평지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.
⑤ 대지권의 목적인 토지는 대체로 사다리형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

(1) 아파트 단지 남측으로 단지 주출입구가 소재함.
(2) 아파트 단지 4면으로 도로와 접하며 동측으로 단지 주출입구가 소재함.
(3~5) 본건 남측, 서측, 동측으로 도로와 접함.
(6) 단지 서측, 남동측으로 도로와 접하며 서측으로 단지 주출입구가 소재함.
(7) 아파트 단지 북측, 동측으로 도로와 접하며 북측으로 단지 주출입구가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

①: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>
②: 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
③: 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
④: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경상국립대학교 통영캠퍼스 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
⑤: 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-07-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동백유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-07-22)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임
2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21759 (5)

소재지: 경상남도 거제시 장평동 726 일성한빛타운 4층407호

용도: 아파트

감정가: 112,000,000원

토지면적: 40.96㎡ (약 12.39평)

토지지분: 40.9642㎡ (약 12.39평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.90㎡ (약 25.68평) - 전용면적

건물지분: 84.9㎡ (약 25.68평) - 전용면적

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

건축물 정보:

사용승인일: 1996년 04월 19일

총 층수: 13층

해당 층: 4층

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

2. 입지조건

위치: 경상남도 거제시 장평동 소재 '양지초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 단지 내 차량 진입이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통입니다.

인접도로: 아파트 단지 북측, 동측으로 도로와 접하며, 북측으로 단지 주출입구가 소재합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2015년 10월 26일 국민은행 근저당 (을5)

인수되는 권리: 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

주요 권리 내역:

근저당 (을5) 국민은행, 960,000,000원

가압류 (갑3) 신용보증기금, 646,000,000원 (말소)

가압류 (갑4) 주택도시보증공사, 5,275,800,000원 (말소)

임의경매 (갑6) 유케이제십일차유동화전문유한회사, 1,424,378,017원 (말소)

가압류 (갑7) 경남은행, 377,085,446원 (말소)

총 등기부채권액: 7,258,885,446원

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임

주의: 임대관계가 미상이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이 경우 보증금 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

주변 상업시설: 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

상권 특성: 공동주택 밀집 지역으로 배후 수요가 안정적일 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

교육시설: '양지초등학교'가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

편의시설: 주거지 내 근린생활시설 이용 및 차량 이동을 통한 대형 마트, 병원 등 이용이 가능합니다.

주거환경: 공동주택 밀집 지역으로 비교적 안정적인 주거 환경이 조성되어 있습니다.

기본 설비: 제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 및 공동담보 물건: 일반 경매 물건 대비 복잡한 권리 관계 또는 특수한 절차가 수반될 수 있습니다.

임대관계 미상: 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 보증금 미회수 또는 명도 지연 등 예기치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

주변 환경: 인근에 조선소가 위치하여 공기 질에 대한 영향 및 외국인 거주 비율이 높은 지역 특성이 있을 수 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역, 절대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

건축 연도: 1996년식으로 신축 건물 대비 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 장평동 일성한빛타운 내 아파트(4층 407호)로, 양지초등학교 인근에 위치하여 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸 예정으로 깨끗한 등기 상태로 인수가 가능합니다. 다만, 임대관계 미상, 유동화 및 공동담보 물건이라는 점에서 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있으며, 인근 조선소로 인한 환경적 요인도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거지 내 입지: 공동주택 밀집 지역으로 꾸준한 주거 수요 확보가 가능합니다.

초등학교 인접: 자녀가 있는 세대에게 매력적인 주거 조건입니다.

권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 권리 소멸로 인수 부담이 최소화됩니다 (단, 임차인 미상 리스크는 별도 고려).

9. 예상 입찰가

최근 시세 분석:

일성한빛타운 84.9㎡ 면적의 최근 실거래가는 2023년 7월 85,000,000원, 2025년 12월 70,000,000원 등인 것으로 확인되었습니다. 이는 현재 감정가 112,000,000원 대비 낮은 수준입니다.

제공된 JSON 데이터의 '허브카운티' 아파트(64.56㎡) 실거래가는 2026년 2월 기준 80,000,000원~90,000,000원으로, 이를 바탕으로 환산한 시세는 약 111,770,850원 수준입니다. 그러나 이는 다른 단지의 시세로, 일성한빛타운의 실제 거래가와 차이가 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 일성한빛타운의 실제 거래가 범위를 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금: 0원 (예상 입찰가 산정 시 고려하지 않음)

잠재적 리스크 고려: 감정가와 실제 거래가 간의 괴리, 임대관계 미상, 조선소 인접 등 리스크 요인을 감안할 때, 실제 거래가 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 90,000,000원 (본 물건의 면적, 일성한빛타운 84.9㎡의 실제 거래가 범위, 감정가와의 괴리, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정한 금액입니다. 입찰 시에는 반드시 현장 조사 및 최신 시세 변동 등을 재확인하시기 바랍니다.)

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