나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21759 [2] 경상남도 통영시 무전동 1063 일성르네상스 101동 4층405호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대광 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

(1): 경상남도 통영시 정량동 소재 '충무초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.
(2): 경상남도 통영시 무전동 소재 '통영초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.
(3~5): 경상남도 통영시 무전동 소재 '통영시청 제2청사' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.
(6): 경상남도 통영시 인평동 소재 '경상국립대학교 통영캠퍼스' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.
(7): 경상남도 거제시 장평동 소재 '양지초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

공히, 단지 내까지 차량진입이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

(1) 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 중 4층 401호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시 창호임.
(2) 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층건 중 4층 405호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시 창호임.
(3~5) 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 15층건 중 2층 상가202호 외 2개호로서,
외벽: 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시 창호임.
(6) 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 5층건 중 4층 401호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시 창호임.
(7) 철근콘크리트조 스라브지붕 13층건 중 4층 407호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

(1),(2),(7): 아파트로 이용중임.
(3): 뷔페, 사무실 등임.
(4): 예식장(홀, 폐백실, 휴게실 등)임
(5): 예식장(홀 등) 및 사무실로 이용중임.
(6): 연립주택으로 이용중임.

설비내역

(1),(2),(7): 제반 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
(3)~(5): 제반 위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있음.
(6): 제반 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

① 대지권의 목적인 토지는 완경사지를 자체지반 평탄화한 대체로 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.
② 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.
③ 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.
④ 대지권의 목적인 토지는 부정형의 평지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.
⑤ 대지권의 목적인 토지는 대체로 사다리형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

(1) 아파트 단지 남측으로 단지 주출입구가 소재함.
(2) 아파트 단지 4면으로 도로와 접하며 동측으로 단지 주출입구가 소재함.
(3~5) 본건 남측, 서측, 동측으로 도로와 접함.
(6) 단지 서측, 남동측으로 도로와 접하며 서측으로 단지 주출입구가 소재함.
(7) 아파트 단지 북측, 동측으로 도로와 접하며 북측으로 단지 주출입구가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

①: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>
②: 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
③: 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
④: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경상국립대학교 통영캠퍼스 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
⑤: 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-07-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동백유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-07-22)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임
2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 통영지원 2025타경21759 (2)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 376,000,000원

* 채권자: 유케이제십일차유동화전문유한회사 (채권총액 1,424,378,017원)

* 준공년도: 2003년 6월 (사용승인일 기준)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상남도 통영시 무전동 1063 일성르네상스 101동 4층 405호

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 4층 405호

* 용도: 아파트 (제공된 정보의 '연립주택'은 실제 현황과 다름. 일성르네상스는 아파트 단지로 확인됨)

* 토지면적: 80.14㎡ (약 24.24평)

* 건물면적 (전용면적): 134.64㎡ (약 40.73평)

* 건축물대장상 전유부분 면적은 134.64㎡로, 이는 48평형에 해당함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 경상남도 통영시 무전동 소재 '통영초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 아파트 단지 내로 차량 진입이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통임.

2.2. 주변 시설

* 교육시설: 통영초등학교, 충무초등학교, 통영중앙중학교, 충무고등학교 등이 인근에 소재하여 교육 환경이 양호한 편임.

* 교통시설: 단지 남측 및 동측으로 도로와 접하며, 단지 주출입구가 소재하여 접근성이 좋음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2015년 10월 26일 국민은행 근저당권 (채권최고액 960,000,000원).

* 소멸 예정 권리: 말소기준권리보다 늦은 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 2025년 8월 4일 유케이제십일차유동화전문유한회사 근저당권 (임의경매개시결정)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음).

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 황영배

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2003년 8월 26일

* 대항력: 있음

* 권리분석 상 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 주의사항 (임차인 관련)

* 임차인 황영배는 2003년 8월 26일 전입하여 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 일반적인 임차인과는 다른 상황임.

* 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, '대항력 있음'으로 표기된 점은 주의가 필요함. 임차인의 실제 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 권장됨.

4. 상권분석

4.1. 단지 정보

* 일성르네상스는 2003년 6월 입주한 아파트로, 총 212세대, 2개동, 최고 15층 규모임.

* 단지 내에는 총 232대의 주차 공간이 확보되어 있음.

4.2. 주변 상권

* 아파트 단지 인근으로 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 주변에 상업시설 및 학교가 혼재되어 있어 주거 지역으로서의 기능이 양호함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 인근에 마트, 병원, 은행 등 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있음.

* 통영시청 제2청사가 인근에 있어 행정 서비스 접근성도 양호함.

5.2. 교통

* 단지 주변으로 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량을 이용한 이동이 편리함.

* 대중교통 이용에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 도시 아파트 단지의 경우 대중교통 접근성도 보통 수준으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

* 전입일자(2003.08.26)가 말소기준권리(2015.10.26)보다 앞서 대항력을 가진 임차인 황영배가 존재함.

* 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 금전적 부담은 없을 것으로 보이나, 임차인의 실제 거주 및 권리 행사가 경매 절차 및 이후 명도 과정에 영향을 미칠 수 있음. 이는 잠재적 명도 저항 또는 복잡한 법적 절차로 이어질 수 있는 리스크임.

6.2. 유동화 물건

* 본 건은 유동화 물건으로, 채권이 유동화 전문회사로 이전된 경우임. 이는 일반 경매 물건에 비해 다소 복잡한 권리 관계나 소송 과정이 수반될 가능성이 있으나, 본 건의 경우 채권자(유케이제십일차유동화전문유한회사)가 경매를 신청한 상태임.

6.3. 감정가와 시세 차이

* 본 건의 감정가는 376,000,000원이나, 최근 실거래가 자료에 따르면 동일 면적(48평형, 134.64㎡)의 매매가는 280,000,000원 ~ 330,000,000원 수준으로 형성되어 있음. 감정가와 실거래가 간의 상당한 차이가 존재하므로, 입찰 시 신중한 가격 책정이 필요함.

6.4. 혐오시설

* 제공된 정보 및 검색 결과에 따르면, 본건 소재지 주변에서 특별히 확인된 혐오시설은 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 통영시 무전동에 위치한 일성르네상스 아파트 101동 4층 405호로, 48평형(전용 134.64㎡)의 비교적 넓은 면적을 가진 주거용 부동산임. 단지 자체는 2003년에 준공되었으나, 주변 학군 및 생활 편의시설이 양호한 편임.

주요 리스크 요인은 '대항력 있는 임차인'의 존재와 '감정가와 실거래가 간의 괴리'임. 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 금전적 인수 부담은 없을 것으로 예상되지만, 대항력으로 인한 명도 과정에서의 불확실성은 반드시 고려해야 함. 또한, 최근 실거래가가 감정가 대비 현저히 낮게 형성되어 있어, 감정가보다는 실거래가 수준을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적임.

8. 투자 포인트

* 통영시 무전동 내 아파트로, 학군 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지임.

* 134.64㎡(약 40.73평)의 넓은 전용면적을 가지고 있어 수요층이 존재할 수 있음.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 저가 매수의 기회가 있을 수 있음.

* 임차인의 보증금이 0원이므로, 성공적인 명도 시 명도 비용 부담이 상대적으로 적을 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 376,000,000원이지만, 최근 실거래가(2025년 10월 ~ 2026년 10월)가 280,000,000원에서 330,000,000원 사이에서 형성되고 있음을 고려해야 합니다. 또한, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)으로 인한 명도 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적으로 검토했을 때, 낙찰가율 85~90% 수준을 목표로 하되, 실거래가 수준을 참고하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 320,000,000원

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