나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8921 [2] 대구광역시 북구 태전동 1103 태전휴먼시아1단지 분산상가동 1층2층3층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경북 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호1)아파트는 대구광역시 수성구 두산동 소재 ""황금네거리"" 남서측 인근에 위치
하는 ""에스케이리더스뷰 제104동 17층 1703호"" 단위세대로서 주변은 대단위 아파트단지,
근린상가 및 후면 단독주택 등으로 형성되어 있음.

위치 및 주위환경

본건 기호2) 구분상가는 대구광역시 북구 태전동 소재 ""매천고등학교"" 서측 인근에 위치
하는 ""태전휴먼시아1단지 분산상가동 1층2층3층 105호""단위 구분상가로서 주변은 아파트
단지, 근린생활시설 및 단독, 다가구주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트단지까지 제반차량 출입 가능하고 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성 등
을 고려할 때 아파트로서의 전반적인 교통상황은 무난시됨.

교통상황

본건 구분상가가 속한 아파트단지까지 차량은 접근이 용이하고 인근 대중교통시설 및 간
선도로 접근성 등을 고려할 때 아파트단지 내 구분상가로서의 전반적인 교통상황은 무난
시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 분산상가동 1층2층3층 105호 단위 구분상가로서,
- 외벽 : 적벽돌, 세멘몰탈위 페인트 및 방부목루바 등
- 내벽 : 타일, 벽지 및 내부 인테리어 등
- 바닥 : 대리석, 강화마루 및 타일 등
- 창호 : 샷시2중창호 및 복층유리 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제104동 43층건 중 17층 1703호 단위세대로서,
- 외벽 : 석재붙임, 복합판넬 및 콘크리트위 페인팅
- 내벽 : 벽지 및 타일 등
- 바닥 : 내장바닥재 및 타일 등
- 창호 : 시스템 샷시창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

이용상태

본건 구분상가는 1층,2층은 창고로, 3층은 참사랑기억학교(노인치매예방교육시설)로 이
용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등이 되어있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 구분상가의 대지권 목적 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 다각형의 토지로서 건
(아파트, 상가 및 부속건물)부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서 건(아파트, 근린생활시설 및 부속건물)
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 동측으로 왕복 6차선 포장도로와 접함.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 동측으로 동대구로, 북측으로 청수로, 남측 및 서측으로 왕복 4차선의
포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25M~30M)(접합), 소로3류(폭 8M
미만)(특수도로(보행자전용도로))(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구
역, 택지개발지구(택지개발사업완료)임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 광로1류(약 70
M 이상)(접합), 광로3류(폭 40M~50M)(접합), 소로1류(폭 10M~12M)(접합), 가축사육제한
구역임.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8921 (2)

소재지: 대구광역시 북구 태전동 1103, 태전휴먼시아1단지 분산상가동 1층2층3층105호

용도: 근린상가

감정가: 1,230,000,000원

토지면적: 983.77㎡ (약 297.61평)

토지지분: 983.77㎡ (약 297.61평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 443.62㎡ (약 134.21평)

건물지분: 443.624㎡ (약 134.21평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 북OOOOOO

1.1. 입지조건

주소: 대구광역시 북구 매전로 73 (태전동) (태전휴먼시아1단지 분산상가동 1층, 2층, 3층 105호)

주변 환경: 태전휴먼시아1단지 내 상가동에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독 및 다가구 주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통 상황: 차량의 접근이 용이하며, 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성이 양호합니다. 단지 동측으로 왕복 6차선 도로, 북측으로 청수로, 남측 및 서측으로는 왕복 4차선 도로와 접하고 있어 교통이 편리합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 광로1류(폭 70M 이상), 광로3류(폭 40M~50M), 소로1류(폭 10M~12M), 가축사육제한구역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

경매 구분: 부동산강제경매

말소기준권리: 을1 (근저당권, 북대구세무서장, 접수일자 2021-03-29)

등기사항 요약:

말소기준권리인 을1 근저당권 외, 해당 물건과 관련된 모든 등기사항(소유권이전, 가압류, 강제경매 등)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액: 5,939,670,727원

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 3,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2025-08-12

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 사회복지영락재단

보증금: 20,000,000원

차임: 2,530,000원

전입일자: 2022-01-17

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 사회복지법인영락재단

보증금: 200,000,000원

차임: 2,530,000원

전입일자: 2022-01-17

확정일자: 2022-01-18

배당신고일자: 2025-09-30

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

해당 물건은 태전휴먼시아1단지 내에 위치한 상가동의 구분상가로, 아파트 단지 거주민을 주요 고객층으로 확보할 수 있는 입지입니다. 주변에 주거 밀집지역이 형성되어 있어 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

건축물대장상 본 건물의 주 용도는 '노유자시설' 및 '학원'으로 되어 있으나, 현황은 1층과 2층은 창고로, 3층은 참사랑기억학교(노인치매예방교육시설)로 이용 중입니다. 따라서 현재 이용 상태와 건물 용도, 그리고 '근린상가'라는 일반 용도 간의 차이를 고려한 상권 분석 및 활용 계획이 필요합니다.

1.4. 생활정보

단지 내 상가로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리하며, 인근에 아파트 단지 및 주택가가 밀집해 있습니다.

교육 시설로는 서측 인근에 매천고등학교가 위치하고 있습니다.

주변 지역에 대한 별도 검색 결과, 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 현황: 현재 1-2층은 창고, 3층은 노인치매예방 교육시설로 이용 중으로, 향후 상가 용도로 재활용 시 내부 구조 변경 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 약 59억원에 달하여 채무자의 재정 상태가 좋지 않았음을 시사하며, 이는 경매 절차 진행 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

임차인 명도: 모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 분석되었으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 명도 저항이나 시간이 소요될 가능성은 항상 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 북구 태전동 소재 대단지 아파트 단지 내 상가로서, 편리한 교통망과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 1층, 2층, 3층을 사용하는 다층 상가로, 넓은 면적과 층별 활용 가능성이 있습니다. 다만, 건축물대장상 용도와 현재 이용 현황, 그리고 '근린상가'라는 일반 용도 간의 차이를 고려한 맞춤형 활용 전략이 중요합니다. 권리 관계는 모두 말소될 예정이므로 권리상 안전한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

대단지 아파트 단지 내 상가라는 안정적인 입지 조건.

3개 층을 사용하는 넓은 면적으로 다양한 업종(학원, 병원, 스튜디오, 사무실 등)으로 활용 가능.

인수해야 할 임차인 보증금이 없어 명도 부담이 적음.

향후 지역 개발 및 단지 내 고정 수요를 통한 임대 수익 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,230,000,000원입니다.

제시된 권리 분석상 인수되는 보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시에는 감정가를 기준으로 하되, 유사 물건의 시세, 단지 내 상가 가치, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시장 조사와 현장 방문을 통한 추가적인 정보 수집이 필수적입니다.

하지만 현재 제공된 정보를 바탕으로 잠재적 경쟁 정도를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 낙찰될 가능성이 있습니다. 투자를 고려하신다면, 감정가 범위 내에서 경쟁 상황을 주시하며 전략적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.