나이스옥션 법원경매 논산 2025타경519 [2] 충청남도 계룡시 금암동 163-3 계룡한양아이클래스 3층322호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 계룡시 금암동 소재 "계룡시청" 남동측 인근에 위치하는 승강기겸용 복도통행식 공동주택으로서, 주위일원은 관공서, 아파트, 상업용건물 등 각종 근린생 활시설 등이 소재하는 상업지역으로서, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 제반대중 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상7층 공동주택으로서 ·외벽 : 화강석물갈기, 드라이비트 마감. ·내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감. ·창호 : 샷시 이중창호 임.

이용상태

주상복합공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로서 (1) : 제2층 제210호 로 (2) : 제3층 제322호 로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 소방설비(소화전, 화재경보기 등), 난방설비, 도시 가스, 주차장 및 기타설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형평지로 주상복합공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로상태는 양호시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2014-11-10)(도시관리계획 재정비 변경), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m) (접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 "미상" 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 논산지원 2025타경519 (2) 사건으로, 충청남도 계룡시 금암동 163-3번지 계룡한양아이클래스 3층 322호 도시형생활주택입니다.

감정평가액은 76,000,000원이며, 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다. 경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 우리은행(우OOO)으로 추정됩니다.

건물의 전용면적은 34.68㎡ (약 10.5평)이며, 토지 지분 면적은 9.61㎡ (약 2.9평)입니다. 해당 건물은 2015년 12월 30일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 7층 공동주택으로, 총 209세대가 거주하는 원룸형 도시형생활주택입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 충청남도 계룡시 금암동 소재 "계룡시청"의 남동측 인근 상업지역에 위치하고 있습니다. 주위에는 관공서, 아파트, 상업용 건물 등 다양한 근린생활시설이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근성이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역, 방화지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류, 중로1류, 중로2류 등 넓은 도로와 접해 있어 도로 접근성은 양호합니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황으로는 고석환 씨와 김문호 씨가 있습니다.

* 고석환: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-08-28, 대항력 없음.

* 김문호: 보증금 17,000,000원, 차임 490,000,000원, 전입일자 2022-10-24, 확정일자 2022-10-24, 배당신고일자 2026-03-10, 대항력 없음.

두 임차인 모두 대항력이 없어 경매 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2016년 6월 15일 접수된 우리은행의 근저당(50,400,000원)이며, 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 본 건물과 동일한 주소지(충청남도 계룡시 금암동 163-3번지)의 '타운하우스이지' (전용면적 약 55.94㎡, 약 16.9평) 기준으로 최근 매매 사례가 있습니다.

* 2026년 3월 9일 (3층): 150,000,000원

* 2025년 9월 5일 (2층): 153,000,000원

* 2026년 6월 22일 (3층): 120,000,000원

이는 전용면적 약 55.94㎡ (약 16.9평) 기준이며, 평당 약 710만원에서 905만원 선의 시세를 형성하고 있습니다. 본 물건의 전용면적은 34.68㎡ (약 10.5평)이므로, 이를 감안한 시세는 약 74,550,000원에서 94,500,000원 사이로 추정됩니다.

감정가(76,000,000원)는 이러한 시세 범위의 하단부에 위치하고 있어, 시세 대비 매력적인 가격대에 경매가 진행될 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 도시형생활주택으로 주상복합 공동주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

건물 내 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소방설비, 난방설비, 도시가스, 주차장 등 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

인근에 계룡시청 등 관공서 및 상업시설이 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 방화지구로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 건물 활용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 임차인 김문호 씨의 차임(월세)이 490,000,000원으로 기재되어 있으나, 대항력이 없어 인수 의무는 없으나, 해당 내용에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설의 유무를 파악하기 어렵습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 계룡시청 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으며, 감정가 대비 주변 시세가 높은 편으로 투자 가치가 있습니다. 특히, 면적을 감안한 예상 시세 범위가 감정가와 유사하거나 높은 수준이어서 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 전용면적(약 10.5평) 기준 추정 시세(약 7,455만~9,450만원) 대비 감정가(7,600만원)가 합리적인 수준입니다.

* 권리관계 깨끗함: 인수해야 할 보증금이나 소멸되지 않는 권리(지상권 제외)가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 편리한 교통 및 입지: 계룡시청 인근의 상업지역에 위치하여 생활 및 교통이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 76,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 투자 수익률을 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 80,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가를 소폭 상회하면서도 추정 시세 범위 내에서 충분한 수익성을 확보할 수 있는 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.