나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12875 [2] 충청남도 천안시 동남구 신부동 451-2 천안랜드마크타워 18층1805호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유화 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 신부동 소재 "천안시외버스터미널" 남측 인근에 소재하며 주위는 상업시설 및 오피스텔등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 천안고속버스터미널 및 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상18층 (사용승인일:2006.1.11) 건물로서 외벽: 몰탈위 페인트 마감, 석재붙임마감등 내벽: 인테리어마감등 창호: 샷시창호, 통유리마감등

이용상태

기호(1~6) 공부상 판매시설(백화점)이며 기호(7)은 공부상 일반음식점이나 현황 "공실" 상태임. 본건은 현황 인접 호수와의 경계 벽체가 변형 또는 제거되어 이용중이거나 임의적으로 구획되어 이용되어왔던것으로 파악됨.

설비내역

기본적인 전기설비, 승강기설비, 지하주차장설비등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단의 사다리형토지로서 판매시설,업무시설,근린생활시설등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약40미터, 동측으로 약10미터, 남측으로 약4미터내외의 도로를 통해 본건 진입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

451-2, 451-3 도시지역(천안도시지역) , 일반상업지역 , 시가지경관지구(일반)(2023-08-01)(시가지경관지구1) , 광로3류(폭 40m~50m)(광로3-1)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역 451-4 도시지역(천안도시지역) , 일반상업지역 , 시가지경관지구(일반)(2023-08-01)(시가지경관지구1) , 광로3류(폭 40m~50m)(광로3-1)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역 451-5,451-6,451-7 도시지역(천안도시지역) , 일반상업지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계는 미상임.

물건 비고

-대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음
-18층 공동출입구가 폐쇄되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12875 (2)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 신부동 451-2 천안랜드마크타워 18층1805호

건물명: 천안 랜드마크타워

용도: 근린상가 (판매시설, 업무시설, 근린생활시설)

감정가: 202,000,000원

토지면적: 17.30㎡ (약 5.23평)

건물면적: 87.66㎡ (약 26.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 하OOO

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2006년 1월 11일

총 층수: 지하 5층 ~ 지상 18층 (본건 18층)

총 세대 수: 885호

감정평가 요약: 본건은 충청남도 천안시 동남구 신부동 소재 "천안시외버스터미널" 남측 인근에 소재하며, 주위는 상업시설 및 오피스텔 등이 소재하는 지역입니다.

2. 입지조건

주변 환경: 본건은 천안시외버스터미널 및 천안고속버스터미널이 인접하여 교통의 요지에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다양한 상업시설과 오피스텔이 밀집해 있어 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

교통 접근성: 인근에 천안고속버스터미널 및 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 북측 약 40미터, 동측 약 10미터, 남측 약 4미터 내외의 도로를 통해 본건으로 진입이 가능합니다.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 광로3류 등에 속해 있어 상업 활동에 적합한 토지입니다.

3. 권리분석

경매 개시 권리: 본건은 하OOO의 신청에 의한 부동산강제경매입니다.

말소 기준 권리: 2020년 7월 30일자 하나은행의 가압류 (1,000,000,000원)가 말소기준 권리이며, 본 건 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부 채권 총액: 1,408,886,000원

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건과 관련하여 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

* 다만, 구체적인 임대차 관계는 미상으로 조사되었으므로, 현장 방문 시 임차인 현황을 재확인하고, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. (참고: 현재 공실 상태로 명시되어 있음)

4. 상권분석

상업 시설 집적도: 천안시외버스터미널과 고속버스터미널을 중심으로 형성된 상업 지역으로, 풍부한 유동인구를 확보할 수 있는 입지입니다.

주요 업종: 판매시설, 업무시설, 근린생활시설 등 복합적인 용도로 활용 가능한 지역입니다.

현황: 본건은 공부상 판매시설 등으로 기재되어 있으나, 현재는 '공실' 상태인 것으로 파악됩니다.

이용 현황 특이사항: 인접 호수와의 경계 벽체가 변형 또는 제거되어 이용 중이거나 임의적으로 구획되어 이용되었던 것으로 파악됩니다. 이는 향후 임대 또는 활용 시 면적 활용이나 구획 정리 문제 발생 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 천안고속버스터미널 및 시외버스터미널을 통한 광역 이동이 용이하며, 주변 상업시설을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 환경: 상업시설 및 오피스텔이 밀집한 지역으로, 활발한 도심 환경을 갖추고 있습니다.

주변 혐오시설: 본건 소재지 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

대지권 관련 별도 등기: 본건의 대지권 목적인 토지에 별도 등기가 존재한다는 점은 가장 큰 위험 요소입니다. 이는 소유권 행사나 향후 재산권 행사에 제약을 초래할 수 있으므로, 반드시 관련 법적 검토가 선행되어야 합니다.

18층 공동 출입구 폐쇄: 18층 공동 출입구가 폐쇄되어 있다는 점은 건물 관리 상태나 안전, 이용 편의에 대한 의문을 제기합니다. 해당 층의 접근성 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

내부 경계 벽체 변형/제거: 인접 호수와의 경계 벽체가 변형되거나 제거된 상태로 이용 중일 가능성이 있어, 원상 복구 비용 발생 또는 임대 시 구획 분쟁 가능성이 있습니다.

공실 및 임대차 관계 미상: 현재 공실 상태이며, 임대차 관계가 명확하지 않은 점은 투자 회수 및 안정적인 임대 수익 확보에 불확실성을 더합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시의 핵심 상업 지구 내 터미널 인근에 위치하여 입지적 가치는 높으나, 대지권 토지에 대한 별도 등기, 18층 공동 출입구 폐쇄, 내부 경계 벽체 변형 가능성 등 다수의 중대한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 또한 현재 공실 상태이며 임대차 관계가 불분명하여 투자 결정 시 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 별도 등기 문제는 법률 전문가의 면밀한 검토 없이는 투자가 어려운 수준의 위험을 안고 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

탁월한 입지: 천안고속버스터미널 및 시외버스터미널 인근으로 풍부한 유동인구와 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

활성화된 상권: 상업시설 및 오피스텔 밀집 지역으로 잠재적 고객층이 두텁습니다.

복합 용도 가능성: 판매, 업무, 근린생활 등 다양한 업종으로의 활용이 가능한 건물입니다.

경매를 통한 시세차익 기대: 권리 분석 및 리스크 해소 비용을 고려하더라도, 정상적인 시장 가격보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. (단, 리스크 해소 방안 마련 시)

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가(202,000,000원)를 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 대지권 관련 별도 등기의 해결 방안 및 예상 비용

* 18층 공동 출입구 폐쇄 및 내부 경계 벽체 변형으로 인한 원상 복구 예상 비용

* 공실 기간 동안의 보유 비용 (관리비, 세금 등)

* 향후 임대 및 재산권 행사에 미칠 영향

* 현재 시장 상황 및 유사 물건 시세

상기 위험 요소들을 종합적으로 고려할 때, 현재로서는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 투자자께서는 반드시 전문가와 함께 철저한 현장 조사 및 법률 검토를 진행하신 후, 감정가를 하회하는 수준에서 잠재적 리스크 해소 비용을 충분히 반영한 금액으로 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 이는 입찰가 산정 시 고려 대상이 아닙니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.