나이스옥션 법원경매 충주 2024타경3356 [3] 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1476 광일빌딩 1층123호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2024.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "충북혁신도시공용터미널" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 충북혁신도시 공용터미널, 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

일반철골구조 판네지붕 3층 건물 내 제1층 제112호 외 2개호로서,
외 벽 : 타일 마감 등임.
내 벽 : 타일 및 벽지, 페인팅 마감 등임.
바 닥 : 타일 마감 등임.
창 호 : 새시 창호 임.

이용상태

1-1, 1-2 : 공부상 각각 독립된 집합건물이나, 기준시점 현재 벽체 없이 이용중인 상태(튼상가)임.
1-3 : 근린생활시설(현황 공실)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 상업용으로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복 3-4차선, 남동측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07), 일반상업지역(2015-12-31), 제1종지구단위계획구역, 주차장(2015-12-31)(주차장 24), 중로2류(폭 15m-20m)(2015-12-31)(중(국)2-35)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2015-12-31)(중(국)2-37)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2015-12-31)(중(특)2-36)(접합), 가축사육제한구역(2024-06-07)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-10-25)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>, 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역).

공부와의 차이

1-2 : 공부상 용도는 관리사무실이나, 현황 일반음식점으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 참고사항 없음.

물건 비고

현황 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세 내역

3. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2024타경3356 (3)

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1476 광일빌딩 1층 123호

용도: 근린상가

감정가: 575,000,000원

토지면적: 76.87㎡ (약 23.26평)

토지지분: 76.87㎡ (약 23.26평)

건물면적: 58.05㎡ (약 17.57평)

건물지분: 58.05㎡ (약 17.57평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전OOO (전북은행)

특이사항: 공동담보 물건

주의사항: 현황 공실임

4. 입지조건

4.1. 주위 환경 및 위치

대상 물건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "충북혁신도시 공용터미널" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

4.2. 교통상황

물건지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 충북혁신도시 공용터미널, 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 간선도로 접근성이 좋아 광역 교통망 이용도 가능합니다.

4.3. 토지 이용 현황

토지는 가장형의 평지로서 상업용으로 이용 중에 있습니다. 남서측으로는 왕복 3-4차선, 남동측으로는 왕복 2차선의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

4.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 일반상업지역 내에 위치하고 있으며, 제1종지구단위계획구역에 포함되어 있습니다. 또한 주차장, 중로2류(폭 15m-20m) 도로에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

4.5. 주변 시설 및 혐오시설 여부

충북혁신도시는 미래형 도시로 조성되었으며, 다양한 공공기관과 연구기관, 기업 등이 입주해 있습니다. 현재까지 파악된 정보상으로는 인근 지역에 주민들이 혐오시설로 간주할 만한 시설이 직접적으로 언급되지는 않았습니다. 다만, 과거 충북혁신도시 인근 용촌리에 레미콘 공장 설립 관련 주민 민원이 발생했던 사례가 있어, 향후 지역 개발 시 주민 민원 발생 가능성은 고려해야 합니다.

5. 권리분석

5.1. 등기부 현황

* 집합건물 등기부상 소유권 보존 등기 및 이전 등기가 확인됩니다.

* 근저당권(을9, 2022-04-06, 전북은행, 793,500,000원)이 말소기준권리이며, 해당 권리 이후의 압류, 가압류, 임의경매 개시결정 등 모든 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 것으로 예상됩니다.

* 총 등기부채권액은 844,518,633원입니다.

5.2. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

* 현재 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

* 주의: 인수할 보증금이 없더라도, 임대차 관계가 명확하지 않으므로 현장 방문 시 임차인 현황을 반드시 재확인해야 합니다.

6. 상권분석

본 물건은 충북혁신도시 내 일반상업지역에 위치한 근린상가로, 주변에 아파트 단지 및 공동주택 등 주거 시설이 밀집해 있어 배후수요를 확보하기에 유리한 입지입니다. 충북혁신도시는 공공기관 이전과 함께 다양한 산업 및 연구 시설이 들어서면서 지속적으로 성장하고 있는 지역입니다. 1층 상가로서 유동인구 확보에 유리하며, 특히 '충북혁신도시 공용터미널' 인근이라는 점은 장점입니다.

7. 생활정보

* 교통: 충북혁신도시 공용터미널 및 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 간선도로 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 아파트 단지, 공동주택 등이 주변에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

8. 잠재적 리스크

* 현황 공실: 현재 물건이 비어있는 상태(공실)이므로, 낙찰 후 즉시 임대 수익을 기대하기 위해서는 적극적인 임차인 확보 노력이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확하지 않아 인수 부담이 없는지, 또는 기존 임대차 계약 내용을 확인해야 할 필요가 있습니다. (단, 권리분석상 별도 인수 사항은 없는 것으로 보입니다.)

* 토지이용계획상 제한: 중점경관관리구역, 가축사육제한구역 등 다양한 용도지역 및 지구 지정으로 인해 향후 건축 행위 또는 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 혁신도시 초기 정주여건 문제: 과거 혁신도시 초기에는 교육, 의료, 교통 등 정주여건이 부족하다는 지적이 있었으나, 현재는 상당 부분 개선되었을 것으로 예상됩니다. 다만, 여전히 일부 인프라 관련 민원이 발생할 가능성은 있습니다.

9. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시 내 일반상업지역의 1층 근린상가로서, 충북혁신도시 공용터미널 인근의 양호한 입지를 가지고 있습니다. 교통 및 주변 주거 환경이 우수하여 잠재적 수요가 기대됩니다. 다만, 현재 공실 상태이며 임대 관계가 불분명한 점, 그리고 토지 이용계획상의 일부 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 권리분석상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 보여 인수할 권리 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

10. 투자 포인트

* 핵심 상업지역 내 1층 상가: 유동인구 및 접근성이 높아 상업 시설로서 가치가 높습니다.

* 충북혁신도시의 지속적인 성장 가능성: 다양한 기관 및 기업 입주로 인한 배후 수요 증가가 기대됩니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 감정가 대비 합리적인 가격 접근: 공실 및 임대 미상 등의 리스크를 감안하여 낙찰 후 적극적인 임대 운영 전략 수립 시 수익 창출 가능성이 있습니다.

11. 예상 입찰가

감정가: 575,000,000원

본 물건은 현재 공실 상태이고 임대 관계가 미상인 점, 그리고 토지이용계획상의 일부 제한 사항 등을 고려하여 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

일반적으로 이러한 경우 감정가의 70~85% 수준에서 입찰가를 산정하는 경우가 많습니다.

이 점을 감안하여, 예상 입찰가는 약 450,000,000원 ~ 488,750,000원 범위 내에서 결정될 것으로 예상됩니다.

(본 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 입찰 참여자 수 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있으므로 참고용으로 활용하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.