나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30133 [1] 충청북도 충주시 용산동 1680 충주용산3주공아파트 309동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충북 충주시 용산동 소재 "용산초등학교" 남측 도로 월편에 위치하고 있는 "충주용산
주공3단지아파트" 제309동 3층 303호이며,주위는 아파트(용산주공2,3단지,남산하이빌아파트
등), 서측으로는 주상복합부동산, 후면은 단독주택 등으로 형성된 지역으로서 상가,관공서,
금융기관 등 생활편의시설은 인근에 소재하고 있어 주거환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며,대중교통편인 시내버스 정류장이 인근에 위치하고 있는 등
교통사정 무난함.

건물의 구조

본건은 2003.07월에 사용승인된 아파트로서 철근콘크리트구조 아스팔트싱글지붕 15층건 내
3층 303호로서

외벽:세멘몰탈위 페인트 등 마감.
내벽:벽지도배 등 마감.
창호:알미늄 샷시창.

.

이용상태

아파트(방3,거실,주방,화장실,현관,발코니 등)로 이용중임.

설비내역

가스 개별보일러에 의한 난방설비,위생설비,승강기설비,화재경보및 소화전설비 등을 갖추고
있으며 상태 보통임.

토지의 형상 및 이용상태

본건 아파트가 소재하는 단지는 인접지와 완경사를 이루고 있으나 대체로 평탄하게 조성한
아파트단지로서,형상은 사다리형로서 9개동 아파트건물과 단지내 상가 등 부속건물부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트가 소재하는 단지 동측으로는 광로, 북측 및 서측으로는 중로와 각각 접하고
있어 인접도로 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,대로1류(폭 35m-40m)(대로1-7)(접함),중로1류(폭 20m-25m)(중로1-14)
(접함),중로2류(폭 15m-20m)(중로2-40)(접함),가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)(가축
분뇨의 관리 및 이용에관한법률),상대보호구역(2019-09-20)(충주용산초등학교)(교육환경 보
호에 관합법률),절대보호구역(2019-09-20)(충주용산초등학교)(교육환경 보호에 관합법률)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30133 (1)

소재지: 충청북도 충주시 용산동 1680 충주용산3주공아파트 309동 3층303호

용도: 아파트

감정가: 165,600,000원

토지면적: 55.17㎡ (약 16.7평)

건물면적: 59.64㎡ (약 18.1평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

사용승인일: 2003년 7월 18일

2. 입지조건

위치: 충청북도 충주시 용산동 소재 "충주용산3주공아파트" 309동 3층 303호입니다.

주위환경: 본건은 "용산초등학교" 남측에 위치하며, 주변은 아파트 단지(용산주공2, 3단지, 남산하이빌 아파트 등), 서측 주상복합, 후면 단독주택 지역으로 형성되어 있습니다. 상가, 관공서, 금융기관 등 생활 편의시설이 인근에 소재하여 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 시내버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 교통 사정은 무난한 편입니다.

도로: 단지 동측으로 광로, 북측 및 서측으로 중로와 접하고 있어 인접 도로 상태가 양호합니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역이며, 대로1류, 중로1류, 중로2류 등 다양한 도로에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(용산초등학교)에 해당됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2014년 4월 28일 국민은행 근저당 (말소)

등기사항 요약:

* 소유권 이전: 여러 차례 소유권 변동이 있었으며, 최근 2025년 5월 29일 상속 등기가 완료되었습니다.

* 말소되는 권리: 국민은행 근저당(96,000,000원), DGB캐피탈 근저당(24,000,000원), KB국민카드 가압류(8,226,145원), 주식회사아이엠캐피탈 임의경매 (채권 총액 128,226,145원). 이 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (현재 구체적인 내용 확인 불가)

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 권리 유무에 대한 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 아파트 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 상가, 관공서, 금융기관 등이 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

주요 편의시설 접근성이 양호하여 주거지로서의 상권 기능을 충분히 수행하고 있습니다.

5. 생활정보

건물 구조: 2003년 7월 사용승인된 철근콘크리트 구조 15층 건물 중 3층 303호입니다.

내부 구조: 아파트로서 방 3개, 거실, 주방, 화장실, 현관, 발코니 등으로 이용 중입니다.

설비: 가스 개별보일러에 의한 난방, 위생, 승강기, 화재경보 및 소화전 설비가 갖추어져 있으며, 설비 상태는 보통입니다.

단지 규모: 총 9개동, 980세대로 구성된 대규모 단지입니다.

주차: 총 851대 (지상 291대, 지하 560대) 주차가 가능하여 주차 환경이 비교적 양호합니다.

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 수 있다는 점은 가장 주의 깊게 조사해야 할 부분입니다. (개요 및 상세 내용 미기재)

* 임대 관계가 미상이므로, 실제 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 대항력이나 우선변제권 유무 등을 추가로 파악해야 합니다.

* 2003년 준공된 아파트로, 연식에 따른 시설 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 감정가(165,600,000원) 대비 최근 실거래가(51-52㎡ 기준 약 9,800만~11,500만원)가 현저히 낮아, 감정가 산정 기준 및 현재 시장 가격과의 괴리를 파악할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 용산동에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 단지에 속합니다.

인수되는 권리가 없어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보이나, "매각으로 소멸되지 않는 지상권" 및 "임대 관계 미상"이라는 부분은 추가 확인이 필요합니다.

최근 실거래가 데이터를 바탕으로 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 감정가와의 차이가 커서 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

일반적인 주거 지역 특성상, 특별한 혐오시설이 주변에 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 실거래가 대비 저렴한 취득 가능성: 최근 유사 면적/조건의 아파트 거래가를 고려할 때, 시세보다 낮은 가격에 취득할 잠재력이 있습니다.

* 양호한 입지 조건: 초등학교, 편의시설, 교통망 등 기본적인 주거 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 소형 평형 아파트: 수요층이 두터운 아파트이며, 전용면적 59.64㎡(약 18.1평)은 1~2인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 크기입니다.

* 권리상 인수 부담 적음: 말소되는 권리가 대부분이며, 인수되는 보증금(0원)이 없어 명도 부담이 상대적으로 적습니다.

* 전용면적: 59.64㎡ (약 18.1평). 분양면적 정보는 제공된 자료에서 직접 확인되지 않았습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터(2026년 5~7월, 51-52㎡ 기준 9,800만~11,500만원) 및 전용면적 59.64㎡의 월세(1,000만원 보증금, 60만원 월세)를 고려할 때, 본 건의 시세는 약 1억 2천만원 ~ 1억 4천만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 1억 6,560만원 대비 시세 반영 및 권리 분석 상 잠재적 리스크를 고려하여, 본 건의 적정 예상 입찰가는 130,000,000원 (금 일억 삼천만원)으로 제안합니다.

이 가격은 감정가의 약 78.5% 수준이며, 시장 가격 상단에 근접하는 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.