나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30740 [2] 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1364 스타타워 5층502호 위락시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 “한국가스안전공사” 서측 인근에 위치하며,
주위는 근린생활시설, 아파트 등으로 형성되어 있는 등 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

공히 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상5층 중 5층 501,502호 로서,
- 외벽 : 복합판넬 등 마감입니다.
- 내벽 : 내부 인테리어 등 마감입니다.
- 창호 : 샷시창호등 마감입니다.

이용상태

기호(1) : 노래연습장으로 이용중입니다.
기호(2) : 유흥주점으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 공용 승강기설비 등이 있으며, 관리상태는 보통입니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 중로2류(폭 15m~20m)의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

맹동면 두성리 1364
: 도시지역(2013-01-07) , 일반상업지역(2015-12-31) , 제1종지구단위계획구역 , 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중(국)2-18)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중(특)2-19)
(접합), 가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>, 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

유흥주점으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30740 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 무주농업협동조합

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1364 스타타워 5층 502호

용도: 위락시설 (건축물대장 상 제1,2종근린생활시설, 위락시설, 판매시설)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 319,000,000원

토지면적: 75.67㎡ (약 22.89평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 117.00㎡ (약 35.39평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 “한국가스안전공사” 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설 및 아파트 등이 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 본건 북동측 및 북서측으로 중로2류(폭 15m~20m)의 도로와 접하고 있어 교통 상황은 양호합니다. 인근에 간선도로가 소재합니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 오성환

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025년 5월 16일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 명도 진행 시 인도명령 대상이 될 수 있습니다. 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 요약

* 말소기준권리: 을3. 근저당권공동담보목록 (2017.02.09 접수, 무주농업협동조합, 금684,000,000원)

* 경매개시결정: 갑5. 임의경매 (2025.08.25 접수, 무주농업협동조합, 578,285,168원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을3(근저당), 갑6(가압류), 갑7(가압류), 갑8(압류), 갑9(가압류) 등 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 명시되지 않았습니다.)

* 등기부채권 총액: 753,798,385원

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 상업 및 주거 혼합지역입니다. 일반상업지역에 위치하여 다양한 업종의 입점이 가능하며, 건축물대장 상 제1,2종근린생활시설, 위락시설, 판매시설 등 복합적인 용도로 활용될 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

5. 생활정보

본건은 한국가스안전공사 인근에 위치하고 있으며, 주변으로 다양한 편의시설이 산재해 있어 기본적인 생활 인프라는 양호한 편입니다. 차량 접근성이 좋은 도로망을 갖추고 있어 외부 활동 및 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 현재 이용 상태: 본 물건은 현재 유흥주점으로 이용 중에 있습니다. 향후 다른 업종으로 변경 시에는 내부 인테리어 및 설비에 대한 추가적인 투자 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있으나, 해당 물건의 상업적 이용에 직접적인 제약을 줄 가능성은 낮습니다.

* 권리관계: 등기부 상 채권 총액이 감정가 대비 높은 편이나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸되므로 매수인이 인수하는 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군 맹동면 스타타워 내에 위치한 위락시설로, 일반상업지역에 속하여 향후 다양한 업종으로의 전환 가능성이 있습니다. 교통 접근성이 우수하며, 현재 임차인은 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적습니다. 다만, 현재 유흥주점으로 운영 중이라는 점과 향후 업종 변경에 따른 추가 비용 발생 가능성은 신중히 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 충북 음성군 맹동면의 일반상업지역에 위치하여 투자가치가 높습니다.

* 활용도: 제1,2종근린생활시설, 위락시설, 판매시설 등 다목적 활용이 가능합니다.

* 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로 비교적 원활한 명도가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가는 본 물건의 감정가, 주변 시세, 현재 시장 상황, 명도 예상 비용, 임대 수익률, 재투자 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 낙찰가율은 보통 감정가의 80%에서 120% 사이에서 결정되나, 물건의 고유한 특성 및 입찰 참여자의 경쟁 정도에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 반드시 전문가의 면밀한 분석을 바탕으로 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.