나이스옥션 법원경매 원주 2025타경21007 [10] 강원특별자치도 원주시 반곡동 1899-7 스타타워3 5층503호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한결 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 "미리내도서관" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 혁신도시택지개발사업지구내 호텔, 음식점, 오피스텔 등으로 형성된 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근 노선버스의 운행상황 및 도로상황을 고려시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내 3층 제301호외 12개호로서 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 시멘트몰탈 및 판넬노출 마감 등 바닥: 시멘트몰탈 마감 등 천정: 시멘트몰탈 마감 등 창호: 페어글라스 창호임.

이용상태

기호(1~13) 공히 근린생활시설로서 조사일 현재 공실 상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장시설 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복4차선 도로, 북서측으로 일반통행도로에 접하며, 남동측으로 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(혁신도시), 소로2류(폭 8m~10m)(2015-03-24)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2016-08-12)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2015-03-24)(접합), 가축사육제한구역(2022-06-24)(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구(준공)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 원주지원 2025타경21007 (10)

* 소재지: 강원특별자치도 원주시 반곡동 1899-7 스타타워3 5층503호

* 건물명: 스타타워Ⅲ

* 토지면적: 25.13㎡ (약 7.6평)

* 건물면적: 78.48㎡ (약 23.7평)

* 용도: 제1종, 제2종 근린생활시설

* 감정가: 222,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 민물장어양식수산업협동조합 (등기부상 확인)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서 상 지상권 없음)

2. 입지조건

* 위치: 본건은 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 "미리내도서관" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 혁신도시 택지개발사업지구 내에 속하며, 호텔, 음식점, 오피스텔 등이 밀집된 상업지대입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스의 운행 상황 및 도로 상황을 고려 시 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 도로: 본건 북동측으로 왕복 4차선 도로, 북서측으로 일반통행 도로, 남동측으로 보행자 도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(혁신도시)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로 2류, 중로 1류, 중로 3류 등 다양한 폭의 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역 및 혁신도시 개발예정지구에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 4월 25일 접수된 민물장어양식수산업협동조합의 근저당권(120,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 여기에는 2025년 11월 7일 접수된 민물장어양식수산업협동조합의 임의경매 개시 결정(1,487,758,509원)이 포함됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 주의사항: 임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원이라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도에 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있으므로 철저한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 원주 혁신도시는 정부 주도의 택지개발사업지구로, 다수의 공공기관이 이전하였고 관련 상업 및 업무시설이 집중되어 있습니다.

* 주변 상권: 인근에 호텔, 음식점, 오피스텔 등이 형성되어 있어 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

* 이용 현황: 본 건물(스타타워Ⅲ) 내 상가들은 현재 조사일 기준 공실 상태입니다. 이는 잠재적 임차인 확보 시 초기 임대료 조정이나 마케팅 전략이 중요함을 시사합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 본건 인근에는 미리내도서관이 위치하고 있습니다. 또한, 혁신도시 택지개발사업지구 내에는 육아종합지원센터, 복합혁신센터(수영장, 문화센터 등), 국민체육센터, 어린이(가족) 체험형 복합전시관 등이 건립되었거나 건립될 예정으로, 주민 편의 및 문화생활을 위한 시설이 확충되고 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 가능한 수준입니다.

* 주변 환경: 상업지대로서 유흥, 문화, 편의시설 등이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실률: 원주 혁신도시 전체적으로 상가 공실률이 높은 편이라는 언론 보도가 있습니다. 이는 본 건의 신규 임대차 계약 시 임대료 책정 및 공실 기간 장기화에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 미상 임대 관계: 임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인의 존재 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 명도 관련 예상치 못한 추가 비용이나 분쟁을 야기할 수 있습니다.

* 혐오시설: 반곡동 1899-7번지 스타타워3 일대에 대한 직접적인 혐오시설 존재 여부는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 보도에 따르면 혁신도시 내 불법 쓰레기 투기 문제가 지적된 사례가 있습니다. 이는 지역 이미지에 부정적인 영향을 줄 수 있으나, 본 건의 직접적인 리스크로 이어질 가능성은 낮습니다.

* 토지 이용 계획: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 건축이나 사업 계획 시 제한사항을 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 원주 혁신도시라는 신흥 상업지구에 위치한 근린상가로, 미래 발전 가능성이 기대되는 지역입니다. 교통 및 주변 편의시설 접근성이 양호하며, 건물 자체의 구조적 문제도 없어 보입니다. 다만, 현재 공실 상태이며, 지역 전반의 높은 상가 공실률과 미확인 임차인 문제는 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 철저한 현장 조사와 권리관계 확인을 통해 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 혁신도시 내 입지: 원주 혁신도시는 지속적인 개발과 인프라 확충이 이루어지고 있어 향후 지역 발전의 중심지가 될 잠재력이 있습니다.

* 상업 활동 가능성: 호텔, 음식점, 오피스텔 등 다양한 상업 시설이 밀집한 지역에 위치하여, 적절한 업종 선택 시 활발한 상권 형성이 가능합니다.

* 입주 편의 시설 확충: 혁신도시 내 지속적인 편의, 문화, 체육 시설 확충은 지역 주민 및 방문객의 유입을 증가시켜 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시에는 감정가 222,000,000원을 기준으로 하되, 본건의 현재 공실 상태, 원주 혁신도시의 전반적인 상가 공실률, 그리고 임차인 관련 불확실성을 충분히 반영해야 합니다. 또한, 인수 보증금이 0원이라 할지라도 명도에 소요될 수 있는 시간과 비용, 그리고 잠재적 임차인의 수익률 기대치를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 구체적인 입찰가는 주변 시세, 시장 동향, 개별 물건의 경쟁력 등을 종합적으로 분석한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.