나이스옥션 법원경매 원주 2025타경21007 [9] 강원특별자치도 원주시 반곡동 1899-7 스타타워3 5층502호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한결 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 "미리내도서관" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 혁신도시택지개발사업지구내 호텔, 음식점, 오피스텔 등으로 형성된 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근 노선버스의 운행상황 및 도로상황을 고려시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내 3층 제301호외 12개호로서 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 시멘트몰탈 및 판넬노출 마감 등 바닥: 시멘트몰탈 마감 등 천정: 시멘트몰탈 마감 등 창호: 페어글라스 창호임.

이용상태

기호(1~13) 공히 근린생활시설로서 조사일 현재 공실 상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장시설 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복4차선 도로, 북서측으로 일반통행도로에 접하며, 남동측으로 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(혁신도시), 소로2류(폭 8m~10m)(2015-03-24)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2016-08-12)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2015-03-24)(접합), 가축사육제한구역(2022-06-24)(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구(준공)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경21007 (9)

소재지: 강원특별자치도 원주시 반곡동 1899-7 스타타워3 5층502호

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 253,000,000원

면적:

* 토지: 28.59㎡ (약 8.65평)

* 건물: 89.26㎡ (약 26.99평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 민물장어양식수산업협동조합 (채권 총액 144,000,000원)

건축물 정보:

* 건물명: 스타타워Ⅲ

* 준공일: 2016년 10월 5일

* 총 층수: 6층 (본건 5층 소재)

* 총 세대수: 36호 (집합건물 표제부 기준, 전유부 502호)

* 대지면적: 872.6㎡

1.1. 입지조건

* 위치: 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 "미리내도서관" 북동측 인근에 위치.

* 주변 환경: 혁신도시 택지개발사업지구 내 상업지대로 호텔, 음식점, 오피스텔 등이 밀집해 있음.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근 노선버스 운행 및 도로 상황을 고려할 때 교통 여건은 보통임. 북동측 왕복 4차선 도로, 북서측 일반통행도로, 남동측 보행자도로에 접하고 있음. 원주혁신정류장에서 서울로 가는 고속/시외버스가 운행되어 수도권 접근성이 양호함.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(혁신도시), 소로2류, 중로1류, 중로3류, 가축사육제한구역(전부제한), 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 4월 25일 접수된 민물장어양식수산업협동조합의 근저당권 (144,000,000원).

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 2025년 11월 7일 접수된 민물장어양식수산업협동조합의 임의경매개시결정 등기 및 그 이전의 근저당권 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수 가능한 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있으나, 별도 개요 정보는 없음. 이에 대한 추가 확인이 필요함.

* 등기부 요약:

* 갑구 1순위: 2016-10-14 소유권보존 (주식회사국토산업개발)

* 갑구 2순위: 2016-12-06 소유권이전 2번 신탁등기말소 (주식회사국토산업개발)

* 을구 1순위: 2017-04-25 근저당권 (민물장어양식수산업협동조합, 144,000,000원) - 말소기준권리

* 을구 2순위: 2025-11-07 임의경매 (민물장어양식수산업협동조합, 1,487,758,509원) - 말소

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임.

1.3. 상권분석

* 현재 상황: 조사일 기준, 본건을 포함한 건물 내 모든 구분 소유(1~13호) 근린생활시설은 공실 상태임.

* 주변 상권: 원주혁신도시는 상업시설, 오피스텔, 호텔, 음식점 등이 밀집한 상업지대임. 혁신도시 전체적으로 골목형 상점가 지정 등 상권 활성화 노력이 진행되고 있음. 그러나 최근 조사에서는 상가 공실률이 40%에 달하며, 도심 활력이 떨어진다는 분석도 있음.

* 잠재력: 혁신도시 개발 계획 및 추가 공공기관 이전 논의 등은 향후 상권 활성화 가능성을 보여줌.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 본건 북동측 인근에 "미리내도서관"이 위치함. 원주혁신도시에는 병원, 약국, 음식점, 은행 등 다양한 편의시설이 존재함.

* 교통: 원주혁신정류장에서 서울까지 직통 고속버스가 운행되어 수도권 접근성이 용이함.

* 의료시설: 혁신도시에 내과, 소아과, 신경외과, 정형외과 등 다양한 의료 시설이 입점해 있으며, 채용검진 및 건강검진 수요가 풍부함.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 본건을 포함한 상가 전체가 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵고 공실 장기화 시 관리비 부담이 발생할 수 있음. 원주혁신도시 내 상가 공실률이 약 40%에 달한다는 조사 결과도 있어 시장 상황을 면밀히 파악해야 함.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아, 향후 발생할 수 있는 명도 및 임차권 관련 분쟁 가능성을 배제할 수 없음.

* 미소멸 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리인 '지상권'의 존재 여부 및 내용 확인이 필요함.

* 토지 이용 제한: '가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)'으로 지정되어 있어, 해당 토지 위에 가축 사육 관련 시설 설치는 불가능함.

* 혐오 시설: 주변 지역에 대한 조사를 종합한 결과, 본건 소재지 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본건은 원주시 혁신도시 내 상업지구에 위치한 근린상가 건물로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 입지상으로는 혁신도시의 중심 상업지역에 위치하며, 교통 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 현재 건물 전체가 공실 상태이며, 임대 관계가 불분명한 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성도 추가 확인이 필요합니다. 원주혁신도시의 전반적인 상가 공실률이 높은 편이라는 점을 감안할 때, 본건의 공실 해소 및 임대 수익 확보를 위한 전략 수립이 중요할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 혁신도시 핵심 상업지구 내 위치: 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 잠재력을 가짐.

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 즉각적인 리모델링 비용 부담이 적음.

* 교통 편의성: 서울 등 수도권으로의 접근성이 용이한 고속버스 노선 운행.

* 잠재적 가치 상승: 향후 혁신도시의 추가 개발 및 공공기관 이전 등의 호재 시 가치 상승 기대.

* 공실 해소 시 수익 창출 가능: 적극적인 임대 마케팅을 통해 공실 문제를 해결할 경우 안정적인 임대 수익 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 253,000,000원입니다. 임차인 현황 상 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 혁신도시 상권의 전반적인 공실률 및 지역 경기 상황, 향후 임대 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 그리고 본건의 명도 및 공실 리스크 등을 충분히 검토한 후, 본인의 투자 성향과 자금 계획에 맞춰 합리적인 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.