나이스옥션 법원경매 원주 2025타경21007 [8] 강원특별자치도 원주시 반곡동 1899-7 스타타워3 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한결 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 "미리내도서관" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 혁신도시택지개발사업지구내 호텔, 음식점, 오피스텔 등으로 형성된 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근 노선버스의 운행상황 및 도로상황을 고려시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내 3층 제301호외 12개호로서 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 시멘트몰탈 및 판넬노출 마감 등 바닥: 시멘트몰탈 마감 등 천정: 시멘트몰탈 마감 등 창호: 페어글라스 창호임.

이용상태

기호(1~13) 공히 근린생활시설로서 조사일 현재 공실 상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장시설 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복4차선 도로, 북서측으로 일반통행도로에 접하며, 남동측으로 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(혁신도시), 소로2류(폭 8m~10m)(2015-03-24)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2016-08-12)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2015-03-24)(접합), 가축사육제한구역(2022-06-24)(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구(준공)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 원주지원 2025타경21007 (8)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 민물장어양식수산업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 원주시 반곡동 1899-7, 스타타워3 5층 501호

용도: 근린상가

감정가: 165,000,000원

토지 면적: 18.71㎡ (약 5.66평)

건물 면적: 58.42㎡ (약 17.67평)

토지 지분: 18.71㎡ (약 5.66평)

건물 지분: 58.42㎡ (약 17.67평)

1.3. 건물 상세 정보

건물명: 스타타워Ⅲ

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물

해당 층수: 5층

해당 호수: 501호

총 건축면적 (연면적): 4191.14㎡

건축허가일: 2015-10-30

사용승인일: 2016-10-05

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 "미리내도서관" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 혁신도시 택지개발사업지구 내 호텔, 음식점, 오피스텔 등으로 형성된 상업지대입니다.

토지는 대체로 가장형 평지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스 운행 상황 및 도로 상황을 고려할 때 제반 교통상황은 보통입니다.

본건 북동측으로 왕복 4차선 도로, 북서측으로 일반통행도로, 남동측으로 보행자도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

일반상업지역, 지구단위계획구역(혁신도시)

소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m) 접합

가축사육제한구역(전부 제한), 혁신도시개발예정지구(준공)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 2017-04-25 접수된 민물장어양식수산업협동조합의 근저당권입니다.

매각으로 인해 위 근저당권 및 그 이후 접수된 권리(임의경매 포함)는 소멸될 예정입니다.

소유권보존등기(2016-10-14) 및 소유권이전(신탁말소) 등기는 말소기준권리보다 선순위이나, 본건은 임의경매로 진행되므로 낙찰 시 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

별도의 인수되는 권리는 명시되지 않았습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

조사일 현재 파악된 임차인은 없으며, 인수할 보증금은 없습니다.

임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 원주시 혁신도시 내에 위치하여 개발 사업지구의 인프라를 공유합니다.

주변에 호텔, 음식점, 오피스텔 등이 밀집된 상업지대로 유동인구 및 배후수요가 기대됩니다.

4.2. 건물 용도 및 현황

건물은 제2종 근린생활시설로, 현재 501호는 공실 상태입니다.

건물 전체 36개 호실 중 13개 호실이 근린생활시설로 조사되었습니다.

엘리베이터, 주차장 등 편의시설이 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

가까운 곳에 미리내도서관이 위치하고 있으며, 혁신도시 내 상업시설 이용이 편리합니다.

차량 접근이 용이하며, 시내버스 이용 또한 가능합니다.

5.2. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

매각으로 인한 권리 소멸이 예상되므로, 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

6.2. 공실 리스크

조사일 현재 본건(501호)은 공실 상태입니다.

최근 준공된 혁신도시 내 상가들의 공실률 추이 및 경쟁 상가 현황을 파악하여 임대 전략을 수립할 필요가 있습니다.

임대 관계가 미상이므로, 잠재적 임차인과의 협상 및 명도에 대한 사전 검토가 필요할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 영향

혐오시설이 확인되지 않아 해당 리스크는 현재로서는 없습니다.

7. 투자 포인트

원주시 혁신도시의 신규 개발 지역에 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

상업지역에 속하며, 인근에 유관 상업시설 및 주거시설(오피스텔)이 밀집하여 배후수요 확보가 용이합니다.

철근콘크리트조의 현대식 건물이며, 기본적인 설비(승강기, 주차장 등)가 갖추어져 있습니다.

감정가 대비 잠재적인 시세 차익 및 임대 수익 창출 가능성을 고려할 수 있습니다.

권리관계가 명확하여 안전한 투자가 가능합니다.

8. 종합 의견

본건은 원주시 혁신도시의 중심 상업지역에 위치한 근린상가로, 우수한 입지 조건과 개발 가능성을 갖추고 있습니다.

부동산 임의경매 물건으로 권리관계가 비교적 명확하며, 현재 공실 상태이나 향후 임대 수익을 기대해볼 수 있습니다.

지역 상권의 활성화 정도 및 경쟁 환경 분석을 통해 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

향후 혁신도시의 지속적인 발전과 함께 본 건의 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 165,000,000원

면적: 58.42㎡ (약 17.67평)

입찰가 산정 시 고려사항:

* 인근 유사 물건의 시세 및 실거래가

* 건물의 현재 상태 및 향후 투자 가치

* 원주시 혁신도시 상권의 성장 전망

* 임대 수익률 목표 (예: 연 5% ~ 7%)

* 현재 공실 상태임을 감안한 초기 공실 기간 고려

보수적인 관점에서는 감정가 대비 80~100% 선에서, 적극적인 관점에서는 70~90% 선에서 검토해볼 수 있습니다.

본 건의 경우, 평당 감정가는 약 9,337,475원 (165,000,000 / 17.67평) 입니다.

따라서, 약 120,000,000원 ~ 165,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

세부 입찰가 결정은 상세한 시장 조사 후 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.