나이스옥션 법원경매 원주 2025타경21007 [5] 강원특별자치도 원주시 반곡동 1899-7 스타타워3 3층306호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한결 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 "미리내도서관" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 혁신도시택지개발사업지구내 호텔, 음식점, 오피스텔 등으로 형성된 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근 노선버스의 운행상황 및 도로상황을 고려시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내 3층 제301호외 12개호로서 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 시멘트몰탈 및 판넬노출 마감 등 바닥: 시멘트몰탈 마감 등 천정: 시멘트몰탈 마감 등 창호: 페어글라스 창호임.

이용상태

기호(1~13) 공히 근린생활시설로서 조사일 현재 공실 상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장시설 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복4차선 도로, 북서측으로 일반통행도로에 접하며, 남동측으로 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(혁신도시), 소로2류(폭 8m~10m)(2015-03-24)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2016-08-12)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2015-03-24)(접합), 가축사육제한구역(2022-06-24)(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구(준공)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

* 사건번호: 원주지원 2025타경21007 (5)

* 소재지: 강원특별자치도 원주시 반곡동 1899-7 스타타워3 3층306호 (도로명: 강원특별자치도 원주시 양지로 68-1, 스타타워3, 3층 306호)

* 건물명: 스타타워3

* 호수 및 층수: 3층 306호

* 용도: 제2종근린생활시설 (근린상가)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 민물장어양식수산업협동조합

* 감정가: 227,000,000원

1.2. 면적정보

* 토지 면적: 24.93㎡ (약 7.54평)

* 건물 면적: 77.84㎡ (약 23.55평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 물건은 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 "미리내도서관" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 혁신도시 택지개발사업지구 내 상업지대로, 주변에는 호텔, 음식점, 오피스텔 등이 밀집해 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 용이하며, 인근 노선버스의 운행 및 도로 상황을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 본건 북동측으로는 왕복 4차선 도로, 북서측으로는 일반통행도로, 남동측으로는 보행자도로에 각각 접해 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

* 본 경매 물건의 말소기준권리는 2017년 4월 25일 접수된 민물장어양식수산업협동조합의 근저당권(132,000,000원)입니다.

* 상기 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있습니다. 단, 해당 권리에 대한 구체적인 내용이나 인수 여부는 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수되는 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다.

* 임대 관계는 현재 미상으로 조사되었습니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성도 있으므로, 이에 대한 주의가 필요합니다.

4. 건물 및 상권 현황

4.1. 건물 개요

* 건물 구조는 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕의 6층 건물이며, 본건은 그중 3층 306호입니다.

* 외벽은 석재붙임, 내벽은 시멘트몰탈 및 판넬, 바닥은 시멘트몰탈 등으로 마감되었습니다.

* 건물 내에는 위생, 급배수, 소방, 승강기, 주차장 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

* 본건은 제2종 근린생활시설로 분류되며, 조사일 현재 공실 상태입니다.

4.2. 상권 분석

* 혁신도시 내 상업지구에 위치하여 지역 활성화에 따른 잠재적인 수요 증가가 기대됩니다.

* 주변에 호텔, 음식점, 오피스텔 등 다양한 상업 및 숙박 시설이 밀집해 있어 유동인구 확보에 유리한 환경입니다.

5. 생활정보

* 본건 인근에는 "미리내도서관"이 위치하여 문화생활 접근성이 좋습니다.

* 혁신도시 내 상업지구에 자리하고 있어 은행, 병원, 마트 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 노선을 이용한 대중교통 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 현재 공실 상태이므로, 임차인 확보에 실패하거나 공실 기간이 장기화될 경우 수익성 악화로 이어질 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성이 있어, 권리 관계에 대한 면밀한 확인 및 법적 검토가 선행되어야 합니다.

* 혁신도시에 신규 상업 시설이 지속적으로 공급될 경우, 상권 경쟁이 심화될 수 있습니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역 등 일부 토지 이용 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 강원 원주시 혁신도시의 중심 상업지역에 위치한 근린상가로서, 미래 성장 가능성이 높은 지역에 자리하고 있습니다.

* 뛰어난 입지 조건과 양호한 접근성, 현재 공실 상태로 인한 경쟁력 있는 가격 인수 가능성을 갖추고 있습니다.

* 다양한 편의시설과 유동인구로 인해 임차인 확보 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등 확인되지 않은 권리 관계에 대한 철저한 조사가 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 개발 잠재력이 높은 혁신도시 내 핵심 상업지구에 위치하여 장기적인 가치 상승이 기대됩니다.

* 제2종 근린생활시설로서 다양한 업종의 임차인 유치가 가능합니다.

* 2016년 사용승인된 신축 건물로 비교적 우수한 상태를 유지하고 있습니다.

* 현재 공실 상태로 인해 시세 대비 저평가된 가격으로 취득할 기회가 있으며, 적극적인 임차 활동을 통해 수익을 극대화할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가 227,000,000원을 기준으로, 향후 예상 임대 수익률 및 현재 시장 상황을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 본 물건은 현재 공실 상태라는 점을 감안할 때, 감정가를 상회하는 공격적인 입찰보다는 시세 및 예상 수익률 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 설정하는 것이 권장됩니다.

* 예상 입찰가는 230,000,000원에서 250,000,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 현장 조사, 추가적인 시세 조사, 임차 가능성 분석 등 심층적인 분석을 거쳐 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.