나이스옥션 법원경매 원주 2025타경21007 [2] 강원특별자치도 원주시 반곡동 1899-7 스타타워3 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한결 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 "미리내도서관" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 혁신도시택지개발사업지구내 호텔, 음식점, 오피스텔 등으로 형성된 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근 노선버스의 운행상황 및 도로상황을 고려시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내 3층 제301호외 12개호로서 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 시멘트몰탈 및 판넬노출 마감 등 바닥: 시멘트몰탈 마감 등 천정: 시멘트몰탈 마감 등 창호: 페어글라스 창호임.

이용상태

기호(1~13) 공히 근린생활시설로서 조사일 현재 공실 상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장시설 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복4차선 도로, 북서측으로 일반통행도로에 접하며, 남동측으로 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(혁신도시), 소로2류(폭 8m~10m)(2015-03-24)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2016-08-12)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2015-03-24)(접합), 가축사육제한구역(2022-06-24)(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구(준공)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경21007 (2)

소재지: 강원특별자치도 원주시 반곡동 1899-7 스타타워3 3층303호

건물명: 스타타워3

구분: 집합건물 (제1종, 제2종 근린생활시설)

용도: 근린상가

토지면적: 25.13㎡ (약 7.60평)

건물면적: 78.48㎡ (약 23.74평)

감정가: 229,000,000원

매각대상: 토지, 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 민물장어양식수산업협동조합 (추정)

현재 상태: 조사일 현재 공실 상태

2. 입지조건

위치: 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 "미리내도서관" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 혁신도시택지개발사업지구 내 상업지대로, 호텔, 음식점, 오피스텔 등 다양한 상업 시설이 밀집해 있습니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스의 운행 상황을 고려 시 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 원주혁신정류장에서 서울행 고속버스 노선이 운행 중이며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 본건 북동측으로 왕복 4차선 도로, 북서측으로 일반통행도로, 남동측으로 보행자도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 용이합니다.

3. 권리분석

등기부현황:

* 소유권보존: 2016-10-14 (주식회사국토산업개발)

* 소유권이전(신탁등기말소): 2016-12-06

* 근저당권 (말소기준권리): 2017-04-25, 민물장어양식수산업협동조합, 132,000,000원

* 임의경매개시결정: 2025-11-07, 민물장어양식수산업협동조합, 1,487,758,509원 (채권 총액)

인수되는 권리: 없음.

* 매각으로 인해 등기부상 근저당권, 임의경매개시결정 등은 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상.

* 주의: 인수되는 보증금이 없는 것으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상인 점은 향후 확인이 필요할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 발생 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

지역 특성: 원주 혁신도시 내 중심 상업지구에 위치하며, 2019년 상권 분석 용역 결과 상가가 과잉 공급된 경향을 보였습니다. 최근 조사에서는 혁신도시와 기업도시의 상가 공실률이 40%를 상회하는 것으로 나타났습니다.

주변 업종: 호텔, 음식점, 오피스텔, 상업시설 등이 밀집되어 있습니다.

현재 상태: 조사일 현재 공실 상태입니다. 이는 원주혁신도시 상권의 높은 공실률 추세와 관련이 있습니다.

잠재력: 신도시 개발 및 공공기관 이전 등에 따라 상권 활성화 가능성이 있으나, 현재 공실률이 높아 적극적인 활성화 노력이 필요합니다.

5. 생활정보

주요 시설: "미리내도서관"이 인근에 위치하며, 국민건강보험공단, 한국지방행정연구원 등 공공기관과 상업 시설, 녹지 공간(중앙공원 등) 접근이 용이합니다.

교통: 인근 버스 노선이 운행되며, 원주혁신정류장에서 서울 등 타 지역으로 가는 고속버스 노선이 있어 광역 접근성이 양호합니다.

주변 혐오시설: 현재 조사된 바로는 물건지 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 과거 쓰레기 불법 투기 문제가 제기된 적이 있으나, 현재 상황은 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

공실 위험: 현재 공실 상태이며, 원주혁신도시 상권의 높은 평균 공실률(40% 이상)을 고려할 때 장기 공실 가능성이 존재합니다.

시장 경쟁: 상가 과잉 공급으로 인한 경쟁 심화 및 임대료 하락 압력 가능성이 있습니다.

경기 변동성: 상업용 부동산의 특성상 지역 경제 상황 및 소비 심리 변화에 따른 가치 변동 위험이 있습니다.

높은 채권 총액: 감정가 대비 채권 총액이 상당하여, 낙찰 시에도 수익률 확보를 위한 면밀한 분석이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 원주 혁신도시 내 상업지구에 위치한 근린생활시설로, 신축 건물이라는 점에서 입지적 장점을 가지고 있습니다. 권리관계는 명확하여 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 혁신도시 상권 전반의 높은 공실률을 감안할 때 투자 결정 시 공실 해소 방안 및 향후 상권 활성화 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 원주 혁신도시의 중심 상업 지구에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

발달된 인프라: 주변에 공공기관, 상업시설, 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

권리관계의 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 권리 분석이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 현재 상태(공실), 미래 임대 수익률, 주변 시세, 예상 투자 회수 기간, 경매 참여자들의 경쟁 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 감정가는 229,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

본건의 경우, 현재 공실 상태와 높은 상가 공실률(40% 이상)을 감안할 때, 감정가 이하 또는 이에 근접한 금액에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 공실 기간 동안의 이자 비용 및 관리비, 추후 예상되는 임대 수익 등을 면밀히 분석하여 수익률을 확보할 수 있는 가격 범위 내에서 입찰하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.