나이스옥션 법원경매 평택 2024타경44922 [1] 경기도 안성시 대덕면 소내리 184-4 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천관 · 평가일 2024.04.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경기도 안성시 대덕면 소내리 소재 "소사마을" 남측 인근에 위치하며, 주위는
중소규모공장 및 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 본건 인근에 지방도 및 버스정류장이 소재하여
시내 및 인근 시군구와 연계가 용이한바, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1-4) : 4필지 일단의 부정형 토지로서, "공업용 건부지"로 이용중임.
기호(9) : 대체로 사다리형 토지로서, "창고시설부지"로 이용중임.
기호(11) : 대체로 부정형 토지로서, "공업용 건부지"로 이용중임.
기호(12) : 대체로 부정형 토지로서, "공업나지"로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1-4) : 본건 남서측으로 왕복2차선의 도로 및 북서측으로 폭 약 5m 정도의 도로가
소재함.
기호(9) : 본건 남서측으로 폭 약3m정도의 진입도로를 통해 출입가능함.
기호(11) : 본건 남서측으로 왕복2차선의 도로가 소재함.
호(12) : 지적도상 맹지이나 인접필지(본건 기호3,4)을 통해 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,3,11) : 계획관리지역(2012-12-05), 성장관리권역(대덕12, 혼합형), 중로1류(폭
20m-25m)(안성시 고시 제2012-2005호(2012-09-28), 안성시 고시 제2023-103호(2023-03-31))
(접함), 가축사육제한구역(일부제한구역), 성장관리권역.
기호(4,9,12) : 계획관리지역(2012-12-05), 성장관리권역(대덕12, 혼합형), 가축사육제한
구역(일부제한구역), 성장관리권역.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(5) 씨동
파이프조 스레트지붕(현황"철판지붕") 단층 건물로서,

벽체 : 판넬 마감 등.

기호(5) 디동
경량철골조 경량철골지붕 단층 건물로서,

벽체 : 판넬 마감 등.
창호 : 샷시창호 등.

기호(6)
강관구조 철판지붕 단층 건물로서,

벽체 : 판넬 마감 등.
창호 : 샷시창호 등.

기호(7) 지동
강관구조 철판지붕 단층 건물로서,

벽체 : 판넬 마감 등.

기호(7) 에이치동
강관구조 철판지붕 단층 건물로서,

벽체 : 판넬 마감 등.

기호(8) 에이동
경량철골구조 판넬지붕 2층 건물로서,

벽체 : 판넬 마감 등.
창호 : 샷시창호 등.

기호(8) 비동
경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,

벽체 : 판넬 마감 등.

기호(8) 이동
파이프조 판넬지붕(현황"철판지붕") 단층 건물로서,

벽체 : 판넬 마감 등.

기호(10)
일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,

벽체 : 판넬 마감 등.
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

-기호(5)씨동,디동, 기호(6), 기호(7)지동, 에이치동, 기호(8)이동
: 창고로 이용중임.
-기호(8)에이동,비동 : 공장(실험실, 식당 등)으로 이용중임.
-기호(10) : 창고시설 등로 이용중임

설비내역

위생 및 급배수설비(기호8에이동) 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도 첨부사진"과 같이 제시외(㉠-㉧)이 소재하는바, 업무에 참고
하시기 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상.
2)기타사항 : 없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 본건 토지 목록1,2,3,4는 일반건축물대장등본 및 용도상 4필지 1단의 토지로서 일단지로 평가
3. 본건 공장의 건물 내부에 기계기구들이 소재하나 명판소실 등의 사유로 확인이 불가능한바 기계기구명세표상의 기계기구는 평가외(소재불명)함 (감정평가서 참조)
4. 본건 지상에 소재하는 수목은 토지에 포함하여 평가
5. 목록1. 지상에 이동가능한 컨테이너 1동이 소재하나 매각에서 제외
6. 목록12. 공업용나지로 이용중임. 안성시 대덕면으로부터 전용허가가 이루어진 토지이며, '전용허가 연월일: 2003.7.25., 허가조항: 공장시설 부지조성' 내용의 사실조회 회신 있음(2025. 10. 31.자)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건기본정보

* 사건번호: 평택지원 2024타경44922 (1)

* 소재지: 경기도 안성시 대덕면 소내리 184-4

* 용도: 창고시설

* 감정가: 3,545,383,130원

* 토지면적: 4,574.00㎡ (약 1,383.94평)

* 건물면적: 1,841.90㎡ (약 557.20평) (제시외 804.70㎡ 포함)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행

1.1. 입지조건

2.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안성시 대덕면 소내리 소재 "소사마을" 남측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 공장, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 전반적인 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 지방도 및 버스정류장 소재로 시내 및 인근 시군구와의 연계가 용이하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 이용 현황:

* 본건 토지 목록 1, 2, 3, 4는 4필지 일단의 부정형 토지로 "공업용 건부지"로 이용 중입니다.

* 토지 목록 9는 사다리형 토지로 "창고시설 부지"로 이용 중입니다.

* 토지 목록 11은 부정형 토지로 "공업용 건부지"로 이용 중입니다.

* 토지 목록 12는 부정형 토지로 "공업 나지"로 이용 중이며, 2003년 7월 25일 공장시설 부지 조성을 위한 전용 허가를 받았습니다.

* 인접 도로 상태:

* 토지 기호(1-4)는 남서측 왕복 2차선 도로 및 북서측 폭 약 5m 도로와 접해 있습니다.

* 토지 기호(9)는 남서측 폭 약 3m 진입도로를 통해 출입 가능합니다.

* 토지 기호(11)는 남서측 왕복 2차선 도로와 접해 있습니다.

* 토지 기호(12)는 지적도상 맹지이나 인접 필지(기호 3, 4)를 통해 출입이 가능합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 토지 기호(1, 2, 3, 11)는 계획관리지역, 성장관리권역, 중로1류(폭 20m-25m) 접함, 가축사육제한구역에 해당합니다.

* 토지 기호(4, 9, 12)는 계획관리지역, 성장관리권역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

* 건물 현황:

* 본건에는 파이프조, 경량철골조, 강관구조 등의 다양한 구조로 이루어진 여러 동의 단층 및 2층 건물들이 소재합니다.

* 건물들은 주로 창고, 공장(실험실, 식당 등), 창고시설 등으로 이용되고 있습니다.

* 제시외 건물 804.70㎡가 소재하며, 본 건물과 함께 일괄 매각됩니다.

* 건물 내부에 기계기구들이 있으나, 명판 소실 등으로 확인이 불가능하여 평가외(소재불명) 처리되었습니다.

* 지상 수목은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

* 목록 1 지상 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.

1.2. 권리분석

2.2. 권리분석

* 총괄: 본건은 부동산 임의경매로, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없어 권리관계는 비교적 명확합니다.

* 말소기준권리:

* 토지: 1998년 12월 29일 중소기업은행 근저당권 (을1)

* 건물: 1998년 12월 29일 중소기업은행 근저당권 (을1)

* 주요 권리 내역 (모두 말소 예정):

* 근저당: 중소기업은행, 안유리

* 가압류: 신용보증기금, 중소기업은행, 서울보증보험주식회사, 농협은행주식회사, 농림수산업자신용보증기금의관리기관농업협

* 압류: 평택세무서장, 안성시

* 등기부채권 총액:

* 토지 등기부채권 총액: 3,432,407,714원

* 건물 등기부채권 총액: 3,712,322,522원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원. 인수되는 임차인은 없는 것으로 확인됩니다.

* 임대차 관계: 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다. 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 현장 조사가 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

2.3. 상권분석

* 본건은 경기도 안성시 대덕면 소내리 소재 "소사마을" 남측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 공장 및 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 전반적인 입지 조건은 산업 및 물류 활동에 적합합니다.

* 교통망으로는 차량 접근이 용이하고 인근 지방도 및 버스 정류장을 통해 시내 및 주변 지역과의 연계가 편리합니다.

* 토지는 주로 공업용 건부지, 창고시설 부지, 공업 나지 등으로 이용되고 있으며, 일부 토지는 공장 시설 부지 조성을 위한 전용 허가를 받은 이력이 있어 사업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

* 인접 도로 역시 왕복 2차선 도로 및 폭 약 5m 도로 등이 있어 접근성이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

2.4. 생활정보

* 본 물건은 주로 공장 및 창고시설 용도로 활용되고 있어, 일반적인 주거 편의시설(상업 시설, 문화 시설 등)에 대한 정보는 제한적입니다.

* 인근 "소사마을"과의 생활 연계성은 명확히 파악되지 않으며, 주변 환경이 농경지 및 임야 등과 혼재되어 있어 주거 환경보다는 산업 활동에 더 적합한 지역으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적리스크

2.5. 잠재적리스크

* 중복 사건 및 공동 담보 물건으로 채권 총액이 높아 경매 진행 과정이나 낙찰 이후에도 채권자 간의 복잡한 관계가 존재할 수 있습니다.

* 건물 내 기계기구들이 평가에서 제외되었으므로, 실제 매각 시 포함 여부 및 가치에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 토지 일부(기호 12)가 지적도상 맹지라는 점은 향후 도로 사용 및 관련 민원에 대한 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

* 임대차 관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 미반환 등의 문제가 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 합계 0원으로 확인되나, 이는 면밀한 현장 조사로 재확인 필요)

* 토지 이용 계획상 가축사육제한구역 등에 포함되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합의견

2.6. 종합의견

* 본건은 경기도 안성시 대덕면 소재 넓은 토지에 여러 동의 창고 및 공장 시설 건물이 소재하는 부동산 임의경매 물건으로, 토지와 건물을 일괄 매각받을 수 있는 기회입니다.

* 채권 총액이 높으나, 말소기준권리 이후 권리 소멸로 인해 인수 부담은 적은 편입니다.

* 안성시 대덕면 지역은 산업 및 물류 시설 입지로의 잠재력이 있으며, 본건의 교통 접근성과 도로망 또한 사업 운영에 유리한 조건을 제공합니다.

* 다만, 평가 외 기계기구, 맹지 가능성, 미상 임대차 관계 등 잠재적 리스크 요소를 면밀히 검토해야 합니다.

* 자체적인 공장, 창고 시설 운영을 고려하는 사업자에게 직접적인 활용 가치가 높을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자포인트

2.7. 투자포인트

* 약 4,574㎡의 넓은 토지와 1,841.90㎡의 건물, 804.70㎡의 제시외 건물을 일괄 매각으로 취득 가능합니다.

* 안성시 대덕면 지역은 산업 단지 및 물류 시설 입지로의 성장 잠재력이 높습니다.

* 계획관리지역으로 건폐율 및 용적률 확보가 용이하여 향후 시설 확장 또는 재건축 시 유리합니다.

* 잘 갖추어진 도로망으로 물류 이동 및 사업 운영 효율성을 높일 수 있습니다.

* 직접적인 생산, 물류, 보관 시설 운영을 계획하는 사업자에게 매우 적합합니다.

1.8. 예상입찰가

2.8. 예상입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가 산정은 감정가 3,545,383,130원을 기준으로 합니다. 인수되는 보증금이 없고 권리 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

* 그러나 중복 사건, 공동 담보, 평가 외 기계기구, 맹지 가능성, 임대차 관계 미상 등 복합적인 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 정확한 입찰가 산정은 해당 물건에 대한 현장 조사, 주변 시세 및 유사 물건의 최근 낙찰가율 분석, 경매 법원의 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. (추후 심층 조사를 통해 산정 예정)

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