나이스옥션 법원경매 평택 2024타경57089 [1] 경기도 안성시 양성면 미산리 265 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자은 · 평가일 2025.01.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 안성시 양성면 미산리 소재 "미산저수지" 북동측 인근에 위치하며, 인근일대는 야산,
전원주택, 농경지 및 농가촌락 등이 혼재하는 지역으로서 북측 인근으로 천주교 미리내성지
가 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형의 토지로서
기호(2,7): 2필1단의 부정형 토지로서
기호(3): 부정형의 토지로서
기호(4,5): 삼각형(기호(4)) 및 제형(기호(5))의 토지로서 포장도로로 이용중임.
기호(6): 제형에 유사한 토지로서
기호(8): 부정형의 토지로서

인접 도로상태

기호(1),(2,7): 지적상 맹지이나 북측으로 인접한 구거복개로(폭3미터 정도)를 통하여 접근
가능함.
기호(3): 기호(4)토지를 이용한 폭3미터 정도의 포장도로에 접함.
기호(6,8): 지적상 맹지이나 인접지(기호(7)토지)를 이용하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업
보호구역<농지법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 중 기호(5)토지의 의뢰목록상 지목은 "대"이나 현황 "도로"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌구조 및 철근콘크리트구조 콘크리트평슬라브지붕 2층건 으로서
외벽 : 치장벽돌쌓기, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

주택으로서
지1층: 창고, 보일러실 등으로 이용중임.
1 층: 방1, 거실, 주방겸식당, 화장실2, 다용도실, 창고 등.
2 층: 방2, 화장실 등.

설비내역

보일러설비에 의한 난방구조이며, 위생설비, 급.배수설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨"지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외건물(ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 토지 및 건물에 부합하는 수목, 석축, 급 배수설비, 테크설비, 차양, 연못 등은 거래관행상 토지 및 건물에 포함하여 평가
3. 목록5(지목: 전), 목록7(지목: 대) 현황은 '도로'로 이용중임
4. 목록1,3,6,8 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

평택지원 2024타경57089 (1)

1.2. 소재지

경기도 안성시 양성면 미산리 265

1.3. 신주소

경기도 안성시 미리내성지로 342-32 (양성면 미산리)

1.4. 용도

단독주택

1.5. 감정가

1,127,591,330원 (약 112,759.13 만원)

1.6. 토지면적

3525. 00㎡ (약 1066.6 평)

1.7. 건물면적

477. 90㎡ (약 144.6 평)

1.8. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.9. 경매구분

부동산 임의경매

1.10. 채권자

중소기업은행 (중OOOOO)

1.11. 건축물 현황 (건축물표제부 분석 결과)

* 주소: 경기도 안성시 미리내성지로 342-32 (양성면 미산리) (구 주소: 경기도 안성시 양성면 미산리 266번지)

* 주용도: 단독주택

* 구조: 벽돌구조 외1 (철근콘크리트 평슬라브 지붕)

* 건축면적(건축물대장상): 196.16㎡

* 연면적 (건축물대장상): 477.9㎡ (약 144.6 평)

* 대지면적 (건축물대장상): 998㎡ (약 302.0 평) - 이는 건축물대장상의 해당 필지 면적이며, 전체 경매 대상 토지 면적은 3525㎡입니다.

* 사용승인일: 2009년 1월 13일

* 지하층: 1개층 (창고, 보일러실 등으로 이용 중)

* 지상층: 2개층 (1층: 방1, 거실, 주방겸식당, 화장실2, 다용도실, 창고 등 / 2층: 방2, 화장실 등)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

* 경기도 안성시 양성면 미산리 소재 "미산저수지" 북동측 인근에 위치합니다.

* 일대는 야산, 전원주택, 농경지 및 농가촌락 등이 혼재하는 지역입니다.

* 북측 인근으로 천주교 미리내성지가 소재하고 있습니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재합니다.

* 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

* 기호(1),(2,7) 토지는 지적상 맹지이나, 북측으로 인접한 구거복개로(폭 3미터 정도)를 통하여 접근 가능합니다.

* 기호(3) 토지는 기호(4) 토지를 이용한 폭 3미터 정도의 포장도로에 접합니다.

* 기호(6,8) 토지는 지적상 맹지이나, 인접지(기호(7) 토지)를 이용하여 접근 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 농업보호구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 없습니다.

3.2. 말소기준권리

* 중소기업은행 근저당권 (접수일자: 2009-02-26)

3.3. 등기부채권 총액

* 330,743,520원

3.4. 권리 분석 요약

* 토지 및 건물 등기부에는 소유권이전, 근저당, 임의경매, 가압류, 압류 등 다수의 권리가 설정되어 있습니다.

* 말소기준권리인 중소기업은행 근저당 이하 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상.

* 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 보증금 및 차임 미상인 임차인에 대한 인수 여부 및 관련 권리관계에 대한 면밀한 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

* 자연환경: 미산저수지, 야산, 농경지가 인접하여 쾌적한 자연환경을 제공합니다.

* 주거 형태: 전원주택, 농가촌락 등이 혼재하여 조용하고 한적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변 시설: 천주교 미리내성지가 북측 인근에 위치합니다.

4.2. 잠재적 용도

* 단독주택, 전원주택, 주말주택, 펜션, 체험농장 등으로의 활용 가능성이 있습니다. (단, 농림지역 및 농업보호구역 지정으로 인한 개발 제한 사항을 고려해야 합니다.)

5. 생활정보

5.1. 교통

* 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 주요 도로까지의 접근성 등은 현장 확인이 필요합니다.

5.2. 편의시설

* 인근 농가촌락 지역에서 제공하는 기본적인 생활 편의시설은 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 대규모 상업시설 이용 시에는 차량 이동이 필요합니다.

5.3. 기타 주변 정보

* 천주교 미리내성지와 같은 관광 자원이 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 제출 필요

* 목록1, 3, 6, 8 (지목: 전, 대)에 대해 매각결정기일까지 농지취득자격증명 제출이 필수입니다.

* 미제출 시에는 매수 신청 보증금이 반환되지 않으므로 유의해야 합니다.

6.2. 토지 이용 및 도로 관계

* 목록5 (지목: 전), 목록7 (지목: 대)은 현황 '도로'로 이용 중입니다.

* 다수의 토지가 지적상 맹지인 필지를 포함하고 있어, 인접 토지 소유자와의 도로 이용 관련 분쟁 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한

* 본 물건이 속한 지역은 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 건축, 개발, 토지 이용에 상당한 제한이 따를 수 있습니다.

6.4. 부합물 및 종물

* 토지 및 건물에 부합하는 수목, 석축, 급배수설비, 테크설비, 차양, 연못 등이 거래 관행상 일괄하여 평가되었으므로, 이에 대한 실질적인 가치 및 활용도에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.5. 내부 상태 확인 한계

* 내부 이용상태는 관계인 부재로 인해 건축물현황도 및 탐문 조사에 의거하였으므로, 실제와 상이할 수 있습니다. 누수, 단열, 구조적 하자 등 건물 내부의 정확한 상태는 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

6.6. 혐오시설

* 주변 지역에 대한 혐오시설 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 농경지 및 전원주택 지역의 특성상 가축 사육 시설이나 소규모 공장 등이 산재할 가능성이 있으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 조사하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 양성면에 위치한 단독주택으로, 광활한 토지와 2층 건물을 포함하는 일괄매각 대상입니다. 주변 자연환경이 우수하며, 미산저수지, 미리내성지 등 관광 자원과 근접한 입지를 갖추고 있습니다. 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용 편의성은 보통 수준이며, 주변 생활 편의시설은 제한적입니다. 권리 관계는 대부분 매각으로 소멸될 예정이나, 임차인 현황이 미상인 점은 반드시 확인해야 할 사항입니다. 다수의 필지로 구성된 토지는 현황 도로 이용 및 맹지 필지 등으로 인해 도로 관계 정리가 필요할 수 있으며, 농림지역 등 각종 토지이용계획상의 제약으로 인해 토지 활용에 제한이 따릅니다. 주택 내부는 관계인 부재로 정확한 상태 확인이 어려워 현장 답사가 필수적입니다. 가장 중요한 리스크 요인은 농지취득자격증명 제출 의무와 토지 이용계획상의 제약 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(3525㎡)을 바탕으로 한 주택 증축, 별도 시설 설치 등 잠재적 활용 가치가 있습니다.

* 미산저수지, 미리내성지 등 주변 관광 자원과의 연계를 통한 힐링, 휴양 목적의 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 토지이용계획, 건폐율, 용적률 등을 상세히 파악하여 합법적인 개발 가능 범위를 확인하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,127,591,330원 (약 112,759.13 만원)

* 본 물건은 넓은 토지 면적과 단독주택이라는 장점을 가지고 있으나, 농지취득자격증명 제출 필요, 토지 이용계획상의 제약, 맹지 및 현황 도로 이용 필지, 내부 상태 확인의 한계 등 다양한 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

* 따라서, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

* 주변 시세, 유사 물건 거래 사례, 현장 답사를 통한 물건 상태 정확한 파악 등 추가적인 정보 수집 및 분석 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 현 시세 및 유사 물건 정보가 제한적이므로 정확한 분석은 어려우나, 위에서 언급된 리스크 요인들을 고려할 때 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 신중하게 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 이를 원화로 환산하면 약 902,073,064원 ~ 1,014,832,170원 (약 90,207.31 만원 ~ 101,483.22 만원) 범위가 됩니다.

* 본 제안은 일반적인 경매 시장 상황을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 낙찰가는 입찰 당시 경쟁 상황 및 물건의 최종 가치 평가에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.