나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42999 [2] 경기도 평택시 서정동 307-8 데오스팰리스 8층805호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이건 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 '서정리역' 북동측 인근에 위치하며 주변은 아파트단 지, 단독주택, 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스 정류장 및 전철역이 있어 대중교통편의 이 용은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬라브지붕 12층건 내 8층 802호,805호,1203호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 판넬붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트,도시형생활주택(원룸형))으로(후면 '건축물대장' 참조) 사용중 인 것으 로 탐문조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 보일러설비에 의한 개별난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 녹폭 약 3~4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호 구역(서정리초교), 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무 위탁 2016.9.9), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-10 58호, 외국인(외국법인, 단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함), 건축법 제2조제1항 제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경42999 (2)

* 소재지: 경기도 평택시 서정동 307-8 데오스팰리스 8층805호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 119,000,000원

* 토지면적: 5.68㎡ (약 1.72평)

* 토지지분: 5.68㎡ (약 1.72평)

* 건물면적: 26.30㎡ (약 7.96평) - 전용면적

* 건물지분: 26.295㎡ (약 7.96평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 장OO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 평택시 서정동 소재 '서정리역' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 전철역(서정리역)이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 인접 도로상태: 서측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (접수일자: 2023-06-14, 권리금액: 60,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음. 말소기준권리보다 후순위인 갑2, 갑4(신탁등기말소), 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10(모두 가압류), 갑12(임의경매), 갑13(압류) 등의 권리는 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됨.

* 총 등기부채권액: 1,069,275,010원

* 임차인 현황:

* 임차인: 남민현

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-07-11

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담은 없을 것으로 판단됨.

4. 상권분석

* 주변 업종: 아파트, 주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있으나, 대규모 상업지구는 아님.

* 서정리역 인근의 역세권 상권의 일부로 볼 수 있으며, 유동인구 및 잠재적 임차 수요는 존재할 것으로 예상됨.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과상, 해당 소재지 주변에 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않음. 다만, 역세권 상업 및 유흥 밀집 지역과의 근접성 등은 추가적인 현장 확인이 필요할 수 있음.

5. 생활정보

* 주거 형태: 도시형생활주택 (원룸형)으로, 1인 가구에 적합한 구조임.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 서정리역 상권을 통한 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정된 서정초등학교가 인근에 위치함.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 비행안전제6구역: 건물 높이 제한 등 비행 안전과 관련된 건축 규제가 있을 수 있음. 본 건물의 층수(12층) 및 높이(44.2m)가 해당 구역의 기준(해발 56m-140m 미만)에 포함되는지, 또는 건축 시 협의가 필요한 사항인지 면밀히 확인해야 함.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인이 주택을 취득하는 경우에만 허가를 요하므로, 국내 실수요자에게는 직접적인 제약이 크지 않음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 서정동 서정리역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2018년 사용승인)에 속하며 전용면적 26.30㎡(약 7.96평)의 소형 주거 공간임. 서정리역을 이용한 대중교통이 편리하고 주변에 생활 편의시설도 어느 정도 갖추고 있어 입지 조건은 양호한 편으로 평가됨. 권리 분석 상 말소기준권리보다 후순위인 권리들이 대부분 소멸될 것으로 예상되며, 대항력 있는 임차인이 없어 권리상 큰 문제는 없어 보임. 비행안전구역 등의 일부 제한사항은 있으나, 종합적으로 볼 때 안정적인 투자가 가능한 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 역세권 소형 주택: 1인 가구 증가 추세에 따라 안정적인 수요 확보 가능성이 높음.

* 비교적 신축 및 양호한 입지: 서정리역 인근으로 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력 보유.

* 권리상 안전성: 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 후 명도 및 권리 행사 용이.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보들은 본건과 동일한 건물(데오스팰리스)이나 유사한 형태(도시형생활주택)의 물건이 아니며, 주로 연립이나 다세대 주택의 거래 사례임. 따라서 직접적인 시세 비교에 한계가 있음.

가장 근접한 거래 사례로 39.06㎡ 다세대 주택이 6,300만원 (평당 약 161만원), 59.93㎡ 다세대 주택이 11,000만원 (평당 약 183만원)에 거래된 점을 참고할 때, 본건(26.30㎡, 약 7.96평)의 감정가 119,000,000원 (평당 약 1,500만원)은 주변 시세 대비 높은 편으로 볼 수 있으나, '데오스팰리스'라는 브랜드 가치와 역세권 입지를 고려하면 일정 수준 이상의 가격은 형성될 것으로 예상됨.

인수되는 보증금은 없으며, 권리상 특이사항도 없어 감정가를 기준으로 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직함.

예상 입찰가는 감정가 대비 85% 수준으로 제안하며, 추가적인 현장 조사 및 시세 조사를 통해 최종 결정하는 것이 좋음.

* 예상 입찰가: 101,150,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.