나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42999 [3] 경기도 평택시 서정동 307-8 데오스팰리스 12층1203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이건 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 '서정리역' 북동측 인근에 위치하며 주변은 아파트단 지, 단독주택, 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스 정류장 및 전철역이 있어 대중교통편의 이 용은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬라브지붕 12층건 내 8층 802호,805호,1203호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 판넬붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트,도시형생활주택(원룸형))으로(후면 '건축물대장' 참조) 사용중 인 것으 로 탐문조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 보일러설비에 의한 개별난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 녹폭 약 3~4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호 구역(서정리초교), 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무 위탁 2016.9.9), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-10 58호, 외국인(외국법인, 단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함), 건축법 제2조제1항 제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42999 (3)

소재지: 경기도 평택시 서정동 307-8 데오스팰리스 12층 1203호

건물명: 데오스팰리스

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건축년도: 2018년 (사용승인일 기준)

감정가: 133,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 장OO

* 토지 면적: 6.25㎡ (약 1.89평)

* 건물 면적 (전유 면적): 28.93㎡ (약 8.75평)

* 토지 지분: 6.25㎡ (약 1.89평)

* 건물 지분: 28.931㎡ (약 8.75평)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 평택시 서정동 소재 '서정리역' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 전철역(서정리역)이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 12층 건물 내 12층 1203호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 판넬 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 부정형의 토지로서 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 서측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(서정리초교), 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인이 주택 취득 시 토지거래계약에 관한 허가를 받아야 하는 구역입니다.

1.3. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (채권자: 장용기, 채권최고액: 60,000,000원, 접수일자: 2023.06.14)

* 전체 등기부채권 총액: 1,069,275,010원

* 임차인 현황:

* 임차인: 박준형

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 12월 16일

* 확정일자: 2022년 11월 30일

* 배당신고일자: 2025년 12월 12일

* 대항력: 있음

* 권리분석 요약: 본건에는 대항력 있는 임차인(박준형)이 존재합니다. 해당 임차인은 보증금 130,000,000원을 보유하고 있으며, 전입일자(2022.12.16)가 말소기준권리(2023.06.14)보다 앞서므로 대항력을 갖추고 있습니다.

1.4. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본건이 위치한 서정동 일대는 아파트, 단독주택, 다세대주택이 밀집해 있으며, 업무시설 및 근린생활시설도 함께 분포하는 복합적인 지역 특성을 보입니다.

* 상업 시설 접근성: 인근에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 용이합니다. 또한, 서정리역 주변 상업지역으로의 접근성도 양호합니다.

* 주변 시세 동향: 제공된 주변 매매/임대 정보는 주로 연립 및 다세대 주택으로, 본건(도시형생활주택)과는 건축 연도 및 주택 유형에서 차이가 있습니다. 다만, 최근 거래된 유사 면적의 주택들이 3,906㎡ ~ 5,993㎡ 면적에 6,300만원 ~ 11,000만원 선에서 거래된 점을 참고할 수 있습니다. 본건은 2018년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 이보다 높은 시세가 형성될 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 서정리역(지하철) 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다. 차량을 이용한 지역 내외 접근성도 좋습니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 서정리역 주변 상업지역 접근성도 뛰어나 문화 및 쇼핑 시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 본건은 상대보호구역으로 지정된 서정리초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 주거 환경: 도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구 또는 소규모 가구의 주거에 적합한 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 박준형(보증금 130,000,000원) 임차인이 존재하며, 이는 낙찰자가 인수하거나 배당을 통해 변제받아야 할 중요한 사항입니다. 임차인의 보증금액이 본건 감정가와 유사하여, 임차인 관련 문제 해결에 상당한 자금 및 노력이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 본건은 비행안전제6구역으로 지정되어 있어 건물 신축 또는 증축 시 높이 등에 제한이 발생할 수 있습니다. 또한, 외국인이 주택을 취득하는 경우 토지거래허가를 받아야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 평택시 서정동에 위치한 도시형생활주택으로, 서정리역을 중심으로 형성된 역세권 입지라는 큰 장점을 가지고 있습니다. 비교적 신축인 데다 편리한 교통망을 갖추고 있어 주거 가치가 높다고 판단됩니다. 그러나 130,000,000원이라는 높은 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 권리 분석 과정에서 이 부분에 대한 철저한 검토가 필수적입니다. 임차인의 보증금 처리 방안을 명확히 파악하고, 자금 계획을 신중하게 수립하여 접근해야 할 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 서정리역 도보 이용 가능한 거리로, 교통 편의성이 매우 높습니다.

* 신축급 건물: 2018년 준공된 건물로, 최신 건축 규격 및 시설을 갖추고 있어 유지보수 측면에서 유리합니다.

* 평택시 개발 잠재력: 평택시의 지속적인 경제 성장 및 도시 개발 계획에 따라 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 133,000,000원입니다.

* 제공된 주변 시세 정보는 본건과 주택 유형 및 건축 연도에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 최근 거래 사례에서 면적 대비 높은 가격 수준을 확인할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인(보증금 130,000,000원)이 존재하지만, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 직접 인수해야 할 금액은 없을 가능성이 있습니다.

* 이에 따라, 감정가를 시장 가치의 기준으로 삼아, 경매 특성상 할인율을 적용하여 예상 입찰가를 산정합니다. 일반적으로 감정가의 80~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 점을 감안할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 약 85% 수준으로 제안합니다.

* 예상 입찰가: 약 113,000,000원 (133,000,000원 * 0.85)

* 상기 예상 입찰가는 초기 제안이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 임차인 협의 결과, 최신 시장 동향 등을 종합적으로 반영하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.