나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43086 [2] 경기도 평택시 신장동 247-5 동영센트럴타워 11층1107호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태웅 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 지하철 1호선 ‘송탄역’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 각종 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선‘송탄역’이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상13층 건물 내 11층 1106호 및 1107호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건 기호(1, 2) 공히 각각 '원룸형주택'으로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 3필지 일단의 부정형 토지로서, '원룸형주택, 근린생활시설 건부지' 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 중로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~3) 공히 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장소음대책구역 제3종구역, 토지거래계약에관한허가구역 등임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상 등임.

물건 비고

원룸형주택으로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

평택지원 2025타경43086 (2)

경기도 평택시 신장동 247-5 동영센트럴타워 11층 1107호

도시형생활주택 (원룸형주택)

감정가: 100,000,000원

토지면적: 6.13㎡ (약 1.86평)

건물면적: 31.58㎡ (약 9.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.1. 입지조건

본건은 경기도 평택시 신장동에 위치하며, 지하철 1호선 ‘송탄역’ 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위로는 오피스텔, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 ‘송탄역’이 있어 대중교통 여건은 양호합니다. 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 13층 건물 중 11층에 위치하며, 건물 사용승인일은 2012년 2월 7일입니다. 건물 동측으로 중로의 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

1.2. 권리분석

등기부상 본건의 말소기준권리는 2015년 4월 13일 접수된 하나은행의 근저당권 (84,000,000원)입니다. 해당 근저당권보다 선순위인 소유권보존 (2012년 2월 24일) 및 공유자전원지분전부이전 (2012년 7월 16일)은 매각으로 인해 소멸되지 않을 수 있으나, 이후 접수된 모든 권리(근저당권 2건, 강제경매 1건)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

임차인: 현

보증금: 3,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2025년 12월 10일

확정일자: 2025년 12월 10일

배당신고일자: 2025년 12월 10일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

현 임차인은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현황상 등재된 지상권 없음)

1.3. 상권분석

본건은 지하철 1호선 송탄역 인근에 위치한 도시형생활주택(원룸형주택)으로, 역세권 주변의 상업 및 주거 복합 지역에 해당합니다. 주변에 오피스텔과 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준히 존재할 것으로 예상됩니다. 13층 건물 내 11층에 위치하여 조망권이나 일조권 측면에서 유리할 수 있으며, 원룸형 주택으로서 1인 가구 임차인 유치에 용이한 구조입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 송탄역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행

* 편의시설: 인근에 다양한 상업시설 및 근린생활시설 위치

* 주거환경: 주거와 상업시설이 혼재된 지역으로 생활 편의성이 높음

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 본건은 일반상업지역에 속하며, 다음과 같은 제한 사항이 있습니다.

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 상대보호구역

* 비행안전제5구역 (전술)

* 군용비행장소음대책구역 제3종구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역

특히, 비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역에 해당하여 소음 피해나 개발 제한 등의 영향을 받을 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 송탄역 역세권에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 편리한 교통망과 주변 상업시설 이용이 용이한 장점을 가지고 있습니다. 등기부상 권리관계가 명확하며, 임차인의 대항력 또한 없어 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없습니다. 다만, 비행안전구역 등 군사 관련 시설 인접으로 인한 소음이나 규제 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 현재 원룸형 주택으로 이용 중으로, 임대 수익형 부동산으로서의 가치를 평가할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 송탄역 역세권 위치: 편리한 교통망 및 높은 임대 수요 기대

* 신축급 건물: 2012년 준공으로 비교적 현대적인 건물 컨디션

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸, 임차인 대항력 없음

* 원룸형 구조: 1인 가구 실수요자 및 임대 시장에 적합

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 100,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보들을 종합적으로 고려했을 때, 비슷한 시기에 건축되었거나 주변 시세를 반영하는 거래 사례를 직접적으로 찾기는 어렵습니다. 그러나 신축급 도시형생활주택의 역세권 입지, 전용면적 31.58㎡ (약 9.55평) 크기, 그리고 제공된 주변 다세대주택 거래 사례(2016년식 50.18㎡, 13,000만원 거래) 등을 감안할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히, 본건은 임차인의 대항력 및 인수 보증금이 없어 투자 부담이 낮습니다.

다만, 비행안전구역 및 소음대책구역 등의 제약 조건이 향후 가치 상승에 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 100,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하여 90,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 법원 현황 조사 내용, 현장 방문을 통한 직접적인 건물 상태 및 주변 시세 확인, 그리고 본인의 투자 성향 및 자금 계획을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.