나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56964 [2] 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 8층804호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 ""수노을중앙공원"" 동측 인근에 위치하며 부근은 중소규모의 근린생활시설, 업무시설 등이 소재한 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통의 편의성은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제9층 중 제8층 제805호외 1개호로서,

외벽 : 페어글라스, 복합판넬 마감 등,
창호 : 샤시창틀에 유리창임.

이용상태

공부상 근린생활시설(사무소, 음식점)으로 등재되어 있으나 현황 공실상태임.

설비내역

위생급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 현황 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 노폭 약 15 ~ 20미터내외의 포장도로에 접하며 도로상태는 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2류)(접합)
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 특수지역<산업입지
및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56964 (2)

소재지: 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 8층 804호

물건 종류: 근린상가

건물 면적: 71.28㎡ (약 21.56평)

토지 면적: 15.86㎡ (약 4.80평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

감정가: 287,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOO

특이사항: 별도등기

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 "수노을중앙공원" 동측 인근에 위치함.

부근은 중소규모의 근린생활시설, 업무시설 등이 소재한 상가지대임.

교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 편의성은 보통 수준임.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 현황 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남측 및 동측으로 노폭 약 15~20미터 내외의 포장도로에 접하며, 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당함.

가축사육제한구역, 특수지역, 성장관리권역임.

1.2. 권리분석

권리 요약

말소기준권리: 2021년 6월 30일 접수된 안산농업협동조합의 근저당권 (설정금액 900,000,000원)임.

말소되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 갑구의 압류(동화성세무서장), 갑구의 임의경매(안산농업협동조합) 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임.

말소되지 않는 권리: 대지권의 표시 중 1토지(갑구 1-1 금지사항 등기)는 말소되지 않는다고 명시되어 있으므로, 이에 대한 면밀한 확인이 필요함.

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계: 미상.

주의사항: 임대관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 명도 가능 여부에 대한 추가 확인이 반드시 필요함. 금액이 미상이라도 주의가 요구됨.

1.3. 상권분석

주변 상권 특성

중소규모 근린생활시설 및 업무시설이 혼재된 상가지대임.

"수노을중앙공원"이 인근에 위치하여 유동인구 유입 가능성 있음.

건물 용도 및 현황

공부상 근린생활시설(사무소, 음식점)로 등재되어 있음.

현황 공실 상태임.

1.4. 생활정보

편의시설

"수노을중앙공원"이 동측 인근에 위치함.

주요 시설 접근성

버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

차량 진출입이 용이하여 접근성이 좋음.

1.5. 잠재적 리스크

공실 리스크

현재 공실 상태이므로, 임차인 확보까지 일정 기간 공실 위험이 존재함.

명도 리스크

임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 신고되어 있으나, 실제 점유자 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있음.

권리 관계 확인 필요

"대지권의 표시 중 1토지(갑구 1-1 금지사항 등기)는 말소되지 않음"에 대한 법적 해석 및 물건에 미치는 영향에 대한 정확한 검토가 필요함.

지역 개발 제한

가축사육제한구역, 특수지역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있음.

주변 혐오시설

주변 지역 검색 결과, 해당 물건지 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없었음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 새솔동에 위치한 엘-타워 상가로, 주변 상업시설 및 공원 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있음.

감정가는 2억 8천 7백만원이며, 현재는 공실 상태임.

권리 분석상 말소기준권리 이하 권리는 모두 소멸되나, '말소되지 않는 권리'로 명시된 사항에 대한 면밀한 확인이 요구됨.

임대 관계가 미상인 점은 명도 및 임대 수익 창출에 있어 주의가 필요한 부분임.

1.7. 투자 포인트

송산그린시티 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

상업지역에 위치하여 향후 상권 활성화 시 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

경매를 통한 시세 대비 합리적인 가격으로 부동산 취득 기회.

1.8. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 주변 실거래가 및 임대 시세 분석, 명도 예상 비용 등을 종합적으로 고려해야 함.

현재 공실 상태와 임대 관계 미상인 점을 감안하여, 낙찰 후 공실 기간 동안의 금융 비용 및 기타 제반 비용까지 고려한 보수적인 접근이 필요함.

인수되는 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.