나이스옥션 법원경매 성남 2024타경4652 [1] 경기도 하남시 미사동 239-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미도 · 평가일 2024.08.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 하남시 미사동 소재 "미사리조정경기장" 동측 인근에 위치하며, 부근은 도로변으로는 근린생
활시설, 후면으로는 주택 및 농경지 등이 혼재된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 및 접근가능하며 인근의 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하여
대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

인접한 토지와 같은 높이의 장방형, 삼각형, 부정형 등의 토지로서 자세한 것은 "지적 및 건물 개황도"
참고바람.

인접 도로상태

필지별로 다소 차이가 있으나 소로 및 세로 등에 접하며 일부는 맹지로서 자세한 것은 "지적 및 건물
개황도" 참고바람.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 1토지

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(미사촌지구), 중로3류(폭 12m-15m)(접함), 가축사육제한구
역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, (한
강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

- 기호 2토지

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(미사촌지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 중로3류(폭 12m-
15m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설
치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령제
14조의3제2호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지
원 등에 관한 법률>.

- 기호 3토지

도시지역기타(건축한계선), 도시지역기타(보차혼용통로), 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(미
사촌지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 중로3류(폭 12m-15m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한지
역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<
수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령제14조의3제2호)<수도법>, (한강)폐기물매립
시설설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

- 기호 5토지

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(미사촌지구), 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역(전부
제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령제14조의3제2호)<수도법>, (한강)폐기물
매립시설설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

- 기호 6, 9토지

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(미사촌지구), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령제14조의3제2호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설설치제한지
역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

- 기호 7토지

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(미사촌지구), 중로3류(폭 12m-15m)(접함), 가축사육제한구
역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령제14조의3제2호)<수도법>, (한
강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

기호 1, 2토지의 공부상 지목은 "전"이나 현황은 "잡종지" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계

기호 1-3, 5-7토지는 임대 중이며, 기호 9토지는 일부를 임대 중인 것으로 탐문조사되었음.

- 기타

해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호 4건물

2016. 11. 17. 사용승인된 조립식판넬조 경사지붕 공부상 단층건물(제시외 2층소재)로서,

외벽: 조립식판넬
내벽: 조립식판넬
창호: 새시창호 등임.

- 기호 8건물

2020. 11. 10. 사용승인된 일반철골구조 조립식판넬지붕 단층건물로서,

외벽: 조립식판넬
내벽: 조립식판넬
창호: 새시창호임.

- 기호 10건물

1991. 11. 19. 사용승인된 목조, 연와, 브럭구조 시멘트기와, 고야스라브, 스레이트지붕 단층건물
로서,

(가)동

외벽: 붉은벽돌 노출쌓기 등
내벽: 시멘트몰탈 위 벽지치장 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 목재 및 새시창호 등임.

(나)동

외벽: 시멘트몰탈 위 수성페인팅마감
내벽: 시멘트몰탈 위 벽지치장 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 새시창호임.

(다)동

외벽: 블럭 노출쌓기
내벽: 시멘트몰탈 위 벽지치장 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: PVC창호 등임.

이용상태

- 기호 4건물

자원재생업체의 사무실 등으로 이용 중임.

- 기호 8건물

부동산중개업소의 사무실로 이용 중임.

- 기호 10건물 (가)동, (나)동, (다)동

주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 갖추었으며 기호 4건물은 전기난방, 기호 10건물은 전기온수보일러시설 등을
갖추었음.

부합물 및 종물

"지적 및 건물개황도" 및 "건물개황도" 참고바람.

공부와의 차이

기호 10건물의 (다)동은 공부상 "축사"이나 현황은 "주택"으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 4, 8건물은 임대 중이며, 기호 10건물의 (가동) 일부 및 (나)동, (다)동은 임대 중인 것으로 탐문
조사되었으나 임대내역 등은 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 감정 및 매각에 포함 평가함.
2. 목록1,2토지는 공부상 '전'이나 현황 잡종지 상태의 주차장 및 고물적재장으로 이용중이며, 농지취득자격증명서 제출은 요하지 않으나 토지의 불법형질 변경시 원상회복명령 발하여질 가능성 있음.
3. 목록2,5토지는 도시계획 '도로'에 저촉되는 토지로 저촉으로 인하여 제한받는 가격으로 평가함. 목록3토지는 도시계획기타(건축한계선), 도시계획기타(보차혼용도로) 토지로 저촉으로 인하여 제한받는 가격으로 평가함.
4.목록3,6토지 지상에 소재하는 철거 및 이동이 용이한 임차인이 권원에 의하여 설치한 출입문, 담장, 계근대, 전기설비, 컨테이너 등은 평가 및 매각에서 제외함.
5. 목록10건물의 대문 및 담장은 일체 거래관행에 의하여 토지,건물에 포함 평가함.
6. 목록4건물은 일반건축물대장상 2019.07.10. 건축과-20472(2019.07.10.)호에 의거 '위반건축물' 표기[2018년 증축 조립식판넬 고물상(숙소,화장실) 66.2㎡, 경량철골 고물상(창고) 25㎡, 경량철골 고물상(창고,세면장) 30㎡] 되어 있는 바, 입찰시 참조요망.
7. 목록4건물은 자원재생업체 사무실, 목록8건물은 부동산중개업소, 목록10건물 (가)동,(나)동,(다)동은 주택으로 각 이용중임. 목록10건물의 (다)동은 공부상 '축사'이나 현황 '주택'으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2024타경4652 (1)

소재지: 경기도 하남시 미사동 239-1

용도: 단독주택

감정가: 19,691,788,880원 (약 197억원)

토지면적: 3197.00㎡ (약 967.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 477.32㎡ (약 144.4평)

건물 제시외면적: 272.20㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 하남시 미사동 소재 "미사리조정경기장" 동측 인근에 위치하며, 도로변으로는 근린생활시설, 후면으로는 주택 및 농경지 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 출입 및 접근이 가능하며, 인근 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 필지별로 다소 차이가 있으나 소로 및 세로 등에 접하며 일부는 맹지로서 자세한 것은 "지적 및 건물 개황도" 참고가 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (2020-03-09, 농업협동조합자산관리회사 근저당)

* 총 채권액 (등기부채권 총액): 1,745,000,000원 (토지+건물)

* 본 건의 등기부등본상 채무 총액은 약 17억 4천 5백만원입니다. 말소기준권리인 을1 근저당권(2020.03.09) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* (주)미사철강: 보증금 10,000,000원, 차임 3,000,000원, 대항력 있음.

* 박 : 보증금 30,000,000원, 차임 7,700,000원, 확정일자 2024-08-12, 배당신고일자 2024-09-30, 대항력 있음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음. (금액 미상으로 인수 가능성 확인 필요)

* 신 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음. (금액 미상으로 인수 가능성 확인 필요)

* 서 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음. (금액 미상으로 인수 가능성 확인 필요)

* 임 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음. (금액 미상으로 인수 가능성 확인 필요)

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음. (금액 미상으로 인수 가능성 확인 필요)

* 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음. (금액 미상으로 인수 가능성 확인 필요)

* 임 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음. (금액 미상으로 인수 가능성 확인 필요)

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음. (금액 미상으로 인수 가능성 확인 필요)

* 이 : 보증금 5,000,000원, 차임 700,000원, 대항력 없음.

* 임 : 보증금 0원, 차임 2,500,000원, 대항력 없음.

* LAIPHUOCKIEN: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 남 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 오 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 인수되는 보증금: 본 건의 경우, '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나 '대항력 있음'으로 표시된 임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우가 다수 존재하므로, 입찰 전 해당 임차인들의 실제 보증금 및 대항력 유무에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요하며, 인수될 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 건이 소재한 경기도 하남시 미사동 일대는 대규모 택지개발과 함께 주거 및 상업 기능이 발달하고 있는 지역입니다.

* 제공된 주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 정보(2024년~2026년, 2억 6천만원~3억 2천만원)는 본 건과 주택 유형(단독주택 vs. 다세대), 규모(감정가 약 197억원 vs. 매매가 2억 6천~3억 2천만원), 건축 연도 등에서 큰 차이를 보여 직접적인 시세 비교 분석에는 한계가 있습니다.

* 특히, 본 건은 대규모 단독주택 부지에 여러 채의 건물이 복합적으로 사용되고 있으며, 토지 면적 또한 3197.00㎡(약 967.1평)로 매우 넓어, 일반적인 소규모 다세대 주택의 거래 사례와는 직접 비교하기 어렵습니다.

* 따라서, 본 건의 상권 가치는 주변 개발 현황, 향후 도시계획, 그리고 건물의 실제 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 본 건은 미사리조정경기장 인근에 위치하며, 주변으로 근린생활시설, 주택, 농경지가 혼재되어 있습니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 부동산중개업소, 자원재생업체 사무실, 주택 등으로 복합적으로 이용되고 있어 다양한 활동이 이루어지고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 다수 존재:

* (주)미사철강, 박 등은 보증금 및 차임이 명확히 기재되어 있으나, 박 , 신 , 서 , 임 , 박 , 최 , 임 , 박 등은 보증금 및 차임이 미상임에도 불구하고 '대항력 있음'으로 표기되어 있어, 인수될 경우 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 위반건축물: 목록 4건물은 2018년 증축된 조립식판넬조 고물상(숙소, 화장실) 66.2㎡, 경량철골 고물상(창고) 25㎡, 경량철골 고물상(창고, 세면장) 30㎡ 등이 일반건축물대장에 '위반건축물'로 표기되어 있습니다. 이는 향후 철거 명령이나 이행강제금 부과의 대상이 될 수 있습니다.

* 토지의 불법형질 변경 가능성: 목록 1, 2 토지는 공부상 '전'이나 현황 잡종지(주차장, 고물적재장)로 이용 중입니다. 농지취득자격증명 제출은 요하지 않으나, 토지의 불법 형질 변경 시 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

* 도시계획 저촉: 목록 2, 5 토지는 도시계획 '도로'에 저촉되며, 목록 3 토지는 도시계획 '건축한계선', '보차혼용도로'에 저촉되어 평가 시 가격 제한을 받았습니다. 이는 향후 건축 또는 개발 시 제한 사항이 될 수 있습니다.

* 매각 제외 물건: 목록 3, 6 토지 지상에 임차인이 설치한 출입문, 담장, 계근대, 전기설비, 컨테이너 등은 철거 및 이동이 용이하여 매각에서 제외되었습니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 목록 1, 2 토지는 공부상 '전'이나 현황 '잡종지'(주차장, 고물적재장)이며, 목록 10 건물 (다)동은 공부상 '축사'이나 현황 '주택'으로 이용 중입니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 하남시 미사동에 위치한 대규모 단독주택 부지로, 총 감정가는 약 197억원에 달합니다. 넓은 토지 면적(약 967.1평)과 여러 동의 건물이 일괄 매각 대상입니다. 현재 부지 내에는 주택, 사무실, 창고, 주차장, 고물적재장 등 다양한 용도로 활용되고 있어 복합적인 이용 가치를 지닙니다.

다만, '대항력 있는 임차인'이 다수 존재하며, 일부 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로 인수 가능성이 있습니다. 또한, 위반건축물 등재, 토지의 현황과 공부상 지목 불일치, 도시계획 저촉 등 다수의 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

이러한 리스크들을 면밀히 검토하고, 명확한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 추가적인 정보 파악이 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 광활한 토지 면적: 약 967.1평에 달하는 넓은 토지는 향후 재건축, 개발 등 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

* 복합 용도 활용: 현재 주택, 사무실, 창고, 주차장 등으로 사용되고 있어, 다양한 사업적 목적이나 주거 및 상업 시설 복합 개발의 잠재력을 가집니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어, 개별 관리 및 처분의 복잡성을 줄여줍니다.

* 개발 잠재력: 하남시 미사동 일대는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정을 위해 제공된 주변 연립, 다세대 주택의 매매 정보(2024년~2026년, 2억 6천만원~3억 2천만원)를 분석한 결과, 본 건과 주택 유형(단독주택 vs. 다세대), 규모(감정가 약 197억원 vs. 매매가 2억 6천~3억 2천만원), 건축 연도 등에서 매우 큰 차이를 보여 직접적인 시세 비교 분석에는 한계가 있습니다.

본 건의 감정가는 19,691,788,880원이며, 이는 넓은 토지와 복합적인 건물 가치를 반영한 것으로 판단됩니다. 그러나 앞서 언급된 '대항력 있는 임차인'(일부 보증금 미상), '위반건축물', '도시계획 저촉' 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 그대로의 입찰은 신중해야 합니다.

따라서, 본 건에 대한 입찰가는 철저한 권리 분석, 현장 조사, 그리고 인수 가능한 임차 보증금 및 위반건축물 관련 비용 추산을 완료한 후, 보수적인 관점에서 결정하는 것이 바람직합니다.

일반적으로 이러한 유형의 물건은 감정가의 70%~80% 수준에서 입찰이 고려될 수 있으나, 본 건의 경우 감정가가 매우 높은 점과 불확실한 권리 관계를 감안하여, 감정가의 60% ~ 70% 범위 내에서, 즉 약 118억원 ~ 138억원 수준을 잠정적인 입찰 희망가 범위로 설정하고, 추가적인 리스크 분석 결과에 따라 이를 조정하는 것을 제안합니다.

이는 현재 시점에서 제시할 수 있는 가장 합리적인 범위이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황과 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

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