나이스옥션 법원경매 성남 2024타경4973 [7] 경기도 광주시 경안동 83-21 신원플러스타운 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미도 · 평가일 2024.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 경안동 소재 "광주초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 다세대
주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근의 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하여 대중교
통사정 보통임.

건물의 구조

2007. 02. 13. 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 2층, 지상 4층 근린생활시설 건물 중
지1층 비101호 외 13개호로서,

외벽: 화강석 붙임 등
내벽: 시멘트 몰탈위 본타일 마감 등
창호: 플래스틱새시 및 스테인리스새시 창호 등임.

이용상태

- 지1층: 사무실 용도 등

- 1층: 점포(육가공실)

- 2층: 기호 7건물은 노래연습장, 기호 8건물은 힐링센터

- 3층: 기호 10, 11건물은 골프연습장, 기호 12, 13건물은 댄스 신동 아카데미, 14건물은 사무실로 이
용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 지하주차장시설 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접한 토지와 같은 높이의 부정형토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 중로에 접하며 북측 및 북동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만)(접함), 중로3류(폭 12m-15m)(접함), 가축사육제한구역<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별
도확인요[광주초교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은
교육청에 별도 확인요[성모유치원]<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전
법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본
법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계

일부는 임대 중인 것으로 조사되었으나 자세한 것은 미상임.

- 기타

본건 건물이 소재하는 토지는 의뢰목록상 "경기도 광주시 경안동 84-21" 외 5필지(83-2, 83-38,
94-1, 95-10, 95-16)이나 5필지는 2021. 04. 30. 84-21에 합병되어 말소되었음.

물건 비고

1. 본건 건물은 점포(육가공실)로 이용중임. 대지권 미등기이며 건물만 매각함. 최저매각가격은 건물만의 가격임.
2. 본건 건물 소재 토지는 '광주시 경안동 83-21외 5필지(83-2,83-38,94-1,95-10,95-16)'였으나, 2021.04.30. 83-21에 합병되어 현재는 '경안동 83-21(대 3,486㎡)'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2024타경4973 (7)

* 소재지: 경기도 광주시 경안동 83-21 신원플러스타운 1층104호

* 용도: 근린상가 (점포, 육가공실)

* 감정가: 291,750,000원

* 건물면적: 92.00㎡ (약 27.83평)

* 토지면적: 3486.00㎡ (약 1054.57평)

* 건물 지분: 92㎡

* 토지 지분: 0㎡ (토지 미포함 매각)

* 매각대상: 건물만 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: (OOOOO - 개인정보 비공개)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 경안동 소재 "광주초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로변에 대중교통인 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

* 도로상태: 본건 건물은 남동측으로 중로에 접하며, 북측 및 북동측으로는 소로에 접해 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m미만) 및 중로3류(폭 12m-15m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(광주초교, 성모유치원), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 소유권: 2007년 4월 13일 주식회사신원아이엔씨종합개발 명의의 소유권 보존 등기가 경료되었습니다. 이후, 2020타경53076 사건에 따른 강제경매를 통해 2023년 3월 28일 주식회사지엔비아레나홀딩스 명의로 소유권이 이전되었습니다. 본건(2024타경4973)은 현재 소유자인 주식회사지엔비아레나홀딩스에 대한 새로운 강제경매 절차입니다.

* 말소기준권리: 2023년 6월 28일 주식회사벤피트 명의의 가압류(갑구 26번)가 말소기준권리입니다. 이 권리보다 선순위에 있는 가처분(갑구 19번)과 가등기(갑구 25번)는 매수인이 인수하게 되며, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 갑구 순위 19번 가처분 (2019.10.17. 등기, 주식회사벤피트)은 대지권에 기한 지상 건물 철거 청구권으로, 매수인이 인수해야 합니다.

* 갑구 순위 25번 소유권 이전 청구권 가등기 (2023.03.30. 등기, 주식회사리츠옥션홀딩스)는 매매 예약으로, 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 만약 가등기가 완결될 경우, 매수인은 소유권을 상실할 위험이 있습니다.

* 기타 권리: 등기부채권 총액은 186,100,000원이며, 이는 말소기준권리인 가압류 금액입니다.

1.3. 상권분석

* 건물 구조 및 현황: 본건은 2007년 2월 13일 사용 승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 2층, 지상 4층 규모의 신원플러스타운 건물 내 1층 104호입니다. 건물의 외벽은 화강석 붙임, 내벽은 시멘트 몰탈 위 타일 마감, 창호는 플라스틱 및 스테인리스 새시로 이루어져 있습니다.

* 이용 상태: 본건 1층 104호는 현재 점포(육가공실)로 이용 중입니다.

* 층별 이용 현황:

* 지1층: 사무실 용도 등

* 2층: 노래연습장, 힐링센터

* 3층: 골프연습장, 댄스 신동 아카데미, 사무실

* 본건 위치: "광주초등학교" 북측 인근에 위치하며, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 상권 형성 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: 광주초등학교 및 성모유치원이 인근에 위치하여 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통 편의: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 가까이 있습니다.

* 기타 생활 편의시설: 주변 상가 시설 및 주거 단지와 연계된 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 박 임차인이 있으며, 보증금 15,000,000원, 차임 900,000원으로 조사되었습니다. 전입(사업자등록)일자는 2020년 5월 18일이며, 대항력이 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 조사되었으나, 대항력이 존재하므로 임차인의 권리 관계를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

* 선순위 가처분 및 가등기: 매수인이 인수해야 하는 선순위 가처분(대지권 관련) 및 선순위 가등기(소유권 이전 청구권)가 존재합니다. 특히 가등기가 실행될 경우 소유권 상실 위험이 있습니다.

* 대지권 미등기: 본건 건물의 대지권은 미등기 상태이며, 건물만 매각 대상입니다. 이는 추후 대지권 확보 및 권리 관계 정리 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 건물만 매각되는 근린상가로, 법적으로 인수해야 하는 가처분 및 가등기 권리가 존재하여 상당한 위험 부담이 있습니다. 특히 가등기가 실행될 경우 매수인의 소유권 상실이 예상되므로, 투자 결정에 앞서 철저한 법률 검토가 필수적입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 없는 것으로 조사되었습니다. 대지권 미등기 상태에서 건물만 매각되는 점도 고려해야 할 중요한 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 건물만 매각되는 점을 활용하여, 토지 소유주와의 협상 또는 향후 대지권 확보를 통해 건물 가치를 재평가할 수 있는 기회가 있을 수 있습니다. (단, 인수되는 권리 관계 해결이 선행되어야 함)

* 본건이 위치한 제1종 일반주거지역은 도시 계획상 향후 개발 잠재력을 가질 수 있는 지역입니다.

* 근린상가로서 지역 내 수요를 충족시킬 수 있는 상권 활성화 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 291,750,000원

* 인수되는 보증금 (임차인): 0원 (예상)

* 본건은 인수되는 선순위 가처분 및 가등기 등 중대한 권리상의 부담이 존재하며, 가등기 실행 시 소유권 상실 위험이 크기 때문에 보수적인 관점에서 접근해야 합니다. 감정가의 60~70% 수준인 약 175,000,000원 ~ 204,000,000원 범위에서 입찰가를 고려할 수 있습니다. 이는 추가적인 법률 및 현장 조사를 통해 최종 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.