나이스옥션 법원경매 성남 2024타경63644 [1] 경기도 광주시 회덕동 356-89 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일주 · 평가일 2024.08.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 회덕동 소재 "회덕대주파크빌아파트" 북측 인근에 소재하며, 주위에는 소규모 공동주택, 단독주택, 임야 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 도보로 약 10분 거리에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

<기호1>은 경사지를 옹벽 등에 의해 평탄화한 부정형의 토지로서 단독주택의 건부지로 이용 중이며, <기호2>는 현황 도로임.

인접 도로상태

약 4미터 폭의 포장도로인 <기호2>에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<기호1><기호2> 공히 보전관리지역(보전관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(허용기준구역(2구역))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

건물개황도 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 3층 단독주택으로서,
- 외벽 : 일부 외장석 마감
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 등
- 창호 : 샷시 창호 등

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

위생급배수시설, 개별난방시설, 도시가스 등

부합물 및 종물

해당사항 없음

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(철파이프조 아크릴지붕 차고 약17㎡, 목재데크 약40㎡) 감정 및 매각에 포함 평가함.
2. 목록1토지 지상에 소재하는 제시외 수목(화살나무등)은 거래관행상 일체 토지에 포함 평가함.
3. 단독주택으로 이용중이며, 목록2토지(도로)는 지분매각임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건번호: 성남지원 2024타경63644 (1)

소재지: 경기도 광주시 회덕동 356-89

용도: 단독주택

감정가: 679,726,000원

토지면적: 404.00㎡ (약 122.21평)

토지지분: 334.9961㎡

건물면적: 169.65㎡ (약 51.32평)

건물지분: 169.65㎡

건물 제시외면적: 57.00㎡ (차고 약 17㎡, 목재데크 약 40㎡ 포함)

매각대상: 토지지분/건물전체매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보, 지분매각

주의사항: 1. 일괄매각. 제시외 건물(차고 약17㎡, 목재데크 약40㎡) 감정 및 매각에 포함 평가함. 2. 토지 지상 제시외 수목(화살나무등)은 토지에 포함 평가함. 3. 목록2토지(도로)는 지분매각임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 회덕동 소재 "회덕대주파크빌아파트" 북측 인근에 위치하며, 주변에는 소규모 공동주택, 단독주택, 임야 등이 소재합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 도보로 약 10분 거리에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 약 4미터 폭의 포장도로인 지분 매각 대상 토지(목록2)에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 보전관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(2구역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부채권 총액: 약 947,293,608원

* 말소기준권리: 2020년 2월 5일 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (472,800,000원)

* 소멸예정권리: 말소기준권리보다 늦은 일자의 압류, 가압류, 임의경매 등은 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 지상권 (구체적 내용 확인 필요)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 단, 임대관계는 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있어 주의가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 정보(주택 유형: 다세대):

* 최근 2026년 5월, 회덕동 204-1번지 소재 회덕파크빌(102동) 전용면적 59.36㎡(약 18평)가 145,000,000원에 거래되었습니다.

* 최근 2026년 5월, 회덕동 241-1번지 소재 럭키타운(112동) 전용면적 56.45㎡(약 17평)가 150,000,000원에 거래되었습니다.

* 최근 2026년 5월, 회덕동 247-6번지 소재 주원타운(105동) 전용면적 59.81㎡(약 18평)가 175,000,000원에 거래되었습니다.

* 분석: 제공된 주변 실거래가 정보는 다세대주택(아파트/빌라)으로, 본건과 주택 유형이 달라 직접적인 비교는 어렵습니다. 본건은 토지 404.00㎡(약 122평)와 건물 169.65㎡(약 51평)를 포함하는 단독주택으로, 감정가는 679,726,000원입니다. 주변 다세대주택 거래가(1억 4천 5백만 원 ~ 1억 7천 5백만 원)와 비교했을 때 본건의 감정가는 상당한 차이를 보입니다. 이는 토지 가치, 건물의 규모 및 상태, 또는 시장 상황의 차이 등 복합적인 요인에 기인할 수 있으므로, 단독주택 시장에 대한 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 회덕대주파크빌아파트 인근에 위치하며, 소규모 공동주택, 단독주택, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용 시 버스정류장까지 도보 약 10분 소요됩니다.

* 건물 구조 및 상태: 철근콘크리트 구조의 3층 단독주택으로, 철근콘크리트 평스라브 지붕입니다. 외벽 일부 석재 마감, 내벽 벽지 및 타일 마감 등입니다. 위생, 급배수, 개별난방, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

* 이용 현황: 현재 단독주택으로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적리스크

* 토지 지분 매각: 도로로 이용되는 목록2 토지가 지분 매각 대상이므로, 도로 이용 및 관리에 있어 다른 지분권자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 인수 보증금은 없으나 임대 관계가 미상인 점은 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 인수하게 될 위험이 있습니다. 이에 대한 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

* 중복 경매 사건: 본건은 2024타경68632 등 중복으로 진행되는 경매 사건이 있어, 경매 절차 및 소유권 이전 과정이 복잡할 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 본건은 다수의 토지 이용 계획 및 제한 사항(관리지역, 성장관리구역, 각종 규제 지역 등)에 묶여 있어 향후 건축 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 미확인 권리: '말소되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용과 영향 범위 확인이 필요합니다.

1.6. 종합의견

본건은 경기도 광주시 회덕동에 위치한 단독주택으로, 상당한 면적의 토지를 보유하고 있습니다. 그러나 지분 매각 대상인 도로가 있고, 임대 관계가 불명확하여 잠재적 위험이 존재합니다. 또한, 중복 경매 사건으로 진행되고 있어 권리 관계 확인에 신중해야 합니다. 제공된 주변 다세대주택 시세 정보와 본건의 감정가 사이에 큰 차이가 있어, 단독주택 시장에 대한 별도의 면밀한 조사가 요구됩니다. 이러한 위험 요소들을 감안할 때, 철저한 사전 조사와 보수적인 입찰 전략이 필요합니다.

1.7. 투자포인트

* 넓은 토지 가치: 404㎡(약 122평)에 달하는 넓은 토지는 향후 개발 또는 가치 상승 잠재력을 가집니다.

* 감정가와 시세 괴리 가능성: 주변 다세대주택 시세 대비 본건 감정가가 높다는 점은, 단독주택 시장에서의 특별한 가치 평가가 반영되었거나, 혹은 시세보다 저평가된 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다. (철저한 시세 조사를 전제로 함)

* 주거 지역 내 입지: 아파트 단지 인근이라는 점은 주거 편의 시설 이용 및 접근성에 긍정적입니다.

1.8. 예상입찰가

본건의 감정가는 679,726,000원입니다.

하지만, 본건과 직접 비교 가능한 주변 단독주택의 실거래가 정보가 부족하며, 제공된 주변 다세대주택의 실거래가(145,000,000원 ~ 175,000,000원)와 비교 시 상당한 가격 차이를 보입니다.

또한, 지분 매각, 미확인 임차인 존재 가능성, 중복 경매 진행 등 여러 위험 요소를 고려할 때, 신중하고 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 감안하여, 감정가의 일정 비율을 적용하고 위험 프리미엄을 반영한 예상 입찰가 범위를 470,000,000원 ~ 570,000,000원 으로 제시합니다.

최종 입찰가는 반드시 주변 단독주택 시장에 대한 자체적인 시세 조사를 바탕으로, 임차인 현황 및 지분 매각 관련 리스크를 완전히 파악한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.