나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52874 [2] 경기도 성남시 분당구 정자동 162-1 분당정자동푸르지오시티 2층208호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한양 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 정자동 소재 '분당경찰서' 남서측 인근에 위치하며, 주위일
대는 아파트, 오피스텔, 상업, 업무용빌딩 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위
환경은 양호함.

교통상황

본건 북측으로 '정자로', 서측으로 '분당수서간고속화도로', 동측 인근으로 '성남대로'가
통과하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 북동측 인근에 지하철 '정자역'이 위치하고 있
대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

2013. 03. 22. 사용승인된 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하4층/지상30층건내
2층 209호 및 208호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 벽지도배 마감 등,
바닥 : 바닥타일 붙임 마감, 창호 : 샷시 강화유리창호임.

이용상태

기호1, 2 공히 업무시설(사무소)로 이용중임.

설비내역

공동의 급, 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화전 등 소방설비, 승강기 설비 및 지하
주차장 시설 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 업무시설(오피스텔, 사무소) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 30m의 '정자로', 서측으로 폭 약 35m의 '분당수서간고속화도로'에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당), 대로1류(폭 35m~40m) (주간선도로)(접합)
대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군
사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>,도시교통정비지역<도시교통
정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원등에
관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독,
다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호1(209호) 및 기호2(208호) 공히 (주)동인 사무실로 이용중이며,
상세한 임대관계는 미상임.

물건 비고

업무시설(사무실)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52874 (2)

소재지: 경기도 성남시 분당구 정자동 162-1 분당정자동푸르지오시티 2층 208호

용도: 업무시설

감정가: 1,275,000,000원

토지 면적: 33.22㎡ (약 10.05평)

건물 면적: 118.80㎡ (약 35.94평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

건물 준공 연도: 2013년 3월 22일

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수 / 해당 층: 지하 4층 / 지상 30층 건물 중 2층 208호

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본 건은 경기도 성남시 분당구 정자동 소재 '분당경찰서' 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트, 오피스텔, 상업, 업무용 빌딩 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 양호함.

교통 상황: 본 건 북측으로 '정자로', 서측으로 '분당수서간고속화도로', 동측 인근으로 '성남대로'가 통과하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 북동측 인근에 지하철 '정자역'이 위치하고 있어 대중교통 사정은 편리함.

인접 도로 상태: 북측으로 폭 약 30m의 '정자로', 서측으로 폭 약 35m의 '분당수서간고속화도로'에 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당), 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 비행안전제3구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-26 ~ 2026-08-25).

주변 시설: '분당경찰서'가 인근에 있으며, 아파트, 오피스텔, 상업 및 업무용 빌딩, 근린생활시설 등 다양한 편의시설이 혼재되어 있어 생활 및 업무 편의성이 높음. 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않으나, 비행안전구역으로 인한 제한 사항이 존재함.

1.2. 권리분석

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOO)

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2020년 4월 22일 접수, 을7)

임차인 현황:

* 임차인: 안양수목청정개발주식회사

보증금: 30,000,000원

차임: 3,500,000원

전입일자(사업일자): 2020년 1월 17일

대항력: 있음

* 임차인: 주식회사동인

보증금: 40,000,000원

차임: 3,300,000원

전입일자(사업일자): 2014년 11월 7일

대항력: 있음

인수 가능한 권리: 제공된 정보상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

주의 사항: 대항력 있는 임차인 2인이 존재합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 배당을 통해 임차 보증금이 모두 변제될 가능성이 높으나, 실제 배당 결과 및 잔존 보증금 유무에 따라 낙찰자가 임차 보증금을 인수해야 할 위험이 존재합니다. 따라서 명도 관련 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 상업 및 업무 환경: 본건이 위치한 정자동 일대는 분당의 주요 상업 및 업무 지구로, 다수의 오피스 빌딩과 상업 시설이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

유동인구 및 잠재 고객: 분당경찰서, 정자역, 대로변 상업시설 등으로 인해 일일 유동인구가 많으며, 주변 오피스 및 주거 단지 배후 수요를 확보하고 있습니다.

건물 내/외부 편의시설: 건물 내 또는 인근에 다양한 근린생활시설, 은행, 식당 등이 입점해 있을 것으로 예상되며, 업무 시설 이용객 및 방문객의 편의를 높여줍니다.

1.4. 생활정보

교통시설: 북동측 인근 지하철 '정자역'을 도보로 이용 가능하며, 주요 간선도로망과의 연결성이 뛰어나 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 매우 뛰어납니다. 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 편리합니다.

편의시설: 주변에 대형 마트, 병원, 은행, 각종 상업시설 및 식음료 매장 등이 풍부하게 분포하고 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

주변 공공시설: '분당경찰서'가 인근에 위치하며, 행정 및 치안 서비스 접근이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 관련 명도 리스크: 두 명의 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 이들의 보증금 변제 여부에 따라 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원이라 해도, 명확한 배당표 확인 및 법적 검토가 선행되어야 합니다.

토지 이용 계획 상 제한 사항: 비행안전제2/3구역(전술)으로 지정되어 있어 군사 작전상의 제한을 받을 수 있습니다. 또한, 과밀억제권역, 대기환경규제지역 등으로 지정되어 향후 개발 및 건축 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

토지거래 허가 구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래 계약에 관한 허가 구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 동안 외국인 등 특정 대상자의 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 성남시 분당구 정자동의 핵심 상업 및 업무 지구에 위치하며, 지하철역 및 주요 도로망과의 접근성이 뛰어나 투자 가치가 높은 물건입니다. 주변 인프라가 잘 갖춰져 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인들의 존재로 인한 명도 리스크는 반드시 고려해야 할 사항입니다. 철저한 권리 분석과 명확한 명도 계획 수립을 통해 이러한 리스크를 관리한다면, 성공적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

핵심 입지: 분당의 중심 업무지구인 정자동에 위치하여 우수한 업무 환경 및 상업 시설 접근성을 자랑합니다.

교통의 편리성: 정자역 초역세권에 가까우며, 분당-수서 간 고속도로, 성남대로 등 주요 도로망과의 연결성이 탁월하여 광역 접근성이 매우 뛰어납니다.

안정적 수요: 주변 오피스 빌딩 및 주거 단지의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 공실 우려가 적으며, 꾸준한 임대 수익 창출이 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원 (제공된 정보 기준)

감정가: 1,275,000,000원

예상 입찰가 산정 시 고려사항:

본 건의 예상 입찰가 산정은 제공된 정보만으로는 한계가 있습니다. 감정가를 기준으로 하되, 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인의 명도 가능성 및 명도 진행 시 발생할 수 있는 추가 비용 (명도 저항, 강제 집행 비용 등)

* 현재 주변 유사 물건의 시세 및 향후 시장 전망

* 본 건의 예상 임대 수익률 및 투자 회수 기간

* 입찰 참여자의 자금 조달 능력 및 리스크 감수 수준

따라서, 철저한 현장 조사 및 법률 검토를 통해 명도 리스크를 최소화하고, 합리적인 수익률을 확보할 수 있는 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.