나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53409 [2] 경기도 성남시 수정구 고등동 616 대왕빌딩주건축물 1동 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래자산 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 성남시 수정구 고등동 소재 '고등동 행정복지센터' 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트, 주상용 부동산 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2020년 11월 17일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상5층 건물 내 제1층 제102호외 2개호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 몰탈위 페인트, 석고보드위 페인트, 인테리어 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

-기호(1)은 공부상 용도 '제2종근린생활시설(사무소)'이며, 현황 인접호수(103호)와 경계벽 없이 일체로 '편의점'으로 이용중임. -기호(2)는 공부상 용도 '제1종근린생활시설(소매점)'이며, 현황 '부동산 공인중개사사무소' 로 이용중임. -기호(3)은 공부상 용도 '제2종근린생활시설(사무소)'이며, 현황 '부동산 공인중개사사무소' 로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고 평탄한 정방형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 40m 내외, 북측으로 노폭 약 12m 내외, 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(고등), 대로1류(폭 35m~40m)(2019-12-31)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제5구역(전술)(2025-09-29) (비행안전제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-20)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

공부상 용도가 '제1종근린생활시설(소매점)'이며, 현황 '부동산공인중개사사무소'로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경53409 (2)

* 소재지: 경기도 성남시 수정구 대왕판교로 945 (고등동) 1층 104호 (대왕빌딩주건축물 1동)

* 용도: 근린상가 (공부상 제1종근린생활시설(소매점))

* 감정가: 73,700,000원

* 토지면적: 16.49㎡ (약 5.0평)

* 건물면적: 38.51㎡ (약 11.6평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 동서울농업협동조합 (등기부상 확인)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 성남시 수정구 고등동 소재 '고등동 행정복지센터' 남측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트, 주상용 부동산 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로상태: 본건은 동측으로 노폭 약 40m, 북측으로 약 12m, 서측으로 약 10m의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 총 채권액: 5,657,028,607원

* 말소기준권리: 2021년 1월 22일 접수된 동서울농업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

* 등기 현황:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)

* 근저당권 (을1, 을2) - 말소 예정

* 가압류 (갑3, 전북은행) - 말소 예정

* 임의경매개시결정 (갑4, 동서울농업협동조합) - 말소 예정 (본건 경매)

* 인수되는 권리: 상기 기재된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2024년 12월 19일

* 확정일자: 2024년 12월 19일

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 성남시 수정구 고등동 일대는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 함께 들어서 있는 복합 상권입니다.

* 인근에 행정복지센터가 있어 기본적인 유동인구가 확보되는 지역입니다.

* 현재 '부동산 공인중개사사무소'로 이용 중인 점으로 미루어 보아, 지역 기반의 중개업이 활발한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 지역에 아파트 및 주거 단지가 형성되어 있어 상가 이용객이나 배후 수요가 존재할 가능성이 있습니다.

* 버스 정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 현재까지 파악된 정보로는 주변에 혐오시설 등 특이사항은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 다수의 규제 사항이 존재합니다.

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(고등)

* 대로1류(폭 35m~40m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로3류(폭 12m~15m) 접합

* 가축사육제한구역

* 공공주택지구

* 비행안전제5구역(전술)(2025년 9월 29일까지) - 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 고도 제한 등 영향 가능성 검토 필요

* 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일 및 2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일) - 해당 기간 중 특정 대상(외국인 등) 또는 특정 용도(아파트) 거래 시 허가 필요. 이는 토지 거래에 해당하나, 개발 계획 등을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 본 물건은 공동담보로 진행되는 경매입니다. 만약 본 건 외 다른 담보물건의 경매 결과에 따라 채권액의 일부가 회수되지 못할 경우, 본 건의 낙찰가 또는 추후 추가적인 경매 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 성남시 수정구에 위치한 대왕빌딩 내 1층 상가로, 비교적 최근 준공(2020년 사용승인)되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. '고등동 행정복지센터' 남측 인근이라는 입지 조건과 주변의 주거 및 상업 시설 혼재는 안정적인 상권 형성에 기여할 수 있습니다. 공부상 용도와 현황 이용 용도가 일치하며, 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 소멸될 예정이라 권리상 특별한 문제는 없어 보입니다. 다만, 비행안전구역, 공공주택지구, 토지거래허가구역 지정 등 다수의 도시계획 관련 규제가 존재하므로 향후 개발이나 이용에 제약을 받을 수 있습니다. 또한 공동담보 물건이라는 점은 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 성남시 수정구라는 지역적 이점과 지속적인 도시 개발 가능성.

* 1층 상가로서의 접근성과 가시성이 높아 일반적인 근린 상가로서의 가치 보유.

* 2020년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 즉각적인 리모델링 비용 발생 가능성 적음.

* 현재 '부동산 공인중개사사무소'로 이용 중으로, 지역 특성에 맞는 업종이라면 비교적 안정적인 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 73,700,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 산정하되, 입찰 희망가는 유사 물건의 최근 낙찰가율, 본건의 현장 조사 결과, 개별적인 상권 분석, 향후 시장 전망, 그리고 본건이 보유한 규제 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.