나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53409 [3] 경기도 성남시 수정구 고등동 616 대왕빌딩주건축물 1동 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래자산 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 성남시 수정구 고등동 소재 '고등동 행정복지센터' 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트, 주상용 부동산 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2020년 11월 17일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상5층 건물 내 제1층 제102호외 2개호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 몰탈위 페인트, 석고보드위 페인트, 인테리어 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

-기호(1)은 공부상 용도 '제2종근린생활시설(사무소)'이며, 현황 인접호수(103호)와 경계벽 없이 일체로 '편의점'으로 이용중임. -기호(2)는 공부상 용도 '제1종근린생활시설(소매점)'이며, 현황 '부동산 공인중개사사무소' 로 이용중임. -기호(3)은 공부상 용도 '제2종근린생활시설(사무소)'이며, 현황 '부동산 공인중개사사무소' 로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고 평탄한 정방형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 40m 내외, 북측으로 노폭 약 12m 내외, 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(고등), 대로1류(폭 35m~40m)(2019-12-31)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제5구역(전술)(2025-09-29) (비행안전제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-20)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

공부상 용도 '제2종근린생활시설(사무소)'이며, 현황 '부동산 공인중개사사무소'로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경53409 (3)

* 소재지: 경기도 성남시 수정구 고등동 616 대왕빌딩주건축물 1동 1층 107호

* 구분건물명: 대왕빌딩

* 용도: 근린상가 (공부상 제2종근린생활시설(사무소))

* 감정가: 726,000,000원

* 토지면적: 15.91㎡ (약 4.81평)

* 건물면적: 37.15㎡ (약 11.24평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 동OOOO (동서울농업협동조합)

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경:

경기도 성남시 수정구 고등동 소재 '고등동 행정복지센터' 남측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트, 주상용 부동산 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황:

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로상태:

본건은 동측으로 노폭 약 40m의 대로, 북측으로 노폭 약 12m의 소로, 서측으로 노폭 약 10m의 중로와 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리:

을구 1번 근저당권 (동서울농업협동조합, 2021-01-22 접수, 금4,800,000,000원) 입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

해당사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-01-31

* 확정일자: 2024-11-20

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 대항력이 없어, 본 경매 절차로 인해 소멸됩니다.

* 등기부 요약:

* 갑구 2번: 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사행복) - 말소

* 을구 1번: 근저당권 (동서울농업협동조합, 4,800,000,000원) - 말소기준권리

* 을구 2번: 근저당권 (동서울농업협동조합, 840,000,000원) - 말소

* 갑구 3번: 가압류 (전북은행, 17,028,607원) - 말소

* 갑구 4번: 임의경매 (동서울농업협동조합, 1,371,057,513원) - 말소

총 등기부채권액은 5,657,028,607원입니다.

* 인수 보증금 합계:

0원

4. 상권분석

상권분석

* 주변 상권 구성:

해당 물건이 위치한 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트, 주상용 부동산 등이 혼재된 복합 상권입니다. '고등동 행정복지센터'가 인근에 위치하여 행정기관 이용 수요가 있습니다.

* 현황 이용:

본건 107호는 공부상 용도 '제2종근린생활시설(사무소)'이나, 현황 '부동산 공인중개사사무소'로 이용 중입니다.

* 추가 조사 사항:

제공된 정보 및 외부 검색 결과, 해당 주소지 주변에 대한 상세한 상권 분석 정보나 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 인근 지역이 상업, 주거, 업무 시설이 혼재된 지역 특성을 보입니다.

5. 생활정보

생활정보

* 건물 구조 및 준공일:

2020년 11월 17일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상5층 건물 내 제1층에 위치합니다.

* 주변 편의시설:

인근에 '고등동 행정복지센터'가 있어 행정 서비스를 이용하기 편리합니다. 주위의 복합적인 용도지역 특성상 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 기본 설비:

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기 설비, 소방 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한사항:

본 건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(고등), 대로1류(폭 35m~40m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당합니다. 또한, 다음과 같은 여러 제한사항이 존재합니다.

* 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 공공주택지구<공공주택 특별법>

* 비행안전제5구역(전술)(2025-09-29) (비행안전제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>

* 대기환경규제지역<대기환경보전법>

* 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>

* 과밀억제권역<수도권정비계획법>

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26~2026-08-25, 대상자: 외국인 등 / 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-10-20~2026-12-31, 대상용도: 아파트)

* 공부와의 차이:

해당사항 없습니다.

* 임대차 현황:

임대관계는 미상으로, 추후 명도 시 추가 확인이 필요합니다.

* 기타 특이사항:

토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본건은 경기도 성남시 수정구 고등동에 위치한 제2종근린생활시설(사무소) 용도의 상가 건물입니다. 2020년 준공된 신축 건물로 건물 상태는 양호할 것으로 판단됩니다. '고등동 행정복지센터' 인근의 교통 및 도로 접근성이 좋은 편이며, 주변에 다양한 용도의 부동산이 혼재하고 있어 일반적인 상권의 기능을 수행하고 있습니다.

권리 관계는 다수의 근저당 및 가압류가 존재하나, 모두 매각으로 소멸될 예정이며 인수할 보증금은 없습니다. 임차인은 존재하나 대항력이 없어 명도 대상입니다.

다만, 비행안전구역, 공공주택지구, 토지거래허가구역 등 다양한 법규 및 개발 관련 제한 사항이 존재하므로, 투자 시 해당 내용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 신축 건물 (2020년 사용승인): 비교적 최근에 건축되어 건물의 노후도가 낮습니다.

* 양호한 교통 및 도로 접근성: 대로 및 중로에 인접하여 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되며, 인수할 임차보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 현재 공인중개사사무소로 이용 중: 안정적인 임대 수요가 있거나, 직접 운영 시 바로 영업 가능합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

감정가: 726,000,000원

본건의 감정가는 7억 2천 6백만 원입니다. 인수할 보증금이 없으므로, 투자자는 감정가를 기준으로 시장 상황, 향후 개발 가능성, 여러 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

권리관계가 명확하고 건물 상태가 양호함에도 불구하고, 다양한 법규적 제한 사항이 존재하는 점을 감안할 때, 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 신중한 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 대략 653,400,000원 ~ 726,000,000원 범위에서 결정될 것으로 사료됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.