나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50313 [2] 경기도 하남시 망월동 834-2 미사강변에스케이브이1센터 9층지산905호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창조 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "미사초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지 및 근린생활시설, 지식산업센터, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 진출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상10층 건물중 9층 918-1호외 1개호로서,사용승인일자는 2019.12.19일임 외벽: 복합판넬 마감 등 내벽: 인테리어 마감 등 창호: 샷시 및 페어글라스 창호등 마감임.

이용상태

공장(지식산업센터)로 이용중임.

설비내역

급배수 위생설비, 승강기시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장평 평지로 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 동측으로 각각 중로,대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

망월동 834-2 :도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경기도문화재보호조례>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 역사문화환경보존지역(하남미사리유적(500m이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-10-06),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공장(지식산업센터)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 성남지원 2026타경50313 (2)

* 소재지: 경기도 하남시 망월동 834-2 미사강변SKV1센터 9층지산905호

* 용도: 지식산업센터 (공장)

* 감정가: 355,000,000원

* 토지면적: 20.41㎡ (약 6.17평)

* 건물면적: 89.91㎡ (약 27.20평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유더블유제십육차유동화전문

* 특이사항: 유동화 물건, 별도 등기 존재

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층, 지상 10층 중 9층 918-1호 외 1개호 (사용승인일: 2019년 12월 19일)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

* 본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "미사초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위는 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 다른 지식산업센터, 공원 등이 혼재된 지역으로 일반적인 수준의 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

* 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

* 건물 서측으로는 중로, 동측으로는 대로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

* 말소기준권리: 2020년 02월 21일 접수된 우리은행 근저당 (채권액 326,400,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 신탁 등기 말소 (2020-02-21)

* 우리은행 근저당 (2020-02-21)

* 기흥세무서장 압류 (2025-10-27)

* 용인시 압류 (2026-01-21)

* 유더블유제십육차유동화전문 임의경매 개시 결정 (2026-01-21)

* 하남시 압류 (2026-03-26)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리):

* 토지(하남시 망월동 834-2번지)에 설정된 구분지상권 (2019.12.27. 접수 제73160호)이 말소되지 않고 인수될 수 있습니다. 해당 권리의 정확한 내용과 영향력에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사에이치와이개발 (차명: 주식회사H )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입/사업일자: 2022년 03월 14일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (현재까지 파악된 내용상 인수할 보증금은 없습니다.)

* 기타: 임대 관계 및 정확한 점유 현황은 미확인 상태이므로, 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 미사강변도시 내 지식산업센터 밀집 지역에 위치합니다.

* 주변으로 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다.

* 근린생활시설 및 상업 시설과의 연계가 가능하여 기본적인 상업 활동이 이루어질 수 있는 환경입니다.

* 본건의 용도가 공장(지식산업센터)으로, 관련 업종의 입점 및 운영에 적합한 상권입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 기반시설

* 미사초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 대규모 아파트 단지 및 근린생활시설을 통해 마트, 식당, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대중교통 이용이 가능한 버스 정류장이 인근에 위치하여 교통 편의성을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 구분지상권 인수: 토지에 설정된 구분지상권은 건물 및 토지의 사용에 상당한 제약을 줄 수 있는 중요한 인수 권리입니다. 해당 권리의 성격, 범위, 존속 기간 등을 반드시 사전에 확인하고 법률 전문가의 자문을 구해야 합니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 채권 양수도 과정에서 복잡한 법적 쟁점이 발생할 가능성이 있습니다.

* 별도 등기: 등기부등본 상 별도로 기재된 등기사항(구분지상권 등)의 구체적인 내용과 그로 인한 제약 사항을 정확히 파악해야 합니다.

6.2. 토지 이용 및 개발 관련 리스크

* 토지이용계획상 아래와 같은 다양한 제한이 존재합니다.

* 역사문화환경보존지역 (하남미사리유적(500m이내))

* 공공주택지구

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역: 과거 또는 현재 주변 지역의 토지 이용 제한이나 환경적 요소를 시사할 수 있는 사항으로, 잠재적 환경 영향을 고려해야 합니다.

* 가축사육제한구역

* 배출시설설치제한지역

* 공장설립승인지역

* 과밀억제권역

* 이러한 다양한 규제 사항은 향후 건물의 증축, 개축 또는 용도 변경 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 임대 관계 미확인: 현재 임차인의 점유 현황 및 추가적인 임대차 계약 존재 여부에 대한 불확실성은 명도 진행 시 변수가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 망월동 소재 미사강변 SK V1센터 내 지식산업센터로, 2019년 준공되어 비교적 신축에 속하며 주변에 아파트 단지와 상업 시설이 발달한 지역에 위치하고 있습니다. 교통 여건은 보통 수준으로 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 인근 버스 정류장을 통해 가능합니다.

권리 관계 면에서는 말소기준권리인 근저당을 포함하여 대부분의 등기부상 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 인수 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 그러나 토지에 설정된 구분지상권이 말소되지 않고 인수될 수 있다는 점은 가장 큰 리스크 요인으로, 이에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다. 또한, 임차인이 존재하나 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 임대차 관계는 미확인 상태입니다.

토지이용계획상 역사문화환경보존지역, 공공주택지구, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 규제가 존재하므로, 향후 건물 활용 및 가치에 미칠 영향을 신중하게 고려해야 합니다. 유동화 물건이라는 점도 복잡성을 더할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 지식산업센터: 2019년 준공으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 미사강변도시의 생활 인프라: 대규모 아파트 단지와 인접하여 풍부한 생활 편의시설 및 잠재적 수요를 확보하고 있습니다.

* 우수한 도로 접근성: 대로와 접하고 있어 차량을 이용한 물류 이동 및 업무 처리에 용이합니다.

* 인수되는 권리 부담 최소화 가능성: 임차인의 대항력이 없어 명도 및 보증금 관련 부담이 낮을 것으로 예상됩니다. (단, 구분지상권은 별도 검토 필요)

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 355,000,000원입니다. 인수되는 권리인 구분지상권의 영향, 유동화 물건이라는 특수성, 다양한 토지이용계획상의 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 인수 보증금: 0원

* 추정 물건 가치 산정 시 고려 사항:

* 구분지상권으로 인한 토지 사용 제약 및 가치 하락 가능성 평가

* 유사 물건의 최근 실거래가 및 시장 시세 조사

* 향후 발생 가능한 명도 비용 및 법적 절차 비용

* 본인의 투자 목적 및 기대 수익률

정확한 예상 입찰가 산정은 구분지상권의 상세 내용을 파악하고, 법률 및 부동산 전문가와 상담한 후에 결정하는 것이 바람직합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.