나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경195 [1] 서울특별시 성동구 사근동 291-25 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바름 · 평가일 2024.02.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 사근동 소재 ‘사근초등학교’북동측 인근에 위치하며 주위는 단독/다가구주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 ‘마장역(지하철 5호선)’이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 일부 단차가 존재하나 대체로 평지의 사다리형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 북서측으로 노폭 약 4M의 포장도로에 접하며, 동측으로 중로(단차발생)에 연결되는 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 건축허가·착공제한지역(2022-09-15)<건축법>, 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-05-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2024. 1. 4. - 2025. 1. 3.)임.

제시목록 외의 물건

‘감정평가액 산출근거 및 결정의견 Ⅰ.7.기타참고사항’ 참고하시기 바람.

공부와의 차이

‘감정평가액 산출근거 및 결정의견 Ⅰ.7.기타참고사항’ 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콩크리트조 스라브지붕 4층 건으로서,
외벽: 적벽돌 및 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 타일(추정) 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

지1층 및 1층 : 공장 및 창고(주택),
2층 일부 : 근린생활시설,
2층(일부)-4층 : 주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ‘지적개황도 및 건물개황도’참고하시기 바람.

공부와의 차이

‘감정평가액 산출근거 및 결정의견 Ⅰ.7.기타참고사항’참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
지분매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.
감정평가 시 공부상 2층 근린생활시설 및 3층 주택 일부를 특정하여 소유하고 있는 구분소유적 공유관계라고 주장하는 이해관계인이 있으나(일반 공유지분으로 감정평가 함) 현황재조사 시 공유자들이 구분소유적공유관계에 대하여 서면이나 구두로 논의된 바가 없다고 함.
'사근동 293번지 일대 신속통합기획' 구역으로 확정됨(서울특별시 보도자료, 2023.12.29.)
건물 중 공부상 지1층과 1층이 현황 지하1층으로 되어 있음. 건물 2층 면적은 등기사항증명서와 건축물대장 상 미미한 차이 있음.
토지에 소재하는 수목은 토지에 포함하여 감정평가 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경195 (1)

소재지: 서울특별시 성동구 사근동 291-25

용도: 다가구주택

감정가: 780,229,800원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.1. 1. 면적 정보

토지 면적: 260.00㎡ (약 78.65평)

토지 지분: 93.496㎡ (약 28.29평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 600.41㎡ (약 181.65평)

건물 지분: 99.25㎡ (약 30.03평)

건물 제시외 면적: 51.36㎡ (약 15.54평)

1.1. 2. 매각 대상 및 특이사항

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고 (1회 행사 가능), 일괄매각, 제시외 건물 포함.

감정평가 시 공부상 2층 근린생활시설 및 3층 주택 일부를 특정 소유하는 구분소유적 공유관계 주장 이해관계인이 있으나, 현황 재조사 시 해당 내용에 대한 논의가 없었음. (감정평가는 일반 공유지분으로 평가)

'사근동 293번지 일대 신속통합기획' 구역으로 확정됨 (서울특별시 보도자료, 2023.12.29.)

건물 중 공부상 지하1층과 1층이 현황 지하1층으로 되어 있으며, 2층 면적은 등기사항증명서와 건축물대장 상 미미한 차이 있음.

토지에 소재하는 수목은 토지에 포함하여 감정평가함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 사근동 소재 '사근초등학교' 북동측 인근에 위치함.

주위는 단독/다가구주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능함.

인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 '마장역'이 소재하여 교통상황은 보통임.

2.3. 토지 및 도로 상태

인접 도로 대비 일부 단차가 존재하나, 대체로 평지의 사다리형 토지로 주상용 건부지로 이용 중임.

본건은 북서측으로 노폭 약 4M의 포장도로에 접하며, 동측으로 중로(단차 발생)에 연결되는 세로와 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 건축허가·착공제한지역, 교육환경보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2024.1.4. ~ 2025.1.3.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

토지 등기부 채권 총액: 393,641,674원

건물 등기부 채권 총액: 431,641,674원

말소기준권리: 을1 (1986.05.03.) 강유화 지분 근저당권 (배동혁)

모든 등기상 채권(근저당, 압류, 가압류 등)은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 매각으로 인수되는 권리

물건명세서 상, 건물 을구 1번 (1985.9.13.접수) 및 2번 (1985.9.23.접수), 3번 (1985.9.16.접수) 전세권 설정 등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

각 전세권의 구체적인 금액 정보는 명시되지 않아 인수 시 추가 비용 발생 가능성이 있음.

3.3. 임차인 현황

총 9명의 임차인 목록이 있으나, 모두 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있음.

다만, 임차인 김익한 (2002-06-07), 이기창 (2019-11-22), 이정자 (2010-09-08), 최은숙 (2010-06-22)은 전입일자가 기재되어 있으나, 확정일자 및 배당신고일자가 없어 대항력 유무 판단이 불확실함.

기재된 임차인 중 보증금/차임이 미상인 경우(0원으로 기재되어 있으나, 실제 보증금이 존재할 가능성 있음)는 금액이 미상이라도 주의 필요함.

모든 임차인의 대항력은 없음으로 기재되어 있으나, 실제 점유 및 권리관계는 별도 확인이 필요함.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 성동구 사근동은 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 혼합된 지역임.

'사근초등학교' 인근으로 교육 시설이 있으며, '마장역'을 통한 서울 도심 접근성이 양호함.

'사근동 293번지 일대 신속통합기획' 구역 지정은 향후 지역 개발 가능성을 시사함.

다만, 일반 공유지분으로 감정평가되었고 구분소유적 공유관계에 대한 논쟁이 있어 상권 분석 시 이러한 복잡성을 고려해야 함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육

* 교육시설: 사근초등학교가 인접하여 도보 통학이 가능함.

* 교통: 지하철 5호선 마장역 이용 가능, 다수 노선버스 운행으로 대중교통 이용이 편리함.

* 주변 환경: 주거 지역 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 개발 계획

'사근동 293번지 일대 신속통합기획' 구역으로 지정되어 향후 지역 개발 및 재정비 사업 추진 가능성이 있음. 이는 장기적인 부동산 가치 상승 요인이 될 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

본건은 토지 및 건물 지분 매각으로, 단독으로 소유권을 행사하는 데 제약이 따름.

공유자들과의 협의가 필수적이며, 원활한 재산권 행사를 위해 지분 전부 취득 또는 공유물 분할 소송 등이 필요할 수 있음.

6.2. 공유자 우선매수 신고

공유자는 우선매수권을 1회 행사할 수 있음. 이에 따라 예정된 낙찰 가격으로 공유자가 낙찰받을 경우, 입찰에 참여하더라도 소유권을 얻지 못할 수 있음.

6.3. 구분소유적 공유관계 주장

감정평가 시 일반 공유지분으로 평가되었으나, 특정 이해관계인이 구분소유적 공유관계를 주장하고 있어 소유권 범위 및 사용 수익에 대한 법적 분쟁 가능성이 있음. 현황재조사 시 논의된 바 없다는 점은 긍정적이나, 잠재적 갈등 요인이 될 수 있음.

6.4. 공부와의 차이

건물 층 표기(지하1층, 1층 현황) 및 2층 면적의 등기사항증명서와 건축물대장 상 차이가 존재하여, 추후 건축물 관련 문제 발생 시 소요 비용이 발생할 수 있음.

6.5. 인수되는 전세권

전세권 설정 등기(총 3건)가 말소되지 않고 매수인에게 인수됨. 해당 전세권의 정확한 금액 정보가 부족하여, 실제 인수 시 추가적인 재정 부담이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 서울 성동구 사근동의 지분 매각 물건으로, 지하철 5호선 마장역 이용이 가능한 입지에 소재함. '사근동 293번지 일대 신속통합기획' 구역 지정으로 향후 지역 개발 기대감이 있는 점은 긍정적임.

하지만, 토지 및 건물 지분 매각이라는 근본적인 한계와 함께 공유자 우선매수 신고 가능성, 구분소유적 공유관계에 대한 논쟁, 공부와의 차이, 그리고 말소되지 않고 인수되는 전세권 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있음.

특히 지분매각의 특성상 단독 소유권 행사 및 재산권 활용에 어려움이 예상되므로, 이에 대한 면밀한 검토와 공유자들과의 원만한 협의 방안 마련이 필수적임.

8. 투자 포인트

* 우수한 대중교통 접근성 (마장역 인접)

* '사근동 293번지 일대 신속통합기획' 구역 지정에 따른 장기적 개발 기대감

* 주거 및 근린생활시설 혼재 지역으로 기본적인 상권 형성 가능성

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 780,229,800원에 대한 지분 매각 물건임.

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있음.

주요 고려사항:

* 지분 매각으로 인한 권리 행사 제약 및 잠재적 분쟁 가능성.

* 공유자 우선매수 신고 가능성.

* 인수되는 전세권의 정확한 금액 확인 필요 (현재 정보 없음).

* 구분소유적 공유관계 관련 법적 이슈 발생 가능성.

* 건물 공부와의 차이로 인한 하자보수 비용 발생 가능성.

따라서, 감정가를 기준으로 하되 위에서 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 함. 지분 비율(토지 약 36%, 건물 약 16.5%)과 인수되는 전세권의 정확한 금액, 그리고 공유자와의 협상 가능성 등을 면밀히 분석한 후, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직함.

(참고: 정확한 금액 산출을 위해서는 인수되는 전세권의 금액을 파악하는 것이 필수적이며, 이는 별도의 조사를 통해 확인되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.