나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경326 [2] 서울특별시 광진구 구의동 80-29 구의동 홀가하우스 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선율 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 ""서울구의초등학교"" 북동측 인근에 위치하며,
주위에는 다가구주택, 연립주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는
지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층 건물 내 제3층 제303호, 제304호로서,
(사용승인일:2020.08.20)
외벽 : 석재붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 샷시창호 등 마감.

이용상태

기호(1, 2)
본건은 오피스텔(후첨 ""내부구조도"" 참조)로 이용중임.

설비내역

위생급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서, 도시형생활주택
단지형다세대, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 노폭 약25m, 약4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 광진구 80-29
도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권
역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법> 건축선(자세한 사항은 건축과
에 문의)임.

기호(2) 광진구 80-30
도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대
공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법> 건축선(자세한 사항은 건축과에 문의)임.

기호(3) 광진구 620-20
도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대
공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법> 건축선(자세한 사항은 건축과에 문의)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경326 (2)

소재지: 서울특별시 광진구 구의동 80-29 구의동 홀가하우스 3층304호

용도: 오피스텔

감정가: 435,000,000원

토지면적: 20.30㎡ (약 6.14평)

토지지분: 20.30㎡ (약 6.14평)

건물면적: 35.62㎡ (약 10.78평)

건물지분: 35.62㎡ (약 10.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OOOOO

준공년도: 2020년 8월 20일

건물층수: 3층/10층

1.2. 물건 상세 정보

전용면적: 35.62㎡ (약 10.78평)

공급면적: 제공된 자료를 기반으로 전용면적 35.62㎡ (약 10.78평)으로 판단됩니다.

건축물 용도: 도시형생활주택단지형다세대(20세대), 업무시설(오피스텔-8호), 근린생활시설(5호) 복합 건물 내 오피스텔 용도입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 "서울구의초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위에는 다가구주택, 연립주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 남동측 및 북동측으로 노폭 약 25m, 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 지역지구 및 토지이용계획

본 물건은 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 건축선 지정 구역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 7월 27일 접수된 이동근 근저당권(을1, 120,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 2024년 11월 5일 접수된 주택임차권(을3, 권리자: 이민지, 보증금: 360,000,000원)은 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 이민지는 전입일자 2020년 10월 16일, 확정일자 2020년 9월 7일이며, 대항력이 있습니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리인 을구 1번 근저당권을 포함하여 을구 2번 근저당권, 을구 4번 근저당권, 갑6번 임의경매, 갑7번 강제경매, 갑9번 압류 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 1,310,000,000원입니다.

3.5. 인수 보증금

임차인 이민지의 보증금 360,000,000원은 배당 결과에 따라 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건은 주거용 및 업무용, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 해당 건물은 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설로 구성되어 있습니다.

4.2. 실거래가 분석

최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물 4층, 전용면적 21.37㎡(약 6.46평) 물건이 2024년 4월 18일 215,000,000원(2억 1,500만원)에 직거래되었습니다. 이는 본건 전용면적(35.62㎡)보다 작은 면적입니다.

4.3. 임대 시세 추정

제공된 최근 전월세 정보가 매매 정보와 동일하여 정확한 임대 시세 파악은 어렵습니다. 다만, 광진구 구의동 지역은 역세권 접근성이 좋은 편으로 오피스텔의 꾸준한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

* 교육시설: 서울구의초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리할 수 있습니다.

* 교통: 노선버스 정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 기타: 인근 지역에 일반적인 주거 및 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 선순위 임차인

가장 중요한 리스크는 3억 6,000만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인 이민지 씨입니다. 해당 임차인이 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액은 낙찰자가 인수해야 하므로 총 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

6.2. 중복 사건 및 공동담보

사건번호에 (2)가 붙어 있고, 등기부상에도 여러 권리 관계가 복합적으로 얽혀 있어, 타 경매 사건과의 연관성 또는 공동담보 경매로 인한 추가적인 위험 요소를 고려해야 합니다.

6.3. 높은 총 채권액

13억 1천만원에 달하는 총 등기부채권액은 경매 절차의 복잡성을 높일 수 있습니다.

6.4. 임대관계 미확인

현재 거주 중인 임차인의 임대 관계가 명확히 확인되지 않아, 명도 진행 시 협상 또는 절차가 다소 복잡해질 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 서울 광진구라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 3억 6,000만원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성이 가장 큰 변수입니다. 이는 실제 매수인이 투입해야 하는 총 자금에 직접적인 영향을 미치므로, 철저한 배당표 분석과 인수 금액 산정이 필수적입니다. 최근 실거래가를 감안할 때, 감정가 대비 보증금 인수 부담을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2020년 준공으로 비교적 신축급 상태를 유지하고 있습니다.

* 우수한 입지: 서울 주요 도심으로의 접근성이 양호한 광진구에 위치합니다.

* 권리관계 명확성 (일부): 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 인수되는 권리가 명확히 파악됩니다 (단, 배당 결과에 따라 인수 금액 변동).

* 시세 반영: 최근 실거래가를 통해 파악된 시장 가치 대비, 임차 보증금 인수분을 고려하여 합리적인 가격으로 매수할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(21.37㎡ 기준 2억 1,500만원)를 바탕으로 환산한 본건의 시장 가치는 약 3억 5,000만원 ~ 3억 8,000만원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 4억 3,500만원입니다.

본건의 핵심 리스크는 3억 6,000만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 존재이며, 해당 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

만약 낙찰가가 3억 8,000만원이라 가정하고, 임차인이 배당으로 전혀 보증금을 받지 못한다면, 총 인수 비용은 3억 8,000만원(입찰가) + 3억 6,000만원(인수 보증금) = 7억 4,000만원이 되어 시장 가치를 크게 초과하게 됩니다.

따라서, 임차인의 보증금 인수 부담을 고려하여, 매수인이 실제 투입하는 실질적인 자금(총 인수 비용)이 시장 가치 범위 내에서 이루어지도록 입찰가를 산정해야 합니다.

매수인의 실질적인 총 투입 자금을 시장 가치 범위인 약 3억 5,000만원 ~ 4억 0,000만원 수준으로 맞추려면, 입찰가는 3억 5,000만원 ~ 4억 0,000만원 범위에서 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다. (이는 임차인이 배당으로 보증금 전액을 받지 못하고, 낙찰자가 나머지 금액을 인수한다는 가정 하에, 낙찰가 + 인수 보증금 잔액 = 총 투입 자금의 형태가 됩니다. 만약 임차인이 배당으로 보증금 전액을 회수한다면, 낙찰가는 더 높아질 수 있습니다.)

이 점을 감안하여, 예상 입찰가는 380,000,000원 ~ 420,000,000원 으로 제안합니다.

하지만, 최종 입찰가는 배당표를 면밀히 검토하고, 임차인의 배당 예상액을 확인한 후, 본건의 인수 보증금 관련 위험을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.