나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경76010 [1] 경기도 남양주시 와부읍 덕소리 613 남양주덕소동부센트레빌 105동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 와부읍 덕소리 소재 "예봉초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 대단위 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통
시됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층건내 7층 702호로서,
(사용승인일자: 2006.12.14)
외 벽: 몰탈위 페인팅마감 등
내 벽: 벽지도배, 타일붙임 등
바 닥: 장판지깔기, 타일붙임 등
창 호: 하이새시창호입니다.

이용상태

본건은 아파트(방3, 주방, 거실, 드레스룸, 화장실2, 현관, 발코니5)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 소화전설비, 화
재탐지 및 화재경보설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

제반 차량진입 가능할 정도의 도로기반시설 및 주차시설 갖추었습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(와부2지구), 중로1류(폭 20m-25m)(보조간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(집산도로)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)(저촉), 초등학교(예봉초등학교)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(예봉초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(하영유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2012-11-29)(예봉초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2012-11-29)(하영유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(지원/헬기:2km)(25m 위탁구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

기호 2)는 공부상 답이나 현황 "대"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 부득이 조사치 못하였으니, 경매진행시
참고 바랍니다.

2) 기타
본건은 현장조사시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 위치확인은 집합건
축물대장상 등록된 건축물현황도면, 호별 표시 등에 의거 확인하였으니 경매 진행시
필히 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 남양주지원 2024타경76010 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 남양주시 와부읍 덕소리 613 남양주덕소동부센트레빌 105동 7층702호

용도: 아파트

구분건물: 남양주덕소동부센트레빌 105동 7층 702호

1.3. 건물 상세 정보

건물면적: 84.98㎡ (약 25.7평)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 7층

사용승인일: 2006년 12월 14일

1.4. 토지 정보

토지면적: 46.74㎡ (약 14.1평)

토지이용: 본 건 토지는 아파트 건부지로 이용중입니다.

1.5. 감정가 및 매각 정보

감정가: 558,000,000원

말소기준권리: 2021년 4월 12일 설정된 피제이파이낸셜대부주식회사의 근저당권 (630,000,000원)입니다.

본 매각으로 인해 말소기준권리 이하 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 남양주시 와부읍 덕소리 소재 "예봉초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 대단위 아파트 단지, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량으로의 접근 및 주차가 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 생활 편의시설

단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

2.4. 교육 시설

예봉초등학교가 인근에 위치하여 초등 교육 환경이 양호합니다.

토지이용계획상 예봉초등학교 및 하영유치원과 관련된 보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권: 권도형 (2007년 4월 12일 소유권 이전)

근저당: 피제이파이낸셜대부주식회사 (2021년 4월 12일, 630,000,000원) - 말소기준권리

전세권: 에이파이낸셜대부주식회사 (2021년 4월 12일, 5,000,000원) - 말소

임의경매: 에이파이낸셜대부 (2024년 5월 3일, 486,069,589원) - 본건 경매 사건의 근거

근저당부채권질권: 웰컴저축은행주식회사 (2024년 5월 20일, 630,000,000원) - 말소

등기부채권 총액: 635,000,000원

3.2. 인수되는 권리

제공된 등기부 현황 및 권리 분석 요약에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (단, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 기재가 있으나, 구체적인 지상권 설정 내역은 제시되지 않았습니다.)

3.3. 말소기준권리

2021년 4월 12일자 피제이파이낸셜대부주식회사 근저당권 (을17)이 말소기준권리입니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금은 0원입니다.

현장 조사 시 이해관계인 부재 등으로 인해 임대차 관계에 대한 조사가 충분히 이루어지지 못하였습니다. 경매 진행 시 임차인 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 아파트 단지 정보

단지명: 남양주덕소동부센트레빌

사용승인일: 2006년 12월 14일

총 동수: 17개 동

총 세대수: 1220세대

4.2. 최근 거래 시세 (매매)

본건과 동일 면적(84.98㎡ ~ 84.99㎡)의 최근 실거래가는 2026년 7월 기준 58,400만원 ~ 59,500만원 수준입니다.

가장 최근 거래된 3건의 평균 시세는 약 58,800만원으로 파악됩니다.

4.3. 최근 거래 시세 (전월세)

2026년 7월 기준, 유사 면적(84.98㎡)의 전세 계약이 보증금 4,305만원 ~ 4,900만원 수준에서 이루어졌습니다.

월세 계약은 0원으로 확인되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 내 편의시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주차 시설

총 1580대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다. (지하 자동 주차 1554대, 지상 자동 주차 26대)

전기차 충전기(지하) 79대 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물대장상 특이사항

본건은 집합건축물대장상 등록된 건축물현황도면에 의거하여 내부 구조 및 위치 확인이 이루어졌습니다.

현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 확인이 어려웠으므로, 경매 진행 시 참고 바랍니다.

6.2. 토지이용계획상 제한사항

본 토지는 도시지역, 제2종/제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(와부2지구) 등에 속하며, 중로1/2류, 초등학교(예봉초등학교) 저촉 사항이 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등 다양한 법규에 따른 제한 사항이 존재합니다.

6.3. 현장 확인의 어려움

현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 구조 및 이용 상태에 대한 정확한 확인이 어려웠습니다.

이는 집합건축물대장 및 건축물현황도면에 기반한 정보이므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

6.4. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 주거 단지 및 교육 시설, 근린생활시설이 주로 확인되며, 일반적으로 아파트 투자에 부정적인 영향을 미치는 혐오 시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 와부읍 덕소리에 위치한 신축급 아파트로, 대단위 단지 내에서 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 인근에 초등학교가 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 후순위 권리들이 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 편입니다.

다만, 현장 방문 시 이해관계인 부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 아쉬우며, 이는 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

최근 실거래가를 기준으로 볼 때, 현재 감정가 대비 시세는 안정적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경 및 편의시설 접근성

* 우수한 교육 환경 (초등학교 인접)

* 깔끔한 권리 관계 (말소 조건)

* 동일 면적대 아파트의 꾸준한 실거래가 형성

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 평균: 약 58,800만원

감정가: 55,800만원

본건은 감정가 대비 최근 실거래가 평균이 더 높은 상황입니다.

최근 실거래가 평균치인 58,800만원을 기준으로, 권리 인수, 명도, 수리비 등을 고려한 추가적인 시장 조사를 통해 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

시세 기반으로는 약 58,000만원 ~ 60,000만원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (이는 권리 인수, 명도, 수리비 등을 고려하지 않은 시세 기반 추정치이며, 실제 낙찰가는 입찰 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.