나이스옥션 법원경매 대전 2024타경102660 [2] 세종특별자치시 조치원읍 신안리 331-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜안 · 평가일 2024.03.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 1은 세종특별자치시 고운동 소재 "으뜸초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 전원주택단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통시 됨.

본건 기호 3은 세종특별자치시 조치원읍 신안리 소재 "신안1리사무소" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 기호 1, 3 공히 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 기호 1은 인접도로 대비 등고평탄한 가로장방형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중이며,

본건 기호 3은 인접도로 대비 완경사지를 자체 평탄화 한 부정형의 토지로서, 다가구 주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호 1은 남측으로 노폭 약 12미터 내외, 동측으로 폭 8미터 내외의 포장도로와 접하며, 도로포장상태는 보통시 됨.

본건 기호 3은 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접하며, 도로포장상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(고운동 1506): 제1종전용주거지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,

기호3(신안리 331-2): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

기호 1 지상에 잔디 및 수목 등이 소재하나 토지에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-기호 2
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 단독주택으로서,
(사용승인일:2018.08.17)
외벽: 타일 및 돌붙임 마감 등
내벽: 벽지 및 타일마감 등
창호: 샷시 창호임.

-기호4
철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 근린생활시설 및 다가구주택으로서,
(사용승인일:1998.03.04)
외벽: 벽돌 붙임 및 시멘트몰탈위 페인트 칠 마감 등
내벽: 벽지 및 타일마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

-기호2
단독주택으로 이용중임.

-기호4
공부상 근린생활시설 및 다가구주택으로 현황 다가구 주택으로 이용중임.

설비내역

본건 기호 2, 4 공히 층별 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

기호 4 건물에 후첨"건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외물건이 소재하며, 현지조사한 사정 및 개략적인 면적 사정을 통해 관찰감가 하였는바 경매 진행시 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

본건 기호 4는 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 원상회복의무 및 기타 세부사항은 해당 관계부서에 문의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-본건 내부구조는 이해관계인의 폐문부재로 건축물대장상 건축물개황도 및 현지조사한 사정에 의거 도시하였는바 실재와 상이할 수 있으니 경매진행시 유의하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록4는 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 원상회복의무 및 기타 세부사항은 관계부서에 문의요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 대전지방법원 2024타경102660 (2)

* 소재지: 세종특별자치시 조치원읍 신안리 331-2

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 1,152,036,000원

* 토지 면적: 583.00㎡ (약 176.36평)

* 건물 면적: 510.44㎡ (약 154.44평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 유OO

1.2. 토지 및 건물 상세 정보

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 122.40㎡ (일괄매각에 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건(신안리 331-2)은 세종특별자치시 조치원읍 신안리 소재 "신안1리사무소" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통으로 평가됩니다. 기호1(고운동)은 "으뜸초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 전원주택단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통시 됩니다.

2.2. 교통 상황

본건은 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 일반 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 현황

* 기호 1 (고운동): 인접도로 대비 등고평탄한 가로장방형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

* 기호 3 (신안리): 인접도로 대비 완경사지를 자체 평탄화한 부정형 토지로서, 다가구 주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로 상태

* 기호 1: 남측 약 12미터, 동측 8미터 내외의 포장도로와 접하며, 도로포장 상태는 보통입니다.

* 기호 3: 동측 약 5미터 내외의 포장도로에 접하며, 도로포장 상태는 보통입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호 1 (고운동 1506): 제1종전용주거지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역.

* 기호 3 (신안리 331-2): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 하수처리구역.

3. 권리분석

3.1. 매각 물건 현황

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 유OO

* 특이사항: 중복사건, 공동담보, 대항력있는 임차인, 위반건축물

3.2. 임차인 현황 및 대항력 분석

본건에는 총 15명의 임차인이 등재되어 있으며, 이 중 12명은 대항력이 있는 것으로 파악됩니다.

* (107호) 한국토지주택공사 (이종현): 보증금 95,000,000원, 전입 2022-07-12, 확정 2022-06-22, 대항력: 있음.

* (109호) 김종연: 보증금 90,000,000원, 전입 2022-11-17, 확정 2022-10-28, 대항력: 있음.

* (202호) 김동민: 보증금 95,000,000원, 차임 156,600원, 전입 2022-07-13, 대항력: 있음.

* (202호) 한국토지주택공사 (김동민): 보증금 95,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2022-07-13, 확정 2022-06-22, 대항력: 있음.

* (203호) 임병현: 보증금 0원, 전입 2022-05-30, 대항력: 있음. (보증금 미상으로 주의 요망)

* (204호) 심홍선: 보증금 95,000,000원, 전입 2022-04-25, 확정 2022-04-25, 대항력: 있음. (건물등기부상 인수되는 임차권)

* (205호) 정민영: 보증금 100,000,000원, 전입 2022-05-04, 확정 2022-04-19, 대항력: 있음.

* 김중호: 보증금 0원, 전입 2022-04-04, 대항력: 있음. (보증금 미상으로 주의 요망)

* 김태양: 보증금 0원, 전입 2023-03-03, 대항력: 있음. (보증금 미상으로 주의 요망)

* 박한결: 보증금 0원, 전입 2023-01-26, 대항력: 있음. (보증금 미상으로 주의 요망)

* 이상식: 보증금 0원, 전입 2022-05-04, 대항력: 있음. (보증금 미상으로 주의 요망)

* DONGYAOLONG: 보증금 0원, 전입 2023-04-05, 대항력: 없음.

3.3. 인수되는 권리

* 건물 등기부등본 상, 심홍선 임차인의 주택임차권(95,000,000원)은 '인수'되는 것으로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 임차보증금을 인수해야 함을 의미합니다.

4. 상권분석

해당 물건은 세종시 조치원읍 신안리라는 주거지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 및 학교 등이 분포하고 있어 지역 주민을 위한 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 인근에 "신안1리사무소"가 위치해 지역 커뮤니티 중심지 역할을 합니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: "으뜸초등학교" 인근에 위치하며, 조치원중학교 및 세종고등학교 등 각급 학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 시내버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

건물(목록 4)은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이에 따라 원상회복 의무가 발생할 수 있으며, 이에 대한 추가 비용이나 행정 조치가 따를 수 있습니다. 관계 부서에 문의하여 세부 사항을 확인해야 합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 및 인수 보증금

건물 등기부 상 심홍선 임차인의 보증금 95,000,000원은 인수 대상입니다. 또한, 임병현, 김중호, 김태양, 박한결, 이상식 임차인은 보증금이나 차임이 '0원' 또는 '미상'으로 기재되어 있으나 '대항력 있음'으로 표시되어 있어, 추후 보증금 반환 등과 관련하여 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물

건물 제시외 면적 122.40㎡에 해당하는 제시외 건물이 존재하며, 일괄 매각 대상입니다. 이에 대한 현황 및 관련 사항은 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

6.4. 기타

건물 내부 구조는 이해관계인의 폐문 부재로 인해 건축물대장상 개황도 및 현지 조사 사정에 의거 작성되었으므로, 실제와 상이할 수 있어 경매 진행 시 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 조치원읍에 위치한 다가구주택으로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 그러나 위반건축물 등재, 다수의 대항력 있는 임차인 존재, 특히 인수되는 보증금 95,000,000원(심홍선)은 낙찰자가 반드시 고려해야 할 사항입니다. 또한, 보증금이 미상인 임차인들의 대항력 보유 여부와 향후 발생 가능한 법적 리스크에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 제시외 건물 및 내부 구조의 불일치 가능성 또한 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 다가구주택으로서 다수의 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 제2종일반주거지역에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 인근에 초, 중, 고등학교가 위치하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 1,152,036,000원의 감정가를 기준으로 하되, 인수해야 할 임차 보증금 95,000,000원을 고려하여 산정해야 합니다. 또한, 위반건축물로 인한 원상회복 비용, 임차인 관련 리스크 해소 비용 등을 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 시장 가격 조사, 주변 시세 비교, 임대수익률 분석, 예상되는 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.